【总结】 本期是 Jeff 与李倩的播客访谈，围绕人生生态位、职业选择、投资理念、心态调整等话题展开交流，分享了诸多实用观点和落地建议。 【主播】 Jeff（“截胡不截财”主播 、同名知识星球，小红书：Jeff大截胡） 【嘉宾】 李倩 (添梯品牌咨询创始人，公众号、小红书：李倩说品牌，播客《上二楼》主播) 【时间轴】 00:49 播客邀李倩谈人生定位，分享个人经历见解 本章节中，Jeff 和李倩讨论嘉宾介绍方式，确定李倩身份为品牌咨询专家兼一级市场投资机构前合伙人。会议正式开始，Jeff 欢迎听友，介绍本期邀请李倩探讨人生找生态位和切入点话题，认为前两期播客反馈好。李倩打招呼并介绍自己经历，包括曾在腾讯等任职，以研究赋能中国品牌为主。 03:43 李倩谈职业发展“踩风口”背后的底层逻辑 本章节中，Jeff指出李倩老师履历丰富，似乎步步踩对风口，询问是有意为之还是靠运气。李倩回应称并非预设好步步踩风口，事后复盘发现每一步踩中背后是有自己判断问题的底层逻辑在发挥作用。她以选腾讯为例，说明凭直觉选有长久感和未来感的公司，认为自己是较早能找到生态位的人。 06:27 探讨生态位概念及如何找到个人生态位 本章节围绕生态位概念展开讨论。李倩受商业大佬启发，认为生态位指生物在自然中有专属且无可竞争的位置，对人而言，生态位是找到无竞争、无压力焦虑的地方，需深入研究自己，叠加自身优势，减少焦虑。Jeff 总结其是由多个区分点聚合的能力圈，圈内技能源于热爱与天赋。 11:34 探寻个人特质与表达形式，找准自身生态位 本章节中，李倩以自身为例，讲述通过多年观察发现自己阅读吸收信息快、现挂表达输出更适合自己，从而找到个人生态位。Jeff 也分享类似经历，强调是试出来的。二人认为大学生和职场新人应敢于尝试，找出自己擅长的输入、输出方式，指出表达形式多种多样，人人都有适合自己的展现途径。 17:04 赚钱与命运、性格、生态位的关联探讨 本章节围绕赚钱与命运展开讨论。李倩认为真正赚钱多基于自身的命，找到适合自己命的赚钱方式会舒适自在，性格决定命运影响赚钱路径。Jeff 以自身经历说明运势的重要性。二人还提到“轴”的不同含义，指出人很难赚到命运和生态位之外的钱，前几年靠时代红利赚钱如今已难以为继。 23:53 从《凡人修仙传》谈年轻人寻找生态位建议 本章节中Jeff提到普涨时代结束、情况分化，询问李倩年轻人找生态位的建议。李倩以《凡人修仙传》主人公韩立为例，引出横向多格和纵向纯格两种人，多格者如换30多份工作的科技公关圈同事，纯格者如27岁加入腾讯年薪1亿的AI大神尧舜禹，最后表示要为纠结的普通人提供解决方案。 28:28 拓展通识并深耕专业可缓解个人焦虑 本章节中李倩分享两点经验，一是先判断自己是纵深型还是展开型，若为展开型要尽快修炼出一个方向的专业能力，将自己变成T字形，横向有通识和解决问题能力，纵向有通向纵深赛道的入口，找到合适赛道；二是形成T字形后会没那么焦虑，因为逐渐朝着自己生态位发展。 30:22 保护心气提升运气，分享心气提升小技巧 本章节李倩给出保护心气的建议，强调心气即运气，很是重要。人在焦虑自卑时心气低，难获机会，垂头丧气者合作有风险。建议把自己变成T字型并抬高心气找机会。提高心气的小技巧是拿掉生活中影响心气的元素，如避开不喜欢的人、节目、布置等，改观心气以提升运气。 33:24 营造正向能量场，静下来思考提升效率 本章节中，Jeff 认为应改变带来负面能量的场域，营造正向能量场，如注重家里布局。李倩分享选工作凭直觉，状态清空很重要。Jeff 表示要让自己活舒服，适时停下来放空，调整状态能提高效率。李倩认同应多观察、少操作，清空杂念，让自然指引方向，避免因念头多难以做判断 38:23 外卖行业现状启发及换心态看机遇观点 本章节中，Jeff 以电影《逆向人生》和某公司广告遭吐槽为例，谈到一二线城市外卖单量下降，骑手单量减少有了冗余时间。他提出骑手可做区域外卖评测，打造品牌获取更多机遇。李倩认同此建议，还表示被动停下来也是幸运，应把变化当机遇，换个角度看问题，一切都是更好的安排。 43:57《纳瓦尔赶飞机延误：心态转变带来更大价值》 本章节中Jeff提到李老师说的被动停下来有时是一种幸运，便拿出《纳瓦尔宝典》，分享书中案例。书中主人公赶飞机因堵车延误，起初生气，后转变心态享受新鲜空气、听收音机，听到的访谈对话启发他在后续投资中运用到之前忽略的点，其价值远超航班延误损失，强调换角度看问题会豁然开朗。 45:32 家庭松弛氛围与决策不着急的收益感悟 本章节中李倩分享社交媒体上关于家庭氛围松弛感的故事，一家人赶飞机发现机票是昨天的，便去吃机场附近的地锅鸡。