苦中找乐

上一期聊完阿那亚的游客视角之后，我一直有个问题没放下——如果真掏钱在这儿买套房，日子到底过成什么样？所以这期我把认识多年、头回上播客的朋友 Panby 拉来了。她是阿那亚秦皇岛9期的业主，现在也在经营自己的民宿“左右间”。我们从买房的冲动聊到民宿的真实收益，从孩子下楼踢球聊到退休老人夏天冲浪，从物业费五块钱一平聊到一墙之隔房价差十倍。我最想追问的还是那个问题：一个好得不太真实的地方，到底怎么长出来的，又能撑多久？如果你也对阿那亚有啥想法，快在评论区告诉我！ 声明：房地产市场有风险，投资需谨慎。本期节目相关信息仅供参考，不构成投资建议。 嘉宾：Panby 阿那亚民宿左右间主理人 订房可以扫下面的码 主播：羊行 录制日期：2026年9月3日 发布日期：2026年9月30日 00:06 羊行第一次去阿那亚，虾米音乐节上偶遇王菲，“too good to be true”的初印象 03:57 Panby 介绍阿那亚的精准定位：京津冀中产家庭的三代同行度假地 09:36 旅游地产的历史教训：承诺和交付之间的巨大落差 11:22 Panby 的买房逻辑：生活半径内给家庭出行增加一个选项 21:20 购房决策：被体育设施打动，脑海里浮现孩子踢球买冰棍的画面 29:17 真实账本：房价约两万/平，物业五元/平，民宿年回报约3%—5%，平台抽成超过30% 40:15 经营与社区的暗面：黄牛翻墙、养鹅场异味、业主群里的日常吐槽 49:39 终极追问：阿那亚能不能作为北京中年人“苦中找乐”的一个解法 以上照片由嘉宾提供，信息图使用YouMind生成 * 阿那亚（Aranya） —— 位于秦皇岛昌黎海边的文旅地产社区，2013年开始销售第一期，以高审美标准和密集文化活动著称。目前已扩展至金山岭、广州九龙湖、三亚、崇礼、北海道等多个园区。 * 马寅 —— 阿那亚创始人，在阿那亚控股集团中持股25%，为三位自然人股东中持股最少的一位。负责阿那亚品牌叙事与经营理念的对外传播，是阿那亚公众形象的核心人物，常以“村长”自称。 * 9期 —— 阿那亚北戴河园区向北延伸开发的一个新街区，以红砖建筑和北欧/工业风设计为特色，主打体育设施和年轻家庭客群，配有篮球馆、足球场、网球场、中央水系等，与老园区的海滨度假气质有明显区隔。 * 雀跃镇 —— 9期内的一个商业街区板块，集中了餐饮、零售和社区服务功能，是9期日常生活的核心配套区域。 * 候鸟化 —— 旅游地产常见现象，业主只在特定季节（如冬季赴南方、夏季赴海边）短暂居住，其余时间房屋空置，导致社区商业和服务难以维持全年运转，配套品质逐步下滑。 * 官方指导价（民宿控价机制） —— 阿那亚对园区内民宿实行价格管控，既设最高限价（约为指导价的2-3倍），也设最低限价，防止恶性降价竞争影响整体品质。 * 平台单 vs 自租订单 —— 平台单指通过阿那亚官方 APP 预订的民宿订单，平台收取约10%中介费，且房东与住客之间不互通联系方式；自租订单指房东自行在社交媒体推广、客人直接扫码预订，可省去平台中介费。 * 布草 —— 酒店和民宿行业术语，指客房中供客人使用的纺织类消耗品，包括床单、被套、枕套、浴巾、毛巾等，由民宿运营方统一提供和更换，费用计入运营成本。 * 匹克球（Pickleball） —— 一种结合网球、乒乓球和羽毛球元素的球拍运动，场地比网球场小，规则简单易上手，近年在全球中老年和家庭运动群体中快速流行。 * 40年产权 —— 中国土地产权制度中，住宅用地使用权为70年，而商业、旅游、娱乐用地使用权为40年。阿那亚的房产属于旅游用地，因此产权年限为40年而非常见住宅的70年。到期后根据现行法律可申请续期，但具体政策尚在完善中。 * 恒大海花岛 —— 节目中作为旅游地产反面案例提及。位于海南省儋州市，由恒大集团投资约1600亿元填海建造的人工岛项目，曾号称对标迪拜棕榈岛。2021年底因违法建筑问题被责令拆除部分楼栋，随后恒大全面暴雷，海花岛大面积烂尾，成为中国旅游地产"先卖房后弃管"模式崩塌的标志性事件。 * 麓湖生态城 —— 节目中Panby将其与阿那亚对比。位于成都天府新区，由万华投资集团开发，占地约8300亩，含超2000亩人工水系。地产行业内有"南麓湖、北阿那亚"的说法，二者均以社区运营和社群营造著称，但麓湖为开放式社区，不设入园门槛，节假日人流管控难度更大。 * 经营性房源 —— 阿那亚对民宿有明确的法律身份划分。房屋一旦上线民宿平台，即被认定为"经营性房源"，需要通过公安机关、消防、保险等部门的检验。即便是业主本人回去住，也必须到民宿中心登记后方可入住，不能直接开门入住。 * 孤独图书馆 —— 阿那亚最具辨识度的地标建筑，位于海边，由建筑师董功设计，2015年建成。因一条拍摄其海边孤独感的短视频全网爆火，成为阿那亚从一个普通海边楼盘转型为"文艺圣地"的关键传播节点。至今仍是园区最热门的打卡点，需提前预约参观。 * 马寅信箱 —— 阿那亚独特的业主反馈机制。园区各处张贴二维码，业主和游客可随时扫码提交意见或投诉，据其自述由马寅亲自带领专门团队逐封阅读处理。这一机制被视为阿那亚持续改进服务品质的核心工具之一。 * 单立人喜剧 —— 中国头部脱口秀演出品牌，创立于2017年，旗下有多位知名脱口秀演员。阿那亚定期邀请单立人等品牌在园区举办喜剧节等演出活动，属于其文化内容运营的一部分。 1. 阿那亚的准确位置：节目中多次笼统说"北戴河"，严格来说阿那亚位于秦皇岛市北戴河新区（昌黎县）黄金海岸，与大众熟知的传统旅游区"北戴河区"并非同一区域，两者车程约半小时。日常口语中经常混称，但对于有出行计划的听众来说值得区分：导航应搜"阿那亚"而非"北戴河"。 2. 秦皇岛的城市等级：节目中提到"河北四线城市"，秦皇岛市通常被列为三线城市。不过阿那亚所在的昌黎县黄金海岸确实相对偏远，"四线"感受可以理解为对具体区位的直观描述。 配乐：陈婧霏 - 生活在别处 后期：石头 文案：羊行

我去了一次阿那亚，满脑子萦绕三个字——不对劲。说不清楚是喜欢还是困惑，房子、沙滩、人的穿着打扮，好像都有一套自己的标准。去了十几次阿那亚的佛爷让我想明白了一些事：阿那亚很像当年的宜家，给你一种“原来生活可以是这样”的冲击。住民宿就像逛样板间，推开门就是别人的生活。他说审美分两种，酒店那种金碧辉煌是死的，阿那亚那种有人做饭有人遛狗的审美是活的。但他也提醒了我——讲故事的马寅只占25%的股份，这个精心设计的美好能撑多久，谁也说不准。 