买房先问刘怼怼

广州向东，真的是产业升级吗？ 还是，只是在寻找更便宜的地方安放低效产能？ 用电表、写字楼和地铁，拆一座城市的真实含科量。 本期你将听到 * 广州“向东发展”，到底是真的产业升级，还是低效产能的空间腾挪？ * 为什么“规划”和“招商口号”往往最容易误导买房判断？ * 用哪 3 个最难造假的指标，看清一个区域有没有真产业？ * 琶洲为何成为少数真正完成产业升级的板块？ * 黄埔“3000家高新企业”，水分可能比你想象的大得多 * 增城、南沙，现在更接近机会，还是风险？ * 买房前，普通人如何自己做一次“产业尽调”？ 本期核心观点速览 * 产业含金量，最难造假的不是规划，而是： 工业用电量 / 写字楼租户结构 / 地铁晚高峰客流 * 广州真实CBD含科量排序已经发生变化： 琶洲 ＞ 珠江新城 ＞ 金融城 * 高新企业数量多 ≠ 产业真的强 当迁入动机来自税收优惠，而不是产业协同，风险极高 * 真正决定房价长期走势的，不是概念，而是： 就业强度 + 产业链完整度 + 迭代能力 时间轴 * 00:20 开场：广州向东，升级还是腾挪？ * 01:00 什么是“含科量”？为什么规划最不可信 * 01:40 指标一：工业用电量，机器到底开没开 * 03:50 指标二：写字楼租户，谁在扩张，谁在撤退 * 05:19 指标三：地铁客流，真实就业在哪里 * 07:09 琶洲逆袭：从区域分部到全球总部 * 10:55 黄埔3000家高新企业的“认定游戏” * 14:15 增城与南沙：画饼的边界在哪里 * 15:40 广州向东正在形成的三级分层 * 17:12 买房必备：含科量避坑三步法 * 19:08 总结：什么样的区域，最容易成为“倒数计时资产” 本期方法论总结 如果你正在看房、看区域、看产业，可以自己做一次最基础的“含科量尽调”： 第一步：查工业用电增速 * 两位数增长 → 制造业仍在扩张 * 个位数或负增长 → 产能在收缩 第二步：查写字楼空置率与租金 * 空置率 > 30%，租金持续下跌 → 企业正在撤离，而不是进入 第三步：实测地铁晚高峰 * 晚上18-19点，去站口蹲一次 * 没有大量白领涌出 → 就业吸引力大概率是假的 适合谁听这期？ * 正在看房 / 准备买房的人 * 关注城市发展、区域机会的人 * 想理解产业如何真正影响房价的人 * 对“规划、概念、招商话术”持怀疑态度的人 延伸思考 * 一个区域，是“真升级”，还是“成本套利”？ * 高新企业数量，是否已经被过度当成政绩指标？ * 当产业进入半衰期，房价还有多少支撑？ 如果你觉得这期有帮助 欢迎转发给： * 正在纠结买哪里房的朋友 * 关注广州 / 大湾区机会的人 * 对产业与城市感兴趣的人 另外： * 建了一个微信交流群，有兴趣进群的朋友可加我微信liuduid，备注“听友进群”即可。

从2018年开始观察房地产，到2022年正式写「没错我叫刘怼怼」这个公众号，我写了一百多篇文章。 里面很多都有我的系统思考。 特别是前期那些动不动就要花一个礼拜，啃上十几万字文件才能写出的几千字政策拆解，如今来看，依然是有价值的。 所以，趁着在家休养的这段时间，我做了一件一直想做、但一直没空做的事—— 把这几年写过的东西，把那些散落在时间线里的原生观点和思考，重新打捞出来，进行了一次系统的梳理。 最终，形成了这本书——《楼市的暗线》。 这本书里有什么？ 我把这几年的观察，拆解成了四卷“暗线”： 第一卷负责拆掉你脑子里的旧地图。 告诉你为什么楼市是一个彻彻底底的“政策市”，购房者的信心是如何被重塑或摧毁的，以及为什么新房和二手房正在走向大决裂。 第二卷负责教你算账。 买房要学会像财政局长一样看城市的“钱袋子”，学会穿透GDP的迷雾，去识别谁才是真正的“现金奶牛”，谁又是靠转移支付过日子的“穷亲戚”。 第三卷是分析具体的板块和楼盘。 面粉厂如何登顶广州，海珠新中轴为什么是广州赌上未来的“最后一张王牌”，以及琶洲的上车密码和两个“天河东”的逻辑分野。 第四卷是讲如何保卫财富。 在这个每一分钱都是博弈的市场里，如何通过成本倒推去避开烂尾楼？如何在买方市场里溢价把房子卖出去？ 目前我已经写完了第一卷，正在持续更新中。 这本书能给你带来什么？ 很多时候，大家习惯了看媒体的通稿，习惯了听中介的话术，甚至习惯了直接来问我：“怼怼，你就告诉我买哪个盘？” 但这本书，不想给你一个标准答案。 我希望提供给你的，是一套系统的楼市选筹方法论。 通过阅读这本书，我希望你能看到如何抽丝剥茧地去分析一个板块、一个楼盘、一项政策的。然后，你可以从中总结出一套属于你自己的判断标准。 我不希望你被任何媒体或中介的方法论牵着走，当然，你也可以不用尽信我所说的。 因为市场是动态的，而每个人的需求、预算、风险承受能力，都是不同的。 只有你自己，最清楚自己的需求，在涉及到如此大笔家庭开支的事情上，我始终认为，不能简单要一个答案。 这本书的作用，就是为你提供一个思考的样本，一块磨刀的石头。 这既是送给大家的方法论，也是我对自己这几年观察的一个交代。 如何获取？ 现在填表预约：wj.qq.com ，或者扫描下方二维码，前100名登记的朋友，等我写完全书，会在第一时间收到我首发的电子版。 另外： * 建了一个微信交流群，有兴趣进群的朋友可加我微信liuduid，备注“听友进群”即可。

这群人，是市场里嗅觉最灵敏的“老钱”，他们真金白银投出去的钱，我觉得比任何经济学家的所谓预测都更有风向标的意义。 为什么是现在？ 当市场一片观望的时候，他们为什么要出手？ 又为什么是广州？ 另外： * 打算建一个微信交流群，有兴趣进群的朋友可加我微信liuduid，备注“听友进群”即可。 「延伸阅读」 我问一个义乌老板：为什么拿2000万来广州买房？

7月以来，广州的市场出现了一种奇怪的“空转”。 像极了金融系统的空转，央行的水是放出去了，但市场却没看到钱。 对应到楼市，这几个月数据上是有成交的，但所有人的体感全是“冷”。 新房不好卖，二手在踩踏，购房者犹豫，开发商焦虑…… 无论是买房人还是从业者，全都陷入了空前的迷茫。 另外： * 打算建一个微信交流群，有兴趣进群的朋友可加我微信liuduid，备注“听友进群”即可。 「延伸阅读」 这就是现在的楼市真相