她认为这种家庭氛围能给成员带来一生的幸福储蓄。她还表示自己早年急功近利，如今复盘发现，带来收益的决策多源于不着急的瞬间。Jeff 也指出做投资等决策时不能着急上头。 48:39 投资与人生重启的心态及行动建议 本章节中，李倩和Jeff探讨了不着急与抓住机会的平衡，强调长期主义，勿因小失大。提及先解决温饱，积累心理韧性，吃亏趁早。面对焦虑，要屏蔽负能量，活在当下，立即行动。李倩还分享不做预设记录，只做复盘记录的习惯，认为记录过去能带来成就感。 01:06:55 Jeff与李倩分享生活重启计划及交流感悟 本章节中，Jeff 与李倩老师探讨重启之事。李倩认为日常小事如洗澡、剪发等都是重启方式。Jeff 分享自己在研究 AI、学习 vibe coding 及准备认真放空学冥想。李倩则提及重启去见 100 个人的计划，已见 11 人。二人鼓励听友交流，期待后续再聊，节目在愉快氛围中结束。 【知识星球】 在各位听友们的支持下，本节目的同名知识星球现已开通。听友福利，都可以领取限时3天的知识星球体验卡。我会在星球里分享关于股票、房地产、债券、黄金、公募基金、私募基金、投资方法论、资产配置、财商教育等内容。欢迎大家加入并找到志同道合的一群人，在提高自我认知和能力圈的路上坦诚分享与交流，成就思想和财富双自由的精彩人生！ 【听友群】 目前我们的投资交流群已经建立5群，欢迎各位听友加入群聊非常开心热闹。可以添加客服微信：hiroomconsulting入群。 备注：我们是中立交流群，不荐股、不卖课、不推产品，请谢绝广告意图。 【公告】 鉴于周更选题、制作压力山大，顾特此公告： 1: 欢迎听友们留言感兴趣的房产、投资、理财、生活方式等话题，会根据情况来选题邀请嘉宾 2: 非常欢迎听友们自荐来当嘉宾，分享跟本播客涵盖内容一致的话题，有意愿的朋友可以直接联系本人 如果你喜欢本节目，请多多留言转发，这是对我们最大的支持！ 本播客的听友群已经建立，欢迎加入一起分享投资，可添加hiroomconsulting加群 更感谢打赏支持我的朋友，这是我们持续能输出的最大助力 【制作】 番薯剥壳工作室（Yakimo Studio）

【总结】 本次会议围绕霍华德·马克斯的《投资最重要的事》展开深入解读，涵盖投资理念、市场分析、风险控制等多方面内容，为投资者提供了全面的投资指导。 【主播】 Jeff（“截胡不截财”主播 、同名知识星球，小红书：Jeff大截胡） 【嘉宾】 朱昂（“点拾投资”主播，点拾投资公众号主理人） 【时间轴】 00:54 播客探讨《投资最重要的事》及投资经典书籍 本章节围绕投资话题展开，提及风险是本金永久性亏损，还谈到预测有用就不应防守、分散投资。接着开启财经经典著作解读系列，本期开篇选霍华德·马克思的《投资最重要的事》，邀请点石投资朱昂老师解读。 04:22 A股投资体验及个人投资背景与学派观点 本章节主要探讨某本书在实际投资中的运用。朱昂认为书的可操作性强，核心思想是均值回归，关注企业内在价值，受投资者情绪影响，应用于A股投资很有效，A股波动大、轮动快。 09:37 解读书籍首章“第二层次思维”及投资要点 本章节围绕书籍解读展开，从第一章“学习，第二层次思维”切入。朱昂认为第一章是核心，解释了第一层次思维看表象、随共识，第二层次思维需独立思考、关注价格和赔率，不能人云亦云，也非一味对抗市场。 13:07 第二层次思维强调独立思考与跳出从众心理 本章节围绕第二层次思维展开讨论。Jeff分享试驾新能源车后用逆向思维买其股票获利的例子，强调多想一步、具备洞察力的重要性。朱昂指出第二层次思维需摆脱大脑快决策、从众的思维方式，要独立思考。两人还提到投资要独立、反人性，最后概括为独立思考、理解事情复杂性和具备赔率思维。 16:01 探讨市场有效性局限与价值投资的回报 本章节围绕理解市场有效性及局限性展开。芝加哥学派认为市场有效，但在A股不适用。市场有局限性，会带来超额收益，处于无效与有效之间。 20:40 A股市场有效性局限及与投资者结构关系 本章节讨论了市场有效性问题。以A股为例，2021年924至10月8日市场情绪交易使技术指标失真，显示市场有效性局限。A股是超额阿尔法的天堂，错误定价常见，套利机会多。市场有效性非两极，美股相对高，A股无效时间较多，这与投资者结构有关，A股散户主导，无效性更明显。 25:00 投资与投机关注点差异及实例分析 本章节围绕投资中准确估计价值展开，提及格雷厄姆观点，阐述投资者和投机者的区别。