嘉宾：细菌佛 播客钱粮胡同FM主理人 主播：羊行 录制日期：2026年9月9日 发布日期：2026年9月28日 00:06 开场：第一次认真住阿那亚，三个字——不对劲 03:00 佛爷的阿那亚版图：秦皇岛、金山岭、广州九龙湖，都去过 07:31 北京为什么缺度假产品：和江浙沪对比，阿那亚填补了空白 10:43 亮晶晶的沙子与平整沙滩的车：阿那亚的超现实细节管理 16:22 阿那亚为什么像宜家：从审美启蒙到生活方式样板间的精神继承 26:02 住民宿像开盲盒：通过别人的房子窥见另一个阶层的日常 33:28 活着的审美：为什么阿那亚的美不同于五星酒店的金碧辉煌 53:37 马寅只占25%股份：阿那亚的商业故事能讲多久 以上信息图使用YouMind生成 * 阿那亚（Aranya） —— 位于秦皇岛昌黎海边的文旅地产社区，2013年开始销售第一期，以高审美标准和密集文化活动著称。目前已扩展至金山岭、广州九龙湖、三亚、崇礼、北海道等多个园区。 * 马寅 —— 阿那亚创始人，在阿那亚控股集团中持股25%，为三位自然人股东中持股最少的一位。负责阿那亚品牌叙事与经营理念的对外传播，是阿那亚公众形象的核心人物，常以“村长”自称。 * 有品质的简朴，有节制的丰盛‌ —— 阿那亚创始人马寅常用的经营理念表述，指在提供丰富体验的同时保持审美和行为上的克制，不追求过度刺激或视觉堆砌，强调留白和节制感。 * 文旅地产 —— 将文化、旅游资源与房地产开发结合的商业模式。购房者同时获得度假使用权和资产持有，社区通过持续运营文化活动和商业配套维持物业价值。阿那亚是国内文旅地产中品牌溢价最高的案例之一。 * 破窗效应（Broken Windows Theory） —— 犯罪学理论，由詹姆斯·威尔逊和乔治·凯林于1982年提出。核心观点是环境中的失序信号（如一扇破窗）会引发更多失序行为。节目中用来解释阿那亚通过维持高标准环境来约束访客行为的机制。 * 租售比 —— 房产年租金收入与房屋购买总价的比值，用于衡量房产投资的回报效率。阿那亚业主的民宿经营租售比并未公开，佛爷认为业主近年经营压力有所上升。 * 孤独图书馆 —— 全称“三联书店海边公益图书馆”，位于阿那亚海边，由直向建筑事务所设计，2015年建成。因“面朝大海的图书馆”形象在社交媒体广泛传播，被认为是阿那亚出圈的起点，此后成为文艺青年打卡地标。 * 沙丘美术馆 —— 位于阿那亚秦皇岛园区海边的标志性建筑，由 OPEN 建筑事务所设计。建筑半埋入沙丘，以混凝土洞穴般的空间和自然采光著称，是阿那亚最具辨识度的建筑地标之一。节目中佛爷提到2019年首次去时沙丘美术馆还未完全建好。 * 海浪电影周 —— 阿那亚每年夏季举办的电影主题活动，是其品牌化文化活动矩阵的代表之一。与戏剧节、音乐节、招待会（电音节）、魔法节（万圣节）等共同构成阿那亚的“节日经济”，活动期间民宿出租率可接近100%。 * 飞地（Exclave） —— 原为政治地理学概念，指被另一行政区域领土包围的孤立区域。节目中用来比喻阿那亚与周边昌黎县城在房价、消费水平、审美标准上的巨大落差——羊行称之为“朝阳区在昌黎的一块飞地”，甚至更具体为“三里屯在昌黎县城的飞地”。 * 古北水镇 —— 位于北京密云的仿古旅游度假区，2014年开业，是京郊较早的高品质休闲目的地。节目中作为阿那亚出现之前北京人周末度假选择匮乏的参照——在古北水镇出现之前，京郊度假的主流选择是怀柔农家院和虹鳟鱼。 * 李怀新持股比例 对谈中先后出现“40%”和“45%”两个数字。据公开工商信息，阿那亚控股集团的实际股权结构为：李怀新45%、刘昕30%、马寅25%，合计100%。前述“40%”为口误，应以45%为准。 * 阿那亚·北海道的定位 节目中提到北海道的阿那亚是“针对滑雪的需求”。实际上，阿那亚·北海道定位为品牌海外第一个“精神家园”项目，主打自然森林度假与高尔夫，已开业澜山酒店。专门针对滑雪需求的是阿那亚·崇礼。不过北海道园区周边确有多座滑雪场，冬季可以体验滑雪，只是并非项目核心卖点。 * 马寅的职务表述 节目中提到“马寅是 CEO”。据工商登记，马寅在公司的法定职务为“经理”，李怀新为“执行董事”（法定代表人），刘昕为“董事长”。日常对外传播中马寅常以“创始人”身份出现，“CEO”是媒体与行业内的通行说法，但与工商登记职务有差异。 配乐：陈婧霏 - 生活在别处 后期：西红是番茄 文案：羊行

