Vol.30 买房前一定要听：广州向东，到底是产业升级还是低效腾挪？

广州向东，真的是产业升级吗？
还是，只是在寻找更便宜的地方安放低效产能？
用电表、写字楼和地铁，拆一座城市的真实含科量。
本期你将听到
* 广州“向东发展”，到底是真的产业升级，还是低效产能的空间腾挪？
* 为什么“规划”和“招商口号”往往最容易误导买房判断？
* 用哪 3 个最难造假的指标，看清一个区域有没有真产业？
* 琶洲为何成为少数真正完成产业升级的板块？
* 黄埔“3000家高新企业”，水分可能比你想象的大得多
* 增城、南沙，现在更接近机会，还是风险？
* 买房前，普通人如何自己做一次“产业尽调”？
本期核心观点速览
* 产业含金量，最难造假的不是规划，而是：
工业用电量 / 写字楼租户结构 / 地铁晚高峰客流
* 广州真实CBD含科量排序已经发生变化：
琶洲 ＞ 珠江新城 ＞ 金融城
* 高新企业数量多 ≠ 产业真的强
当迁入动机来自税收优惠，而不是产业协同，风险极高
* 真正决定房价长期走势的，不是概念，而是：
就业强度 + 产业链完整度 + 迭代能力
时间轴
* 00:20 开场：广州向东，升级还是腾挪？
* 01:00 什么是“含科量”？为什么规划最不可信
* 01:40 指标一：工业用电量，机器到底开没开
* 03:50 指标二：写字楼租户，谁在扩张，谁在撤退
* 05:19 指标三：地铁客流，真实就业在哪里
* 07:09 琶洲逆袭：从区域分部到全球总部
* 10:55 黄埔3000家高新企业的“认定游戏”
* 14:15 增城与南沙：画饼的边界在哪里
* 15:40 广州向东正在形成的三级分层
* 17:12 买房必备：含科量避坑三步法
* 19:08 总结：什么样的区域，最容易成为“倒数计时资产”
本期方法论总结
如果你正在看房、看区域、看产业，可以自己做一次最基础的“含科量尽调”：
第一步：查工业用电增速
* 两位数增长 → 制造业仍在扩张
* 个位数或负增长 → 产能在收缩
第二步：查写字楼空置率与租金
* 空置率 > 30%，租金持续下跌
→ 企业正在撤离，而不是进入
第三步：实测地铁晚高峰
* 晚上18-19点，去站口蹲一次
* 没有大量白领涌出
→ 就业吸引力大概率是假的
适合谁听这期？
* 正在看房 / 准备买房的人
* 关注城市发展、区域机会的人
* 想理解产业如何真正影响房价的人
* 对“规划、概念、招商话术”持怀疑态度的人
延伸思考
* 一个区域，是“真升级”，还是“成本套利”？
* 高新企业数量，是否已经被过度当成政绩指标？
* 当产业进入半衰期，房价还有多少支撑？
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* 对产业与城市感兴趣的人
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