投资者关注公司内在价值，如现金流、财报、商业模式等，公司价格低于内在价值时会考虑买入；投机者关注能否高价转手，在意公司盈利预期、有无催化剂等，买卖常基于图形走势，还以买房为例进行说明。 28:05 A股投资：价值与成长差异及投资周期影响 本章节讨论了价值投资与成长性投资的区别，价值投资关注当下公司的持续性、现金流和确定的成长性，而成长性投资更注重未来。 30:42 价值投资案例分享及不同产品收益分析 本章节进入实际实操层面讨论。朱昂因曾是从业人员不能买股票，买基金未长期持有，早年认为房产、无风险收益率产品回报更高，也表示可长期持有标普500。 34:50 第四章价与价值关系及低价买入重要性 本章节主要探讨价格和价值的关系。价值可通过估值模型确定，有中枢线，公司价值通常缓慢增长；而价格波动大。书中核心观点是购买有价值的东西时，好价格很重要，买得便宜对应更高的隐含回报率，提高收益很大程度在于低价买入，如同样价值的东西，购买价格越低，收益率越高。 36:40 反向利用羊群效应，关注低价公司投资机会 本章节讨论了如何买得便宜以获高回报。指出市场存在羊群效应，跟着羊群买价格贵、回报率低。 40:33 市场非理性时长及投资策略与案例分享 本章节围绕凯恩斯“市场延续非理性状态的时间比撑住没破产的时间久”的观点展开。通过08年A股和美股熊市经历，说明熊市痛苦但持续时间不长。还提及这句话的第二层思维，即市场繁荣也会超预期，不要轻易做空高估市场，并以大空头原型为例。 47:41 解读书中核心：风险特点与管理应对要点 本章节进入第五章“理解风险”内容，Jeff认为此为全书最重要的一章。朱昂分享对风险的观点，指出风险往往是看不到的，如塔勒布所说的“尾部风险”，以感恩节火鸡为例；还提到要管理风险，很多人认为波动是风险，但霍华德·马克思觉得本金的永久性亏损才是风险。 49:22 牛市易致散户亏损，15年A股泡沫成典型案例 本章节主要讨论牛市中散户亏损的问题。Jeff引用格雷厄姆“牛市是散户亏损的主要原因”的观点，指出牛市里大家易放低对股票质量的要求，买入垃圾股导致永久性亏损。还以2015年A股市场为例，提及互联网金融、传媒等板块，如乐视，当时被爆炒后市值泡沫破裂，让众多投资者血本无归。 52:00 杠杆与市场风险的长尾特征及惨痛教训 本章节主要讨论了投资风险问题。Jeff以自身05年使用杠杆爆仓为例，指出风险具有隐蔽性、不可量化性、主观性和长尾特点，量化指标难以衡量极端仓位风险。 53:46 投资风险识别与收益关系及案例分析 本章节围绕投资风险识别展开讨论，指出无法直接识别风险，但能识别价格高低，价格高、预期高的公司脆弱，易暴跌；价格低、预期低的公司抗风险。还提到众人规避的可能是机会。同时强调高风险未必带来高收益，低风险反而可能有高收益，列举了茅台、长江电力等长期价值投资典范。 59:03 投资风险控制与组合对冲策略探讨 本章节围绕风险控制展开讨论。Jeff指出风险难以规避，承担风险才能获得收益，应管理风险。管理核心是对冲，如做组合时注重非相关性分散，从风格、板块等角度降低关联度，避免追轮动。还举例A股不同行情及基金投资，强调在风格上做对冲，避免因风格单一导致损失。 01:05:43 A股对冲方法及优质低价股投资建议 本章节讨论了A股缺乏做空机制、股指期货门槛高的情况下，除分散投资外的对冲方法。朱昂提出先进行简单资产配置，按资金使用时间划分，配置不同资产；其次在权益或股票投资中做适度对冲，选行业、风险因素、收益归因不同的标的。还以港股腾讯、阿里为例，认为理解价值且价格便宜时可多持仓。 01:07:59 第八章“关注周期”及好公司生命周期案例探讨 本章节进入第八章“关注周期”，此章是过渡章节，可总结为“万物皆有周期”“均值回归”，这也是贯穿两本书的主要投资逻辑。 01:10:01 中美资产周期变化及美股牛市历史回顾 本章节讨论了万物皆有周期的观点。以美国股市、中国房市和日本债市为例，指出曾经的宏观叙事会随周期改变。还回顾了美股历史，如1964 - 1981年近乎停滞，后因沃克尔打压无风险收益率开启长牛。同时提到人在投资上记忆短易认知固化，后续会详细分析周期相关书籍。 01:14:22 钟摆意识在投资中的体现与应用案例 本章节介绍了霍华德·马克思的“钟摆意识”概念，指出市场很少处于合理价格，有逆向和顺势摆动趋势。作为逆向投资者，低估时买入需用时间等待，不能猜顶和猜底。 01:18:00 投资者情绪对投资的影响及风险警示 本章节围绕第十章抵御消极影响，探讨投资者心态问题。