能！她现在开心极了。这期嘉宾媛姐，在地产央企干了十几年，赶上行业下行，经历了你能想到的所有职场里最难受的事——被边缘化、被压业绩、精神状态出了问题，最后在安定医院确诊。35岁那年她离开，发了个大愿——这辈子不再打工。然后她从零开始，没有任何文博行业资源，靠去美术馆听一场免费讲解找到了第一个合作老师，一步步把文博旅行做成了自己的事业。两年多下来，独家线路越来越多，收入甚至超过了在地产行业的时候。她有一句话我特别喜欢——不要总在家里看天气预报，出去走一走，也许会发现外边根本没有下雨。如果你正在纠结要不要做点什么改变，这期值得听完。 嘉宾：媛姐 博文行旅主理人 主播：羊行 录制日期：2026年8月21日 发布日期：2026年9月21日 04:06 地产从业经历：本科读房地产，30岁出国读房地产金融，回来进央企又干了六年 06:49 行业下行的至暗时刻：职场斗争、精神确诊，医生说“感染源就是你那破班” 12:05 为什么不是换公司而是彻底不打工：她看透的不是行业问题，是打工的游戏规则 18:54 云南西藏疗愈之旅：大理五块钱素菜馆、怒江坝咖啡园，重新看待生活的可能性 28:42 从民生美术馆一场免费讲解起步：找到第一个合作老师，发出第一场商业活动 35:01 超级个体的天花板与突破：AI 工具的加持、服务的稀缺性、以及为什么好服务值得定价 49:03 给中年朋友的真心话：不要在家里看天气预报，出去走一走，外边没有下雨 以上照片由嘉宾提供，信息图使用YouMind生成 * 刷保 —— 文博爱好者圈子的用语，指系统性走访全国重点文物保护单位（“国保”），类似于集邮式打卡。中国目前有约5000处全国重点文保单位。 * 全国重点文物保护单位（国保） —— 中国对不可移动文物核定的最高保护级别，由国务院分批公布，自1961年首批至今共约5000处。文博爱好者常以“打卡国保”的数量标记自己的访古进度。 * 斯飞（斯飞坐标） —— 文博爱好者用于记录、定位和统计走访过的全国重点文物保护单位的工具（微信小程序“斯飞坐标”），由文博兴趣小组“斯飞小组”开发，名称取自《诗经·小雅》“如鸟斯革，如翚斯飞”。 * 文博研学 —— 将博物馆参观、古建探访与深度讲解结合的旅行产品形态，属于文化旅游的垂直细分品类，具有明显的季节性和展览周期依赖。 * 踩线 —— 旅行产品开发中的行业术语，指主理人或产品经理亲自前往目的地实地考察路线、住宿、餐饮、景点等条件，为设计最终线路产品提供一手体验和判断依据。 * 驼铃声响——丝绸之路艺术大展 —— 2024年1月13日至7月13日在北京民生现代美术馆举办的丝绸之路主题大型展览，联合海内外60余家文博机构，展出500余件组文物，并设有1:1复刻石窟供观众沉浸式观看。嘉宾正是在此展览中找到了第一位合作讲解老师。 * 中华文明的有力见证——北京通史陈列 —— 首都博物馆的基本陈列（常设展），经一年多改陈后于2024年2月10日焕新开放，是该展18年来首次大规模换展，展出文物1100余件（套）。 * 佛造像 —— 佛教造像艺术的总称，包括石窟造像、单体石雕、金铜造像、彩塑等，随佛教沿丝绸之路东传，形成北魏、唐代等不同时期与地域的风格体系。 * 佛光寺 —— 位于山西五台山的唐代木构寺院。其东大殿于1937年由梁思成、林徽因等调查发现，打破了当时“中国已无唐代木构建筑”的论断，是中国建筑史上的标志性遗存。 * 云冈石窟 —— 位于山西大同的北魏皇家石窟群，主要开凿于公元5世纪，以雄浑的造像风格著称，2001年被列入世界文化遗产名录。 * 3D 打印复制窟 —— 通过高精度三维扫描与3D 打印技术复制的石窟，可按比例还原洞窟与壁画，让观众在博物馆内近距离观看本不可移动、也难以前往的石窟，是近年大型文物展常用的呈现方式。 * REITs（房地产投资信托基金） —— Real Estate Investment Trusts 的缩写，一种把不动产资产打包、以基金份额形式在交易所上市交易的投资工具，投资者可像买卖股票一样分享商业地产、基础设施等资产的租金与增值收益。它是房地产金融的核心概念之一。 * 超级个体 / OPC —— 指依靠个人能力独立完成从产品、获客到交付全链条的创业形态，常借助 AI 工具放大产能；OPC 即 One-Person Company（一人公司）。 * 导游证 / 野导 —— 在中国从事导游须持有导游资格证；无证带团或讲解者被俗称为“野导”。嘉宾提到，她和合作老师如今都已考取导游证，从早期的“野生”状态走向合规经营。 * “驼铃声响”不是敦煌主题展，而是丝绸之路主题展。 该展全名为“文明的融合——驼铃声响·丝绸之路艺术大展”，2024年1月13日至7月13日在北京民生现代美术馆举办，呈现陆上丝绸之路东段的艺术。展览虽设有1:1复刻石窟，但整体属丝路主题，不宜简单称为“敦煌展”。 * “首博通史展”的规范名称。 首都博物馆这一常设陈列的正式名称为“中华文明的有力见证——北京通史陈列”，2024年2月10日经改陈后焕新开放，为该展18年来首次大规模换展，并非新设立的“通史展”。 配乐：五月天 - 第二人生 后期：米铺工作室 文案：羊行

我的朋友张萌，她家真有一座山。在北京的郊区，一个藏在山沟里的苹果园，被她和爸爸一点一点折腾成了可以度假露营的生态农场——青溪谷。 疫情那几年，我们一群朋友也去那里住过。搭帐篷、烤串、摘苹果，晚上围着篝火聊天，手机好像都变得没那么重要了。后来我才知道，对张萌来说，这座山的意义远不止这些。 她曾经在这里一个人住了很久，也看着一拨又一拨城市里的家庭来到山里；她和爸爸为了怎么经营这座山吵过架，也慢慢理解了爸爸为什么愿意不断往里面投入。 所以这期节目，我们就来聊聊：一个现代人，拥有一座山之后，到底得到了什么？回归山野，会是当代人苦中找乐的一种解法吗？ 嘉宾：张萌 生态农场青溪谷主理人（预约可联系13691008377） 主播：羊行 录制日期：2026年8月20日 发布日期：2026年9月14日 00:07 开场：家里有一座山到底是什么体验？