前几天，去一家开发商的内部研讨会，听到一个有意思的判断： “现在的新房，越来越没法拿二手当参照了。” 不是说周边二手卖多少，新房上浮多少就是一个合理价，新房的定价，不再是一个在二手基础上简单上浮的逻辑。 反过来说，二手之后卖多少，也不能靠“隔壁新盘的开盘价”给自己撑腰了，新房卖得再好，可能你都蹭不上啥热度，卖不掉的，还是卖不掉。 新房和二手的价格体系，基本脱钩。 任何还在参考原有经验买房卖房的人，都有可能出现战略误判。 另外： * 打算建一个微信交流群，有兴趣进群的朋友可加我微信liuduid，备注“听友进群”即可。 「延伸阅读」 新房与二手，正在失联

7月以来，广州的市场出现了一种奇怪的“空转”。 像极了金融系统的空转，央行的水是放出去了，但市场却没看到钱。 对应到楼市，这几个月数据上是有成交的，但所有人的体感全是“冷”。 新房不好卖，二手在踩踏，购房者犹豫，开发商焦虑…… 无论是买房人还是从业者，全都陷入了空前的迷茫。 另外： * 打算建一个微信交流群，有兴趣进群的朋友可加我微信liuduid，备注“听友进群”即可。 「延伸阅读」 这就是现在的楼市真相

这群人，是市场里嗅觉最灵敏的“老钱”，他们真金白银投出去的钱，我觉得比任何经济学家的所谓预测都更有风向标的意义。 为什么是现在？ 当市场一片观望的时候，他们为什么要出手？ 又为什么是广州？ 另外： * 打算建一个微信交流群，有兴趣进群的朋友可加我微信liuduid，备注“听友进群”即可。 「延伸阅读」 我问一个义乌老板：为什么拿2000万来广州买房？

28号傍晚，跟随上海的步伐，广州和深圳先后亮出了救市的底牌—— 首付齐刷刷都降了： 上海和深圳比较保守，首套房降到20%，二套30%，而广州的首套房降到了15%，二套房降到25%，直接与全国最低首付比例拉平。 房贷利率也降了： 拿首套来说，上海和深圳的房贷利率从3.85%下调到了3.5%，而广州降到3.4%，再次和全国平均水平对齐。四大一线城市之间，出现了明显的梯队。 限购政策也有了松动： 上海社保的门槛从5年降到了3年，对于外地户籍、人才、单身、婚否、多孩家庭等，林林总总，给了各种买房的口子，广州门槛从2年降到了6个月，首套房认定从市内放宽到区内…… 总之，常规的放松政策，统统拿出来了。 而所有的救市政策中，这个大招被严重低估了。 这个举措，有可能预示着新一轮“棚改2.0”的开端。 【延伸资料】 [图片] 当年，棚改项目建设由实物安置转向货币化安置，具体的路径是： 央行创立了一个前所未有的补充贷款再融资工具PSL，给政策性银行注入贷款，再由政策性银行借钱给地方政府，以便其给棚改区居民发钱，一方面拿走他们现有的住房，另一方面增加他们的购买力。 居民拿了钱，涌向市场上过剩的新盘，地方政府卖地有钱后还给银行，开发商买地后盖房回款。 如今，回收旧屋，制造需求的任务，从政府转交给了广大企业。 【欢迎关注】 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

广州豪宅，进入维权元年。 开盘两三年之后，曾主打稀缺的几个市区豪宅盘，琶洲南TOD、湖光悦色、海珠天珺，迎来了汹涌的客诉。 学位、减配、虚假宣传…… 弱势的购房者，在强势的开发商面前，最终只能用杀敌一千，自损八百的方式，自曝家丑，扯开最不愿为人所见的遮羞布。 但是，业主常常忽略的一个问题是：此刻自曝的所有“黑料”，未来都有可能影响小区的流通，拉低整个小区的房价。 怎么办？ 我给大家支几招，怎样让开发商按你的来…… 想看干货的直接拉到这里→ 07:35 开始。 【延伸资料】 豪宅开启维权元年 【欢迎关注】 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

都说现在财政要过紧日子，我去看了看2023年度的财政报告，发现这紧日子过得啊，财政收入都蹭蹭涨呢。 2020-2021年，是广州供地的高峰期，这两年卖出去的地，会集中在2022-2023年入市。 也就是大家现在在广州看到的这些新盘项目，是广州近年来推盘最为集中最为密集的时候。 接下来的一段时间，广州的新盘数量会逐渐减少，购房者的买房选择，也会相应减少一些。 那么—— 接下来地还卖得动吗？ 土地市场还要多久才能止跌回升？ 卖地回暖之后，需要多长时间才会传导到交易端，影响到房价？ 从各个区的财政收支和卖地来看，哪里的房子最能保值最好流通？ 【时间轴】 00:36 财政收入为什么还能涨？ 07:10 罚没收入/税收收入=罚没收入占比 07:30 “罚没收入占比”可以看出一个地方营商环境的好坏 09:24 广州罚钱罚得最多的竟然是这里！罚了3个亿！ 10:40 论“雁过拔毛”的程度，这些行政区可以这样排个序 12:42 “超罚”的现象非常普遍 14:25 哪里最能卖地？ 【资料图片】 【延伸资料】 多收了三五亿！广州哪里最能割普通人？ 你缺钱的样子，好真实喔 卖地最疯狂的地方，原来是这里！ 【欢迎关注】 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“播客听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