指出人作为情绪产物，大脑构成与早期生存有关，这些情绪会影响投资，如从众、嫉妒、FOMO等。多数人难以做到“别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”。还提到年轻人在泡沫期可能因无畏而获利，但也易因情绪陷入风险，最终可能收益吐回。 01:22:51 逆向投资与思维：克服人性与借鉴案例 本章节围绕逆向投资展开讨论。指出第十一章提及识别风险与风险发生无必然联系，逆向投资对多数人痛苦且孤独。提到确认者偏差这一常见人性，还给出决策建议，即重大投资时若人人赞同就别行动。 01:28:21 2025年寻找便宜货及中国资产估值探讨 本章节围绕“寻找便宜货”展开讨论。指出便宜货常被忽视却可能有高隐含回报率，短期收益率与买入价格高低有关。 01:33:19 投资需耐心等待机会，勿陷入比较圈套 本章节讨论了“耐心等待机会”的话题。当前全球机会确定性不足，可借助钟摆理论寻找机会。投资要有耐心，收益率按3年看，市场高估时不参与。要跟自己和解，不与他人比较。 01:35:46 投资应避免预测，注重中长期趋势与风险 本章节讨论了投资中预测的局限性。认为老股民会认同不要预测，无法预知未来，不应预测具体点位，特别是短期。但中长期趋势可有自己的观点，这并不矛盾。还引用霍华德马斯观点，强调预测若有用就不应防守、分散投资，并举出加杠杆爆仓例子，说明“一年三倍容易，三年一倍很难”。 01:37:46 讨论“正确认识自身”章节及段永平“我不知道”观点 本章节围绕“正确的认识自身”展开讨论。朱昂认为要知道自己的无知，不觉得自己无所不能、能预测一切，如此才能敬畏市场，这跟上一章观点一致。还提及段永平在雪球上常说“我不知道”，指出即便如国内版“巴菲特”段永平，也明白人的认知有局限性。 01:38:34 能力圈、运气与国运对投资创业的影响 本章节讨论了能力圈与运气相关话题。指出要正确认识自身能力圈，避免情绪主导。强调很多时候成功靠运气，但行动增多运气成分会降低。还提及人到中年应相信命，回顾不同年代创业、投资等例子，认为运气占比大，且与国运相关，最后引发对当下国运所处阶段的思考。 01:40:51 多元化投资即防守，往期已聊资产配置 本章节讨论了第17章多元化投资。提到华尔街有“老又猛”的投资者，巴菲特观点认为富过一次就不想滑落，因此多元化投资是必要的，其实质是防守，可避免错误与归零风险。Jeff表示资产配置内容在往期节目聊过很多，此处不再赘述。 01:41:42 投资避免错误：勿在压力下决策、减少犯错 本章节围绕投资中的避免错误展开。指出投资亏损多源于失误，失误分为受迫性失误，即在压力下易做错误决策，如15年股市底部卖、顶部买。还提到《投资是赢得输家的游戏》将投资比作业余网球赛，不犯错即赢。此外，以房地产为例，说明勿在顶峰高杠杆投资，否则会陷入困境。 01:44:05 投资增值意义及规避损失的方法策略 本章节核心内容是尽量避免陷入不利境地以及阐述增值的意义。增值即在经济上行期追求平均收益、衰退期避开损失，复利根源在于减少亏损。还介绍了实际投资方法，即不做一次性梭哈，留足防御子弹如债券、货基等，实现长期上涨收益超下跌损失。 01:46:55 投资合理预期设定及《投资最重要的事》解读 本章节围绕《投资最重要的事》第20章“合理的预期”展开。合理预期要符合常识，接近市场平均且相对超越，如巴菲特复合收益约20%。定预期需结合自身现金流、风险承受等情况，本金少可更具进攻性，在中国年化6% - 8%以上算较高预期，建议听友买书深入阅读。 01:50:38 朱老师解读《投资最重要的事》并展望解读《周期》 本章节中，Jeff邀请朱昂对听友做总结分享。朱总指出《投资最重要的事》核心有三：从风险角度识别投资；看重估值，以便宜价格买入，有均值回归和逆向思路；万物皆周期。Jeff感谢朱老师解读，还希望下一期请其解读《周期》，最后结束本期节目。 【知识星球】 在各位听友们的支持下，本节目的同名知识星球现已开通。听友福利，都可以领取限时3天的知识星球体验卡。我会在星球里分享关于股票、房地产、债券、黄金、公募基金、私募基金、投资方法论、资产配置、财商教育等内容。欢迎大家加入并找到志同道合的一群人，在提高自我认知和能力圈的路上坦诚分享与交流，成就思想和财富双自由的精彩人生！ 【听友群】 目前我们的投资交流群已经建立5群，欢迎各位听友加入群聊非常开心热闹。可以添加客服微信：hiroomconsulting入群。 备注：我们是中立交流群，不荐股、不卖课、不推产品，请谢绝广告意图。 【公告】 鉴于周更选题、制作压力山大，顾特此公告： 1: 欢迎听友们留言感兴趣的房产、投资、理财、生活方式等话题，会根据情况来选题邀请嘉宾 2: 非常欢迎听友们自荐来当嘉宾，分享跟本播客涵盖内容一致的话题，有意愿的朋友可以直接联系本人 如果你喜欢本节目，请多多留言转发，这是对我们最大的支持！ 本播客的听友群已经建立，欢迎加入一起分享投资，可添加hiroomconsulting加群 更感谢打赏支持我的朋友，这是我们持续能输出的最大助力 【制作】 番薯剥壳工作室（Yakimo Studio）