张萌和清溪谷的故事从一片苹果园开始 02:49 立体农业的循环逻辑：苹果树、走地鸡、玉米，怎么在一座山上转起来 05:37 疫情期间的山谷避世记：不出北京、没有红码、手机变得不重要的那几天 09:55 独居山野两个月：跟太阳一起起床、听风穿过树林，她说世界很大你很小 13:46 露营是家庭矛盾的放大器：没有洗碗机的时候，夫妻分工的真实面目 17:52 篝火夜谈：十个人围坐到只剩五个爸爸，中年男人终于说出心里话 26:41 1.3米猫头鹰、拆袋乌鸦、喝血黄鼠狼——山里的野生动物有多离谱 37:16 两代人的山庄审美之争：拼多多发光石头 vs 精品民宿的巧思 以上照片由嘉宾提供，信息图使用YouMind生成 * 立体农业 —— 在同一块土地上，利用不同空间层次同时进行种植与养殖的农业模式。张萌家的山上，最高层种苹果树，中间养鸡，底层种玉米喂鸡、鸡粪肥果树，形成物质循环。这种模式可以提高土地利用率并减少外部投入。 * 套袋（果树管理） —— 在果实生长期用纸袋或膜袋将果实逐个包裹，防止病虫害和日灼，减少农药使用。属于劳动密集型操作，人工成本高。套袋后的果实外观更光洁、着色更均匀。 * 嫁接（果树品种改良） —— 将优良品种的枝条（接穗）接合到另一棵树的根茎（砧木）上，使其生长出品质更好的果实。张萌家把原始苹果树嫁接为黄香蕉、富士等市场品种，保留了原树的根系适应性。 * 疏果 —— 在果实幼期人工摘除多余的小果，让保留的果实获得更多养分，长得更大、品质更好。通常与套袋配合进行，同属劳动密集型田间管理环节。 * 黄香蕉苹果 —— 一种皮薄、肉质细腻、带有浓郁香气的苹果品种，成熟后果皮呈黄绿色，口感偏软甜，在北京延庆等高海拔冷凉地区种植品质较好。因果形修长、颜色金黄，故得名“黄香蕉”。 * 走地鸡 —— 在户外自然环境中散养、自由觅食的鸡，区别于笼养和圈养的工业化养殖模式。走地鸡活动量大，生长周期更长，肉质紧实、风味浓郁，但产量和养殖效率远低于规模化养殖。 * 蝮蛇（土柱子） —— 北京延庆山区常见的短粗体型毒蛇，头部呈三角形。北京地区仅四海镇医院常备其抗蛇毒血清，被咬后需就近前往该院救治，普通医院通常不具备对应血清储备。 * 雕鸮 —— 节目中张萌称之为“大雕”和“猫头鹰”，从其描述（夜间袭击鸡舍、体型巨大、眼睛极大）来看，可能是雕鸮（Bubo bubo），中国最大的猫头鹰之一，翼展可达近两米，属国家二级保护动物。不可伤害，造成的家禽损失可通过林业部门申报赔偿。 * 大嘴乌鸦 —— 学名 Corvus macrorhynchos，体型较大的鸦科鸟类，以高智商著称，认知能力据研究接近七八岁儿童水平。擅长观察和模仿，能识破稻草人、鞭炮声等驱赶手段。节目中描述的偷鸡蛋、拆苹果套袋、抓小兔子等行为，均符合其机会主义杂食特性。 * 安四路 —— 北京经典骑行路线之一，大致从安定门方向经昌平、延庆至四海镇，全程约100公里，沿途穿越山区，爬升明显，是京郊骑行爱好者的热门路线。张萌的清溪谷就位于安四路尽头的四海镇西侧。 * 植被覆盖率 —— 某区域内植物垂直投影面积占总面积的比例。张萌所在山区植被覆盖率超过85%，这意味着水土保持能力强，小型地质灾害（如滑坡、泥石流）发生概率相对较低。 * 霜降采摘 —— 霜降是二十四节气之一，通常在10月23日前后。苹果经过霜降后低温刺激，淀粉加速转化为糖分，果肉更脆甜。张萌提到霜降后叶子掉光时的苹果最好吃，这在果农中是普遍经验——晚摘的苹果风味明显优于早采。 * 轻资产运营 —— 指不依赖大规模固定资产投入，而是通过管理经验、品牌、服务标准等“软能力”输出来参与经营。张萌学酒店管理出身，她给山庄的输入主要是住宿标准、软装规划、服务流程等，属于典型的轻资产介入方式。 配乐：白色海岸 - 我们想去的地方 后期：西红是番茄 文案：羊行