以往广州的供地，主要集中在郊区，包括近郊和远郊，中心区如天河、海珠、越秀，鲜有净地出让。 所以，以往的购房逻辑，基本都是围绕着新城的概念来炒作，地块未卖，概念先行，先把概念的种子种下去，传播开—— 大家都开始关注并且相信某某新城的故事时，政府集中拍地，开发商集中接盘，同时把新城的地铁、市政道路、学校、医院、商场等配套建起来，一个个透支着未来溢价的楼盘，就由开发商击鼓传花，首先在购房者手里套现了。 而这个人传人的游戏一旦开始，消费者一定是最后的买单者。 随着时间的推移，楼龄的增长，在二手市场上循环到谁手里最终卡住，谁就是这个故事的兜底侠。 是的，兜底侠。 最后接到花的那个人，注定要被惩罚。 那么，现在的供地逻辑从郊区重回市区，怎样选到一个不站岗，能保值，甚至穿越所谓周期的盘？ 【时间轴】 01:00 南沙是广州今年的供地大户，稳居第一 02:20 单从商品房的供应来看，今年最多的是番禺 02:30 接下来的新盘热点，大概率会往番禺、黄埔、白云轮动 03:07 中心区的供地大户，竟然是“宇宙中心”天河 04:45 未来宅地供应的重点，将重回中心城区 06:14 楼盘推售和买房思路，会出现新的趋势 06:33 第一个趋势：蚊型地越来越多 07:50 第二个趋势：中心城区的地块很多都带有“原罪” 08:53 第三个趋势：控规是可以调整的，宅地才是土地财政的魂 09:50 永远不要相信你正在为最后一个稀缺买单 10:23 第四个趋势：产品和营销策略越来越同质化 11:06 同一个板块，两个竞品盘，A盘交标更好价格更低，为什么反而推荐B盘？ 12:47 接盘侠不可怕，兜底侠才可怕 【资料图片】 【延伸资料】 更多内容参考这篇文章： 接盘侠不可怕，兜底侠才可怕 【欢迎关注】 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“播客听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

这广州市场上的新盘厮杀，如今真叫一个惨烈。 开发商的打法开始高度趋同。 除了首进天河的华润略显水土不服，越秀观樾、中海大境，都开始用“低开高走”的这一套策略。 先用低于市场预期的价格把第一波站稳，规模出货，后面再慢慢调整。 而这一套玩法，最开始用的，不就是保利嘛。 所以在大家都开始同题作文的时候，保利也拿了两个顺销盘，保翔和天汇，趁着3月几个新盘首开一起造起来的势，好好的走了一波货。 从最近的成交数据看，经过大半个月的发酵，无论是世联行，还是贝壳渠道的成交数据，或者克而瑞的统计，广州的成交量，是实实在在的起来了。 市场解冻，接下来，广州的楼盘还会继续降价吗？ 【时间轴】 02:08 管家公司的茶水费，要不要给？ 02:35 复盘最近几个新盘的开盘策略和打法 03:35 广州市场的成交量起来了 03:53 接下来广州的楼盘还会继续降价吗？ 04:29 市中心核心地段的房价正在底部重塑 04:56 小阳春后，价格不会持续在低位徘徊 05:42 为什么一味的降价，最后伤害的是购房者？ 07:19 怎样在一个合理的价格范畴内去科学的抄底？ 07:50 售前看产品，售后看交付 09:13 保利天瑞把广州的产品力拉升了一个台阶 09:52 期房的交付好不好，这个指标很重要 【延伸资料】 更多内容参考这篇文章： 大降价的广州，要不要现在买？ 【欢迎关注】 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“播客听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

在广州，学位最强的无疑是越秀区。 但你是否想过，越秀的人口流入能否延续它的教育优势，支撑未来的教育发展？ 都说房地产长期看人口，我专门去翻了2023年以来广州近十年的统计年鉴，从数据里总结出了一些结论。 供参考。 【时间轴】 01:10 广州的人口增速见顶没？ 02:21 作为一线城市，广州吸引人的能力到底怎样？ 03:35 越秀是广州唯一一个常住人口呈下降趋势的行政区 04:38 越秀也是广州唯一一个常住人口和户籍人口倒挂的区 05:51 已经买了学位壳的怎么办？正打算买学位壳的可以做些什么？ 06:24 现在的购房者更愿意买哪里的学位房？ 07:12 为什么越秀大面积的学位房，未来更难卖？ 【资料图片】 广州11区常住人口统计 广州11区户籍人口统计 【延伸资料】 更多内容参考这篇文章： 这里的学位房，建议你尽早卖掉 【欢迎关注】 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“播客听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