【总结】 本期播客围绕高层住宅的发展、拆迁、选择以及房产税等问题展开深入讨论，分析了高层住宅现状、面临的挑战和未来趋势，为个体购房决策和行业发展提供了参考，内容如下： * 高层住宅发展背景与现状 * 发展原因 * 城市化需求：大量原始建筑形态为低楼层、矮房子、城中村和宅基地，城市化进程促使高层住宅拔地而起。Jeff 指出，2000 年后尤其是 2010 年后高层住宅大爆发，全国约 3 亿人居住在高层。 * 拆迁效率与成本：拆迁存在诸多不确定因素，如钉子户、规划调整和补偿问题等，导致拆迁周期长、成本高。Kyle分享了广州一个项目从 1989 年启动拆迁，直至 2021 年才完成的案例。相比之下，净地招拍挂拿地价格可控，开发商更倾向于此。 * 地货比因素：地货比是衡量开发效益的重要指标，一般 6 层楼拆建为 18 层楼可实现较好的经济效益。Jeff 提到行业内存在 1 : 3 的拆建比例概念。 * 现状规模：目前全国高层住宅存量较大，按 400 亿平方米存量推算，至少 3 亿人居住在高层。 * 高层住宅拆迁与城市更新难题 * 拆迁难度与成本 * 高层拆迁困境：高层住宅拆迁面临诸多难题，如拆迁成本高、安全风险大、规划调整复杂等。徐霆威认为，超高层住宅未来城市更新路径难以想象。 * 案例分析：以武汉绿城项目为例，拆除存量高楼需资方、代建方和政府多方协调，且爆破需满足严格的安全条件。此外，美国曾有逐层拆除高层的案例，但成本比新建还高。 * 城市更新差异 * 不同区域情况：不同区域的城市更新难度差异较大。上海的三林老街、前滩等区域因原本为农田或厂房，较易实现大规模城市更新；而浦西的东安一村等核心地段拆迁成本极高，超高层住宅拆迁则更难。 * 未来挑战：随着高层住宅老化，其拆迁和城市更新将成为巨大挑战，需提前规划和应对。 * 高层住宅选择与应对策略 * 个体选择建议 * 小城市与远郊高层：小城市和大城市超远郊的高层住宅未来缺乏流动性和经济价值，应及时出清。Jeff 认为，这些地区人口流失，物业费难收，房子将失去金融属性。 * 大城市主城区：大城市主城区的高层住宅需分化看待，优先选择新、低楼层且配套好的房源。徐霆威建议，可通过置换实现资产优化，如大换小、老换新等。 * 应对策略思考 * 及时止损：当高层住宅出现问题时，应及时止损卖掉，避免资产价值进一步下降。 * 关注产品迭代：随着房地产市场发展，产品迭代迅速，购房者应关注新房的得房率、配置等指标，避免因产品代际差而遭受经济损失。 * 高层住宅的优缺点分析 * 优点 * 经济与效率：高层住宅能在短期内解决城市住房人口需求，提高土地使用效率和公共投资效率。徐霆威指出，高密度居住可带来消费需求和便利，促进公共配套设施建设。 * 职住平衡：一定的居住密度和产业配套有助于促进职住平衡，降低通勤时间，提高居民幸福感。Kyle 提到，政府引导边远地区人口集中居住，可减少市政和公共设施资源浪费。 * 缺点 * 安全与维护：高层住宅存在安全隐患，如火灾、地震等，且维护成本高。Jeff 举例厦门集美 09 年的房子已成危楼，凸显了高层住宅维护的重要性。 * 拆迁与更新难题：如前文所述，高层住宅拆迁成本高、难度大，未来城市更新面临挑战。 * 不同城市高层住宅发展情况 * 城市差异 * 重庆：重庆以2200 栋高层住宅（截至 2023 年）断崖式领先，其山地结构和平地少的特点促使建筑向上发展。此外，重庆的岩土结构好，地基扎实，有利于高层建筑建设。 * 武汉：武汉城市水系发达，用地碎片化，超高层住宅较多。过去高速发展期，政府为获取土地财政收益，批出较高容积率。但随着市场下行，新批住宅容积率有所降低。 * 北京：北京因政务中心、核心区风貌和安全考虑，对高层住宅限高要求严格，部分超高层顶楼或整栋楼所有权有强制要求。 * 其他城市：深圳、郑州等城市也曾有较多超高层住宅，但随着市场变化，新批住宅容积率逐渐降低。 * 未来趋势：随着房地产市场下行和人们对居住品质要求的提高，各城市将更加注重土地使用效率和住宅品质，高层住宅发展将更加理性。 * 房产税相关讨论 * 出台可能性：Jeff认为房产税未来可能出台，以弥补土地财政缺口和平衡房地产市场。但落地时间需综合考虑市场情况，避免对市场造成过大冲击。 * 影响与挑战 * 居民成本：开征房产税短期内可能增加居民成本负担，但长期来看可能对土地价值有一定支撑。 * 城市分化：房产税可能导致城市板块之间的分化，形成贫富阶层的城市空间差异。 * 政策设计：中国出台房产税需考虑多方面因素，政策设计难度较大。 * 后续建议 * 个体层面 * 增强认知：个体应增强对好房子的认知能力，关注新房产品迭代，选择适合自己的房源。 * 理性决策：在购房决策时，应综合考虑房子的折旧、租售比等因素，避免盲目跟风。 * 行业层面 * 关注政策：开发商和相关从业者应关注国家政策动态，合理规划项目开发。 * 提升品质：注重提升住宅品质和服务水平，满足消费者对美好生活的需求。 【主播】 Jeff（“截胡不截财”主播 、同名知识星球，小红书：Jeff大截胡） 【嘉宾】 Kyle （地产投资部副总裁、10年地产老兵） 徐霆威（建筑师 彼山设计创始合伙人） 【时间轴】 00:02 高层住宅建设原因、拆迁难题与城市更新困境 本章节围绕高层住宅展开讨论。提到我国高层住宅多，约3亿人居住其中。分析当年建高层住宅原因，涉及拆迁难题，如周期长、钉子户、规划调整等。还探讨了地货比及拆迁换算比例，以上海为例说明不同区域拆迁成本差异大，最后指出市区超高层未来拆迁更新面临困境。 08:52 90年代老楼现状堪忧，北京城市更新难度大 本章节主要讨论了老旧建筑问题。以上海老静安老塔楼、北京方庄的房子为例，指出90年代建造的房子如今价值低洼，存在建筑老化等诸多问题，认为“老”是原罪，未来十年问题将集中爆发。还提到北京城市更新难度大，因限高严，以矮换高较难，可拆迁置换或现金补偿，也可提升产品力提高单价。 11:09 高层老化难题、拆除成本及处置建议探讨 本章节围绕高层老化及拆除问题展开讨论。高层老化后资产价值流失，拆除难度大、成本高，爆破需满足条件且涉及安全等问题，逐层拆成本更高。09年房子已出现成危楼情况。建议超高层及时止损卖掉，但很多人没能力置换。还提到高层有经济上相对便宜的优点，对比指出老破小性价比更高，有拆迁预期。 17:12 探讨超高层住宅优点及新版规范折中之举 本章节讨论超高层或高层住宅的优点。Jeff认为优点是风景好；徐霆威强调效率高，能短时间解决住房需求，公共投资使用效率高，且人多消费便利、利于公共配套；Kyle 指出高层可提高土地使用效率，让更多人享受公共资源。此外还提到新版住宅规范限制住宅高度，是一种折中平衡的做法。 20:00 高层建设促进职住平衡及资源利用的思考 本章节讨论了高层建设的好处与相关规划。高层可促进城市职住平衡，一定居住密度和产业配套能降低通勤时间、提升幸福感，如贵州花果园小区人口密度高带动底商发展。同时提到政府引导边远地区人口集中居住以提高土地利用率，还指出发改委对超高层建设有严格规定，与城市人口、GDP等指标挂钩，是积极发展方向。 22:03 超高层项目仍层出不穷的原因及现状分析 本章节讨论了超高层项目仍层出不穷的问题，Jeff提及深圳、重庆、上海等地的超高层项目现状。Kyle 认为原因是法不溯及过往，很多是旧改遗留项目，报规环节或被豁免。还指出今年五一后杭州新增一手招拍挂土地多在80米以下，且随着人口流入流出变化、经济发展，新增超高层脚步会放缓。 23:46 多地超高层住宅现状、成因及未来选择探讨 本章节围绕全国喜欢造高层住宅的城市展开讨论，提及重庆、武汉、西安等城市。分析了重庆高层住宅多与岩土结构、土地资源有关，武汉则受水系和土地财政影响。还指出郑州新批住宅容积率降低。最后谈到超高层住宅未来难以宏观判断，个体选择时，预算允许选新不选旧。 31:39 高层住宅现状与问题分析及置换建议 本章节围绕高层住宅未来走向及个体抉择展开。指出小城市、县城及大城市超远郊高层未来堪忧，建议提前出清。提出置换思路，小城市资产向大城市置换，大城市选局部最优。还给出落地置换方法，如大换小、换低楼层等，同时提醒关注租售比、折旧及产品代际差等问题。 42:38 中国房地产现状、风险、房产税及购房建议 本章节围绕房地产展开讨论，认为中国房地产长期会存在，过去20年建造的房屋未来20年将集中置换，按年化折旧率算年有8亿平米基础量。还提及房产税未来可能推出用于部分兜底，但实施难、影响复杂。建议关注新房迭代，多看样板间，选房时多看少动，以增加对好房子的认知。 