能级特别低的五六七线城市，楼市现在不是到没到底的问题，是冰冻，是失去流动性完全动弹不得的问题。 但一线城市比如广州，现在还在一个不断筑底和磨底的过程中，这个时候怎么去选板块还是比较重要的。 所以，在现在的市场行情下，需要去判断接下来哪里比较容易砸盘，哪里的价格后面比较容易发生踩踏。 参考要素：这个片区的新房价格体系，二手的挂牌量和成交活跃度，一二手倒挂的价差有多大，新房的供应周期和去化周期，往大了说还有产业人口这种宏观指标。 这篇主要从供应的角度，去分析一个片区的价格发生踩踏的可能性。 「延伸资料」 广州的供地是怎么影响买房的？ 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

无论是市场还是房企销售数据，6月都算今年以来房地产行情最好的一个月了。 从克而瑞重点跟踪的30个城市的数据来看，6月跟一季度的月均数据相比，涨幅大概在三成以上。 再从百强房企的销售数据看，6月的销售额环比涨了26%+，比之前明显好转。 当然，最大的赢家还是4个一线城市，加起来新房成交环比涨了17%。 北京6月底才出具体政策，距离现在没几天，数据上还不太能看出来新政的影响。 其他三个城市，上海、广州、深圳都是5月底出的政策，现在回过来看，每一家的情况都很有意思，差异非常大。 其中，广州和上海的行情，竟然完全反过来了… 「时间轴」 02:18 上海楼市出现了触底的迹象 02:30 这7年来的房价走势及规律 03:22 上海房价重回中位线，很可能是新一轮周期的起点 04:05 上海的成交集中在300万以下的刚需房 05:12 广州成交量上涨最快的反而是改善房 05:29 为什么上海是刚需在出手，广州是改善在买房？ 06:44 广州人买房有意思的一个细节 07:18 深圳人为什么喜欢高评高贷？ 08:00 深圳正在以价换量，抢跑套现 10:13 6月成交大涨是各种buff叠满的结果 10:28 房企冲财报业绩，通常是淘笋的时机 11:00 观望的购房者陆续出手 11:48 楼市政策的“塔西陀效应” 「延伸资料」 延伸阅读： 广州、上海的楼市，完全反过来了 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

这一期，我邀请了我的搭档橘姐来一起录制。 橘姐是公众号《地产知识橘》的主理人，在地产行业待了十几年了，亲历了好几轮楼市周期，见证了行业的兴衰起伏。 现在谁还在买房呢？特别是保障房之后在全国大面积铺开的话…… 我们探讨了保障房对市场的冲击，特别是在一线城市，该不该在配售型保障房大面积上市前，抛掉手里地段还不错的“老破小”？ 配售型保障房有可能以周边新建商品房市价的5-6折出售，感兴趣的普通人能申购吗？申购需要满足哪些条件？ 如果想考虑入手这类型的保障房，有什么优劣势？需要注意哪些后续有可能出现的坑？ 跟商品房相比，买配售型保障房的经济账要怎么算？ 从经济适用房、共有产权房到配售型保障房，对一个城市低收入人群和高学历人才的住房保障一直在更新迭代，选择入局的人最后是吃到了红利，还是成为了那个代价呢？ 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

这是一条写于2023年6月的内容，一年多前的情况，放到现在来看依然适用，依然有参考意义。 过去那些年，经济上行期，很多人大胆上杠杆，是因为每个人都在争分夺秒抢经济增量，想多分一些不断做大的经济蛋糕，搏一搏，单车变摩托； 现在到了下行期，去杠杆是为了保存量，在紧缩的日子里，还有现金好过冬。 怼怼我个人是非常赞同量入为出的。 我也非常不建议要买房的朋友们，在此时此刻，不顾实际情况盲目上杠杆。 如果这时候，有任何人还在鼓动你加杠杆，可以无脑拉黑了。真的。 对于所有要买房的朋友，我的建议都是，尽量降杠杆，把买房和置换控制在一个合理可负担的范围就好。 在能力范围内，多给点首付，少贷点款，也未尝不可。 不要踮脚，不要踮脚，不要踮脚。 「延伸资料」 「延伸阅读」 现在居民杠杆率这么高了？谁还在买房？ 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

此刻是9月29日晚上10点半。 今天晚上剪辑这条音频的过程中，央行、四大行陆续出了新政，落实此前国新办发布会上说的内容。 9点半，央行发声。10点半，四大行表态。 当决策层决心要止跌回稳时，时间都不是事儿，多晚都可以第一时间出新政。 上海松限的各种政策，也跟着这些货币政策一起刷刷刷的kuang kuang出。 11月1日起，各位的二手房贷款利率可以去跟银行重新协商调整了，之前高位贷款的朋友一年可以省不少钱了，而且也不分首套二套了，统统都要调到新房利率附近。 接着四大行表态，10月12号会出具体实施细则。 跟我这条播客里预测的一样，存量房贷款利率调整的时间，在国庆假期后。 下个月LPR也是妥妥会降的了，这水放得有没有效果，过段时间看数据就知道了。 其中的具体分析，欢迎收听本期内容。 「延伸资料」 「延伸阅读」 政策转向？房地产接下来的几个预测 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼

「时间轴」 00:40 开发商扬言国庆之后要涨价？ 01:26 到访的人太多，销售竟然都不接待了 02:28 买房给你返现49万是个什么套路？ 05:40 假期的新盘都在打“街霸” 06:32 这一波热度能持续多久？接下来会不会涨价 06:54 判断后市可以重点观察的3个指标 「延伸资料」 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。

内容分两部分，前面主要讲全国这一波政策的逻辑和影响，后面分析普通人卖房和购房的逻辑和策略。想看市场情况和交易建议的直接拉到8:10开始听。 01:25 没想到竟然重启“货币化安置”！ 01:38 货币化安置是上一轮全国房价起飞的起点 02:44 这一轮“发钱”有啥不同？钱从哪儿来？ 08:10 判断房价趋势的一个参考指标 08:20 目前房价格局最大的影响因素 08:30 房屋的定价权是怎么发生转移的？ 11:10 边际定价带来的房价波动 12:36 一线城市在房价快速上涨期成交量很小 14:25 广州二手业主惨遭“破发” 16:56 我对于后续房价走势的时间节点判断 「延伸资料」 政策轰了24天之后，房价还会继续跌吗？ 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。

今天说几个观察指标，供大家参考。（想直接听观察指标和方法论的朋友可拉到2:39和 06:08 开始听。） 01:31 「住户中长期贷款」主要指房贷 01:40 11月贷款买房的人创下半年以来的新高 02:00 政策出台后，提前还款的人变少了 02:39 一个观察指标：看银行给房企注入的流动性 02:58 房企的「三道红线」，银行的「两道红线」和「供地两集中」 03:37 银行目前对地产的预期 03:52 银行给地产公司放贷的逻辑变了 05:30 在房地产传导机制中，银行的预期早于居民预期 06:08 一个观察指标：看阳光家缘的销控表 10:07 珠江新城的网红盘「凯旋新世界」尾盘捂了十几年，为啥选在现在抛售？ 「延伸资料」 正常楼盘的销控表： [图片] 黄埔区时代天韵的销控表： [图片] 时代天韵业主留言： [图片] [图片] 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目，请记得“订阅频道”。 想看更多广州楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 买房问题，添加微信liuduid，备注“听友买房咨询”。

怎么样让地更好卖？怎么样让拿地的企业更愿意花钱？怎么样让购房者更愿意去买这块地上建出来的房子？ 房企是怎样不花一分钱，就完成换仓和套现的？ 只要能让购房者最后买单，在这个链条上的各个上游环节，都可以成功解套。 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目，请记得“订阅频道”。 想看更多广州楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 买房问题，添加微信liuduid，备注“听友买房咨询”。

陪读者买房这件事，我做了快两年了。 这两年，看着越来越多的人加入这条赛道，有人主动，有人被动，看着它变得越来越卷，我对于行业里的一些乱象和潜规则，也越来越反感。 早些时候，难免被裹挟着随波逐流。 今年，我想做点不一样的。 我会尽量要求自己输出更有深度，更有价值的内容。有些预判可能不准，但也是我当时当下真实的思考和个人观点，分享给大家作为参考。 毕竟，市场瞬息万变，打脸在所难免…… 但有些话还是得说。 我很烦张口就来“学铁商”。购房者自己拿个贝壳APP，通过“地图找房”就能搞定的事，为什么非要装得跟个专家一样煞有介事的哔哔哔？ 我希望提供的是专业且不浪费大家时间的信息。这个盛产信息垃圾的时代，不浪费他人的注意力和时间，是对内容创作者最基本的要求。 所以今天打算分享一个我自己做的广州楼市的报告。花了不少时间梳理，自认为还算系统，总结了过去几个月广州楼市的市场特征。整整32页，也算有干货。 [图片] 今天先来聊聊，我从这份报告里发现了广州楼市的哪些“反常识”吧。 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目，请记得“订阅频道”。 想看更多广州楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 买房问题，添加微信liuduid，备注“听友买房咨询”。

你房子在账面上值多少钱，在它还没有以合理的成本、顺利地卖出去变现之前，更多的时候，它只是你心理账户上的一个数字。 真正能支撑我们从容生活的，是持续、稳定、健康的现金流入，以及能够覆盖生活必需开销和抵御意外风险的流动性储备，也就是活钱。 千万不要忽视了现金流的脆弱性。 极端情况下，如果你失业了，手里的现金流能让你在没有压力的情况下还多久的贷款？ 这段时间够不够你平稳过渡，找到一份满意的新工作，而不至于手忙脚乱？ 把你的还贷能力、收入预期、潜在的利率风险和失业风险等等，都考虑到最坏的情况，用最坏的情况来反推你当下买房的预算。这在目前这个周期阶段，可以说是最稳妥的购房策略了。 另外： * 打算建一个微信交流群，有兴趣进群的朋友可加我微信liuduid，备注“听友进群”即可。 「延伸阅读」 房地产如何影响消费？

新加坡组屋政策的核心，是为广大中低收入群体，提供一个能增值的资产。（不仅仅是居住和廉住） 这是中低收入家庭「财富原始积累」的途径。 也是他们「参与社会分配」和「向上流动」的基础。 当然，也是他们退休的保障。 另外： * 打算建一个微信交流群，有兴趣进群的朋友可加我微信liuduid，备注“听友进群”即可。 「延伸阅读」 新加坡这套住房模式，凭啥让80%的人“躺赢”？