从2018年开始观察房地产，到2022年正式写「没错我叫刘怼怼」这个公众号，我写了一百多篇文章。 里面很多都有我的系统思考。 特别是前期那些动不动就要花一个礼拜，啃上十几万字文件才能写出的几千字政策拆解，如今来看，依然是有价值的。 所以，趁着在家休养的这段时间，我做了一件一直想做、但一直没空做的事—— 把这几年写过的东西，把那些散落在时间线里的原生观点和思考，重新打捞出来，进行了一次系统的梳理。 最终，形成了这本书——《楼市的暗线》。 这本书里有什么？ 我把这几年的观察，拆解成了四卷“暗线”： 第一卷负责拆掉你脑子里的旧地图。 告诉你为什么楼市是一个彻彻底底的“政策市”，购房者的信心是如何被重塑或摧毁的，以及为什么新房和二手房正在走向大决裂。 第二卷负责教你算账。 买房要学会像财政局长一样看城市的“钱袋子”，学会穿透GDP的迷雾，去识别谁才是真正的“现金奶牛”，谁又是靠转移支付过日子的“穷亲戚”。 第三卷是分析具体的板块和楼盘。 面粉厂如何登顶广州，海珠新中轴为什么是广州赌上未来的“最后一张王牌”，以及琶洲的上车密码和两个“天河东”的逻辑分野。 第四卷是讲如何保卫财富。 在这个每一分钱都是博弈的市场里，如何通过成本倒推去避开烂尾楼？如何在买方市场里溢价把房子卖出去？ 目前我已经写完了第一卷，正在持续更新中。 这本书能给你带来什么？ 很多时候，大家习惯了看媒体的通稿，习惯了听中介的话术，甚至习惯了直接来问我：“怼怼，你就告诉我买哪个盘？” 但这本书，不想给你一个标准答案。 我希望提供给你的，是一套系统的楼市选筹方法论。 通过阅读这本书，我希望你能看到如何抽丝剥茧地去分析一个板块、一个楼盘、一项政策的。然后，你可以从中总结出一套属于你自己的判断标准。 我不希望你被任何媒体或中介的方法论牵着走，当然，你也可以不用尽信我所说的。 因为市场是动态的，而每个人的需求、预算、风险承受能力，都是不同的。 只有你自己，最清楚自己的需求，在涉及到如此大笔家庭开支的事情上，我始终认为，不能简单要一个答案。 这本书的作用，就是为你提供一个思考的样本，一块磨刀的石头。 这既是送给大家的方法论，也是我对自己这几年观察的一个交代。 如何获取？ 现在填表预约：wj.qq.com ，或者扫描下方二维码，前100名登记的朋友，等我写完全书，会在第一时间收到我首发的电子版。 另外： * 建了一个微信交流群，有兴趣进群的朋友可加我微信liuduid，备注“听友进群”即可。

这群人，是市场里嗅觉最灵敏的“老钱”，他们真金白银投出去的钱，我觉得比任何经济学家的所谓预测都更有风向标的意义。 为什么是现在？ 当市场一片观望的时候，他们为什么要出手？ 又为什么是广州？ 另外： * 打算建一个微信交流群，有兴趣进群的朋友可加我微信liuduid，备注“听友进群”即可。 「延伸阅读」 我问一个义乌老板：为什么拿2000万来广州买房？

7月以来，广州的市场出现了一种奇怪的“空转”。 像极了金融系统的空转，央行的水是放出去了，但市场却没看到钱。 对应到楼市，这几个月数据上是有成交的，但所有人的体感全是“冷”。 新房不好卖，二手在踩踏，购房者犹豫，开发商焦虑…… 无论是买房人还是从业者，全都陷入了空前的迷茫。 另外： * 打算建一个微信交流群，有兴趣进群的朋友可加我微信liuduid，备注“听友进群”即可。 「延伸阅读」 这就是现在的楼市真相

前几天，去一家开发商的内部研讨会，听到一个有意思的判断： “现在的新房，越来越没法拿二手当参照了。” 不是说周边二手卖多少，新房上浮多少就是一个合理价，新房的定价，不再是一个在二手基础上简单上浮的逻辑。 反过来说，二手之后卖多少，也不能靠“隔壁新盘的开盘价”给自己撑腰了，新房卖得再好，可能你都蹭不上啥热度，卖不掉的，还是卖不掉。 新房和二手的价格体系，基本脱钩。 任何还在参考原有经验买房卖房的人，都有可能出现战略误判。 另外： * 打算建一个微信交流群，有兴趣进群的朋友可加我微信liuduid，备注“听友进群”即可。 「延伸阅读」 新房与二手，正在失联

新加坡组屋政策的核心，是为广大中低收入群体，提供一个能增值的资产。（不仅仅是居住和廉住） 这是中低收入家庭「财富原始积累」的途径。 也是他们「参与社会分配」和「向上流动」的基础。 当然，也是他们退休的保障。 另外： * 打算建一个微信交流群，有兴趣进群的朋友可加我微信liuduid，备注“听友进群”即可。 「延伸阅读」 新加坡这套住房模式，凭啥让80%的人“躺赢”？

你房子在账面上值多少钱，在它还没有以合理的成本、顺利地卖出去变现之前，更多的时候，它只是你心理账户上的一个数字。 真正能支撑我们从容生活的，是持续、稳定、健康的现金流入，以及能够覆盖生活必需开销和抵御意外风险的流动性储备，也就是活钱。 千万不要忽视了现金流的脆弱性。 极端情况下，如果你失业了，手里的现金流能让你在没有压力的情况下还多久的贷款？ 这段时间够不够你平稳过渡，找到一份满意的新工作，而不至于手忙脚乱？ 把你的还贷能力、收入预期、潜在的利率风险和失业风险等等，都考虑到最坏的情况，用最坏的情况来反推你当下买房的预算。这在目前这个周期阶段，可以说是最稳妥的购房策略了。 另外： * 打算建一个微信交流群，有兴趣进群的朋友可加我微信liuduid，备注“听友进群”即可。 「延伸阅读」 房地产如何影响消费？