【知识星球】 在各位听友们的支持下，本节目的同名知识星球现已开通。听友福利，都可以领取限时3天的知识星球体验卡。我会在星球里分享关于股票、房地产、债券、黄金、公募基金、私募基金、投资方法论、资产配置、财商教育等内容。欢迎大家加入并找到志同道合的一群人，在提高自我认知和能力圈的路上坦诚分享与交流，成就思想和财富双自由的精彩人生！ 【听友群】 目前我们的投资交流群已经建立5群，欢迎各位听友加入群聊非常开心热闹。可以添加客服微信：hiroomconsulting入群。 备注：我们是中立交流群，不荐股、不卖课、不推产品，请谢绝广告意图。 【公告】 鉴于周更选题、制作压力山大，顾特此公告： 1: 欢迎听友们留言感兴趣的房产、投资、理财、生活方式等话题，会根据情况来选题邀请嘉宾 2: 非常欢迎听友们自荐来当嘉宾，分享跟本播客涵盖内容一致的话题，有意愿的朋友可以直接联系本人 如果你喜欢本节目，请多多留言转发，这是对我们最大的支持！ 本播客的听友群已经建立，欢迎加入一起分享投资，可添加hiroomconsulting加群 更感谢打赏支持我的朋友，这是我们持续能输出的最大助力 【制作】 番薯剥壳工作室（Yakimo Studio）

【内容总结】 本期播客围绕中国高层住宅展开探讨，分析了其发展原因、现状、优缺点及未来趋势，指出高层住宅虽在过去解决了居住问题，但也存在诸多隐患，未来可能走向分化，内容如下： 高层住宅的发展原因城市化需求居住面积提升诉求：Kyle提出，改革开放后人均建筑面积较低，民众急需提升居住质量和面积，而公共资源铺排和公共财政无法支撑大面积扩张，高楼大厦成为满足需求的选择。 地理因素与发展效率：霆威认为，中国高层住宅集中在人口稠密、土地资源紧缺的东亚地区，且中国在短时间内走完了其他国家上百年的发展历程，高层住宅能满足效率要求，推进快速城市化。 经济与文化因素：Kyle 表示，中国经济发展落后于发达国家，需要可视外示化的高楼大厦证明自身实力，同时民众对高楼有向往，地方官员也将其作为政绩体现。建筑技术与经济模式推动建筑技术突破：二战后建筑技术改良突破，如钢筋混凝土技术发展，为高层住宅建设提供了可能。霆威提到，柯布西耶提出的 “光辉之城” 构想，设想将巴黎老楼改建为 80 米塔楼，能短时间解决住房问题且基础设施使用高效。 经济模式驱动：Kyle指出，房地产商与政府合作，通过住宅利润反哺商业建设成本，如绿地集团在全国打造地标和商业并配套住宅。 高层住宅的现状与问题火灾灾害隐患火灾频发：全国过去十年高层住宅火灾约 3 万起，每年约 3000 例，如香港大埔洪福院、北京、深圳等地均发生过火灾。 救援困难：Kyle提到，消防云梯高度有限，全国最高 101 米云梯仅 40 多台，造价 2000 多万，一般城市主流云梯 50 米左右，难以救援高层火灾。且青壮年逃生相对容易，老人和小孩逃生困难，如香港红福苑火灾遇难者多为老人和小孩。自救难题：大量火灾因窒息致人死亡，防烟面具等自救工具重要，但高度超过一定程度云梯无法触及，救援难度大。 建筑设计缺陷：霆威分析，香港洪福院火灾是多种因素叠加结果，楼龄 40 年，建筑系统复杂且老化，采用十字筒平面形成烟囱效应，火势易蔓延。90 - 2005 年塔楼结构是主流，存在采光通风差、疏散不利等问题。 建筑老化与维护问题外墙老化维修风险：Kyle分享小区外墙翻新经历，施工过程中因人员交互和工期长存在安全隐患，虽国家出台新标准降低了风险，但仍令人担忧。且不同建筑材料存在不同问题，如砖会脱落，真石漆也需定期维护。 开发商质量问题：Jeff指出，国内开发商为追求成本和高周转，建筑质量难以保证，如用海沙建房导致钢筋腐蚀、主体结构坍塌等极端案例。且从拿地到交房周期短，难以保障房子质量。 物业维护难题：Kyle表示，物业费增幅难追通胀，物业水平下降，影响房子价值和质量。维修基金存在错配问题，老旧小区维修基金不足，且住户协调困难，如加装电梯需整栋楼高比例表决同意。 国外经验借鉴：国外通过制度保障物业费收取和维修基金使用，如美国、日本对欠缴物业费可起诉并强制拍卖房子，但也存在一些社会问题，如子女因欠缴物业费不继承公寓。 居住体验问题电梯通勤与水压问题：Kyle提到，超高层电梯通勤时间长，户数多易拥堵，且水压超过 7 层需二次加压，层高越高建造成本越高。 温度与景观差异：Jeff指出，超高层温度与地面有区别，高区景观虽好，但与地面绿化脱节，且高区居住可能面临风压、噪音、粉尘等问题。 特殊住宅问题：四代宅在不同地区面临不同问题，南方台风天露台存在安全隐患，北方冬季开放式露台不实用，目前主要集中在西南、华南地区。 