天河今年已经拍出了几块住宅用地？还有多少要拍的？ 今年天河计划要拍的地，对接下来打算在天河买房的人有什么影响？ 这其中的买房逻辑是什么？ 这条播客主要分三部分去梳理了这些内容，包括： 1 今年天河土拍的总体情况 2 天河今年的供地计划 3 天河财政预算还有多少缺口？ （财政缺口决定了接下来的卖地计划，也决定了天河未来的住房供应） 【时间轴】 00:33 天河今年计划要拍多少地？ 00:45 天河的土拍跟番禺有什么不同？ 01:25 从今年拍地来看，天河接下来最便宜的项目可能是哪个？ 03:10 华润天河润府，底价拿地，约等于是政府定向出让 04:39 越秀世界大观的项目，按地块条件，基本是豪宅预定 05:30 广州正在拟新规，鼓励同等价格下多给购房者送面积 06:15 新规全名是《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》 07:30 政府是怎么跟开发商讲故事的？ 08:15 高塘石小学原本是村小，怎么摇身一变，成为华阳小学的分校了？ 08:30 天河出现了单价5字头的新房？总价400多万就能上车？ 09:38 天河今年的供地计划 10:17 供地计划不等于实际的拍地计划，拍哪块地土委会说了算 10:50 没人兜底的地，一般不会放出来拍卖 11:12 “你以为我在兜底，实际我只想套点现出来发工资？” 11:24 为什么事先谈好的地，有时还是会流拍？ 11:41 天河今年的财政预算还有多少缺口？ 【资料图片】 天河今年的供地计划： 2023年天河卖地收入预算： 2022年天河卖地收入预算： 【延伸资料】 更多内容参考这篇文章： 从今年土拍看天河买房逻辑 【欢迎关注】 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“播客听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

风水轮流转，今年转到了番禺。 为什么番禺今年突然就热起来了？ 现在读者买房竟然都会问，番禺和黄埔我选哪个好？以前大番禺何曾有过这待遇不是？ 既然番禺这个片区的存在感已经刷出来了，大家也挺关心，我就去翻了一堆官方资料，从广州市到番禺区，各个十四五规划和发文，从头到尾捋了一遍—— 然后，又给我发现了一个此前不曾被人关注到的点…… 这条播客主要分为四部分，完整的捋清了： 1 番禺的产业现状和未来重点 2 番禺的交通现状和未来走向 3 番禺的发展主轴 4 番禺买房的选筹建议 【时间轴】 00:22 番禺为啥突然就热起来了？ 00:36 一个此前不曾被人关注的点 03:46 番禺的传统产业结构 03:55 番禺珠宝加工的“前店后厂”模式 04:35 法国总统点赞的猎德大桥灯光秀，出自番禺 05:18 一个番禺，就跑出了两家千亿级的全球“独角兽” 06:40 番禺未来最有想象力的，为什么不是万博？ 08:55 万博所在的南村镇GDP，位居番禺第一 09:18 番禺制造业最强的是化龙镇 09:40 莲花湾最被人诟病的不是产业，是交通 10:20 番禺绕开南沙，直接加入大湾区朋友圈最重要的一张牌 12:00 莲花山通道为啥现在都还没建？ 14:00 地铁8号线东延段今年能开工不？ 15:31 莲花湾片区很快就有地铁了 16:00 番禺未来发展的“两横两纵” 16:27 番禺“7”字型发展走向 17:21 未来最有想象力的“南大干线产业创新轴” 19:16 想象力说白了就是一场赌博 20:03 如果想入手这个片区，这里适合哪些人？ 21:20 这里的高薪人群会沿着交通线被“虹吸” 21:50 今年卖地收入，预算要收176个亿 【资料图片】 番禺产业结构图： 2021年番禺各镇街GDP： 南大干线连接佛山段示意图： 南大干线全线示意图： 穗莞深城际琶洲支线： 地铁8号线东延段早期规划： 地铁8号线东延段最新规划： 地铁8号线全览： 8号线沿线经济带： 番禺区国土空间总体格局规划： 番禺的两条发展轴： 化龙汽车城周边的大片空地： 【延伸资料】 更多内容参考这篇文章： 6000字说透番禺的产业、交通和未来 【欢迎关注】 如果你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 如果你想查看更多广州的楼盘测评，可以关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 如果你想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“播客听友买房咨询”，体验我们1v1的免费咨询服务。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

最近翻了野村的一个报告，把日本经济下行期的赛道挖呀挖呀挖，挖了满满当当的102页，挖出了好些个黄金赛道。 所以，在日本“失去的三十年”，经济持续通缩的低欲望社会里，到底哪些才是黄金赛道？ 日本这近邻的“他山之石”，对我们会不会也有那么一丢丢的参考意义呢？ 【延伸资料】 更多内容参考这篇文章： 日本经济下行期的黄金赛道 【欢迎关注】 如果你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 如果你想查看更多广州的楼盘测评，可以关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 如果你想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“播客听友买房咨询”，体验我们1v1的免费咨询服务。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