陪读者买房这件事，我做了快两年了。 这两年，看着越来越多的人加入这条赛道，有人主动，有人被动，看着它变得越来越卷，我对于行业里的一些乱象和潜规则，也越来越反感。 早些时候，难免被裹挟着随波逐流。 今年，我想做点不一样的。 我会尽量要求自己输出更有深度，更有价值的内容。有些预判可能不准，但也是我当时当下真实的思考和个人观点，分享给大家作为参考。 毕竟，市场瞬息万变，打脸在所难免…… 但有些话还是得说。 我很烦张口就来“学铁商”。购房者自己拿个贝壳APP，通过“地图找房”就能搞定的事，为什么非要装得跟个专家一样煞有介事的哔哔哔？ 我希望提供的是专业且不浪费大家时间的信息。这个盛产信息垃圾的时代，不浪费他人的注意力和时间，是对内容创作者最基本的要求。 所以今天打算分享一个我自己做的广州楼市的报告。花了不少时间梳理，自认为还算系统，总结了过去几个月广州楼市的市场特征。整整32页，也算有干货。 [图片] 今天先来聊聊，我从这份报告里发现了广州楼市的哪些“反常识”吧。 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目，请记得“订阅频道”。 想看更多广州楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 买房问题，添加微信liuduid，备注“听友买房咨询”。

怎么样让地更好卖？怎么样让拿地的企业更愿意花钱？怎么样让购房者更愿意去买这块地上建出来的房子？ 房企是怎样不花一分钱，就完成换仓和套现的？ 只要能让购房者最后买单，在这个链条上的各个上游环节，都可以成功解套。 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目，请记得“订阅频道”。 想看更多广州楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 买房问题，添加微信liuduid，备注“听友买房咨询”。

今天说几个观察指标，供大家参考。（想直接听观察指标和方法论的朋友可拉到2:39和 06:08 开始听。） 01:31 「住户中长期贷款」主要指房贷 01:40 11月贷款买房的人创下半年以来的新高 02:00 政策出台后，提前还款的人变少了 02:39 一个观察指标：看银行给房企注入的流动性 02:58 房企的「三道红线」，银行的「两道红线」和「供地两集中」 03:37 银行目前对地产的预期 03:52 银行给地产公司放贷的逻辑变了 05:30 在房地产传导机制中，银行的预期早于居民预期 06:08 一个观察指标：看阳光家缘的销控表 10:07 珠江新城的网红盘「凯旋新世界」尾盘捂了十几年，为啥选在现在抛售？ 「延伸资料」 正常楼盘的销控表： [图片] 黄埔区时代天韵的销控表： [图片] 时代天韵业主留言： [图片] [图片] 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目，请记得“订阅频道”。 想看更多广州楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 买房问题，添加微信liuduid，备注“听友买房咨询”。

内容分两部分，前面主要讲全国这一波政策的逻辑和影响，后面分析普通人卖房和购房的逻辑和策略。想看市场情况和交易建议的直接拉到8:10开始听。 01:25 没想到竟然重启“货币化安置”！ 01:38 货币化安置是上一轮全国房价起飞的起点 02:44 这一轮“发钱”有啥不同？钱从哪儿来？ 08:10 判断房价趋势的一个参考指标 08:20 目前房价格局最大的影响因素 08:30 房屋的定价权是怎么发生转移的？ 11:10 边际定价带来的房价波动 12:36 一线城市在房价快速上涨期成交量很小 14:25 广州二手业主惨遭“破发” 16:56 我对于后续房价走势的时间节点判断 「延伸资料」 政策轰了24天之后，房价还会继续跌吗？ 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。

「时间轴」 00:40 开发商扬言国庆之后要涨价？ 01:26 到访的人太多，销售竟然都不接待了 02:28 买房给你返现49万是个什么套路？ 05:40 假期的新盘都在打“街霸” 06:32 这一波热度能持续多久？接下来会不会涨价 06:54 判断后市可以重点观察的3个指标 「延伸资料」 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。

此刻是9月29日晚上10点半。 今天晚上剪辑这条音频的过程中，央行、四大行陆续出了新政，落实此前国新办发布会上说的内容。 9点半，央行发声。10点半，四大行表态。 当决策层决心要止跌回稳时，时间都不是事儿，多晚都可以第一时间出新政。 上海松限的各种政策，也跟着这些货币政策一起刷刷刷的kuang kuang出。 11月1日起，各位的二手房贷款利率可以去跟银行重新协商调整了，之前高位贷款的朋友一年可以省不少钱了，而且也不分首套二套了，统统都要调到新房利率附近。 接着四大行表态，10月12号会出具体实施细则。 跟我这条播客里预测的一样，存量房贷款利率调整的时间，在国庆假期后。 下个月LPR也是妥妥会降的了，这水放得有没有效果，过段时间看数据就知道了。 其中的具体分析，欢迎收听本期内容。 「延伸资料」 「延伸阅读」 政策转向？房地产接下来的几个预测 「欢迎关注」 如果—— 你喜欢我的节目内容，请记得“订阅频道”。 想查看更多广州的楼盘测评，欢迎关注微信公众号【没错我叫刘怼怼】。 想咨询任何买房问题，欢迎添加刘怼怼的微信liuduid，备注“听友买房咨询”。 微信公众号：没错我叫刘怼怼 小红书：没错我叫刘怼怼