高层住宅的未来趋势产品分化：霆威认为，高层住宅未来将分化，一线城市超高层可能由富裕阶层居住，他们能承担高额物业费，维护住宅品质。 制度完善：Kyle表示，为维护住宅价值，未来可能会形成类似国外的物业费制度，加强对住宅维护的制度保障。 【主播】 Jeff（“截胡不截财”主播 、同名知识星球，小红书：Jeff大截胡） 【嘉宾】 Kyle（地产投资部副总裁、10年地产老兵） 徐霆威（建筑师 彼山设计创始合伙人） 【时间轴】 00:03 中国高层住宅建设原因及安全等话题探讨 本章节开启围绕中国高层住宅问题的探讨，先提及系统缺乏维护易出问题及香港大火并致哀。节目邀请建筑师庭威和地产投资老兵cow参与。探讨从为何80年代尤其是98年房改后大量建造高层住宅展开，说话人2认为原因包括提升居住质量诉求、公共资源和财政限制，以及民众对高楼的向往和官员政绩需求。 04:03 东亚高层住宅兴起原因及我国城市规划特点 本章节探讨了中国等地高层住宅众多的原因。从地理决定论看，东亚人口稠密、土地资源紧缺，有居住需求；中国发展迅速，高层住宅能推进快速城市化。此外，还有经济追赶和文化自信因素，高楼大厦曾是发达象征。80年代后人均住房面积增加靠空间换面积，集中城区发展能摊薄成本、提高效率，我国政府推进农村“村通”值得称赞。 08:43 高层住宅发展历程、现状问题及他国启示 本章节讨论了高层建筑的发展历程。二战后，因住房需求紧张，欧洲兴起高层住宅建设，后发现存在城市病，热潮退坡。中国在改革开放后接过这波建设，2010 年后加速。部分地产商采用特定模式开发。欧美一些国家后来掀起拆高层热潮，回归小高层或别墅形态，高层住宅完成历史使命后问题渐显。 14:21 高层住宅火灾隐患、案例及建筑设计影响 本章节围绕高层住宅火灾灾害展开讨论。提及全国过去十年高层住宅火灾约3万起、每年约3000例，还列举多地案例。大家分享亲身感受，指出高层逃生难、消防设备响应有限，建议配备防毒面具等自救装备。分析香港大火是多因素叠加结果，还谈到不同时期建筑形态及各地居住习惯对高层住宅接受度的影响。 图片1: 香港大埔宏福苑塔楼平面图和火灾空腔示意： 31:05 高层住宅老化问题、成因及置业关注点 本章节围绕高层住宅老化问题展开讨论，指出房龄增长会带来电梯、供水等诸多问题，如香港及上海小区外墙翻新施工存在隐患。还提及开发商建筑质量不达标、质保期短，国内高层住宅老化速度或比国外快一倍，2030年前后可能集中出现问题，同时强调物业因素及高物业费对房屋价值和质量的影响。 44:34 国内外住宅维修基金与物业费情况对比探讨 本章节围绕物业维修基金和物业费展开讨论。国内新房交房时交一次维修基金，二手买家无需再充值，老小区存在金额不够、协调困难等问题。当下经济下行，物业费有调降趋势，易形成恶性循环。国外维修基金制度较完善，对欠缴物业费处罚严格，但也引发一些社会问题，未来国内或有制度性发展趋势。 52:41 超高层住宅现状、问题及投资建造考量 本章节主要讨论超高层住宅相关问题。说话人认为未来超高层可向奢侈方向发展，供富裕阶层居住。但超高层存在诸多问题，如结构挑战大、造价指数增长、有风压和水压问题、电梯通勤时间长、噪音和粉尘多等。开发商投资会卡临界点控制成本，节目将分上下集，下期继续聊超高层优缺点。 【知识星球】 在各位听友们的支持下，本节目的同名知识星球现已开通。听友福利，都可以领取限时3天的知识星球体验卡。我会在星球里分享关于股票、房地产、债券、黄金、公募基金、私募基金、投资方法论、资产配置、财商教育等内容。欢迎大家加入并找到志同道合的一群人，在提高自我认知和能力圈的路上坦诚分享与交流，成就思想和财富双自由的精彩人生！ 【听友群】 目前我们的投资交流群已经建立6群，欢迎各位听友加入群聊非常开心热闹。可以添加客服微信：hiroomconsulting入群。 备注：我们是中立交流群，不荐股、不卖课、不推产品，请谢绝广告意图。 【公告】 鉴于周更选题、制作压力山大，顾特此公告： 1: 欢迎听友们留言感兴趣的房产、投资、理财、生活方式等话题，会根据情况来选题邀请嘉宾 2: 非常欢迎听友们自荐来当嘉宾，分享跟本播客涵盖内容一致的话题，有意愿的朋友可以直接联系本人 如果你喜欢本节目，请多多留言转发，这是对我们最大的支持！ 本播客的听友群已经建立，欢迎加入一起分享投资，可添加hiroomconsulting加群 更感谢打赏支持我的朋友，这是我们持续能输出的最大助力 【制作】 番薯剥壳工作室（Yakimo Studio）