大家好，这里是达菲。 契税调整的政策，相信大家昨天已经在各种群消息里看见了。 作为近期比较重要的一个房地产政策，达菲先简单说一下。 首先具体说一下是怎么调整的。 其实很简单，就是把原本的90平分界线提高到了140平。 140平以下，不管首套还是二套，都只收1%的契税；140平以上首套是1.5%，二套是2%。 另外一个比较大的调整就是增值税。 特别是对于一线城市来说，取消了非普宅持有两年以上5%的增值税，说实话这块确实省得非常多，变相也就是在鼓励大家多交易多流通。 总的来说，这次契税调整是主要利好那种改善性住房的，把之前90平米的标准提高到了140平。
今天有一个热搜叫“多地官宣出生人口反弹”，据说多位受访专家表示，地方推出的生育支持政策，包括什么生育假期延长，经济补贴，还有包括托育服务的拓展，医疗保障完善这些，已经提升了群众的生育意愿。 大家都知道，新闻是不能作假的，所以我觉得今年的生育率或许确实会有提升。 说到这里，上个月其实有一个非常重磅的政策，就是国务院在10月28号印发的《关于加快完善生育支持政策的若干措施》，里面主要提到了4个方面，13条措施。由于13条一一讲起来实在太多了，我来说一下有哪4方面。
又到周末了，说一下最近比较受人关注的两个数字，一个是10万亿，一个是100万套。 10万亿就是昨天人大常委会上给出的数字，从2024年开始，我国将连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。再加上这次全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。 同时也明确，2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。 这个数字到底是否超预期，我觉得每个人可能都有自己的看法，至少从咱们股市这周的表现来看，目前还是偏乐观的。 但是达菲也关注到一点，根据财政部的数据，截止到2023年底，地方债务的总余额是40万亿，所以这些钱到底够不够？交给时间来回答吧。 第二个数字——100万套，100万套指的当然就是前段时间说的棚改了，由于之前已经说过一次，所以今天达菲也算冷饭新炒吧。 主要是最近看见不少中介朋友又在拿这个数字出来说事，尤其是结合昨天的10万亿化债，大量夸张的卖房话术又出来了。 所以今天再次说一下，可能很多朋友对于100万套棚改没有概念，因为单听数字还是觉得挺大的对吧？ 但是你要知道，在2008年~2015年这8年时间，中国总计进行了2630万套棚户区改造，平均每年是300多万套，这么对比一下是不是感觉100万套好像也不是太多了？
大家好，这里是达菲。说了几期日本楼市，今天我们来说一下数据。 最近全国楼市都有不同程度的热点，然后很多粉丝在后台私信我，是不是应该赶紧下手了？ 就让我们从数据来看一下，克而瑞10月发布的百强房企销售金额是4354.9亿元，环比增长了73%，达到了年内的新高，同比增长7.1%。 从这个环比增长73%的数据来看，确实非常亮眼。尤其许多城市包括北京上海的二手房交易，再次超过了城市的荣枯线。 所谓的荣枯线就相当于一个水平线，如果超过了这条水平线，就说明整体城市的销售是比较强劲的。 但目前的数据能否保持到年底，尤其是保持到明年春节后，我觉得才能说明一些问题。 其次这个数据虽然从今年内看是比较亮眼的，但是如果去跟2022年做对比的话，只能说差强人意。 还有一点需要提醒的就是，这次数据之所以这么亮眼，我觉得还是9月底政策起到的短期促进作用比较多。
昨天说完日本当年房价止跌回升之后，利率却一路下跌，有很多粉丝都感兴趣。 所以今天索性再完整复盘一下日本当年的房地产，从高潮到破灭是怎么回事儿。 虽然中日两国之间有很大的差距，但我觉得作为人类共同体，多多少少还是有一些可以参考的地方。 特别是现在，其实我们可以看到政府推出的很多政策都是未雨绸缪。我相信他们也是借鉴了一些其他国家走过的弯路，目前政策是有取得一定成绩的，但越是这种时候反而越关键，因为有些人特别是利益相关者，看到政策出了一点市场反应，立马忘记了之前是怎么痛的，也就是所谓的好了伤疤忘了痛。 如果这样的情况反复来几次，不管是什么样的政策，我觉得都很难再起到积极的作用，就和看病吃药产生耐药性是一个道理。 日本上个世纪的经济腾飞导致房地产的爆火，这点相信大家都知道。 这里日本经济具体是怎么起飞的不在今天讨论范围，我们主要说一下他们当时到底有多疯狂。 尤其是在泡沫破灭之前，也就是89年左右，那算是日本房地产最辉煌的时候。 日本的富豪榜里面前100名有60个都是靠地产发家的。 但当我们今天再次打开日本的富豪榜，会发现前十大富豪里面只有排名第八的森章及家族是靠房地产的，其他富豪都是时尚、零售、金融、投资、制造业，包括食品、饮料、科技这些行业了。
最近北京、上海、深圳包括杭州这几个城市的房产销售数据都非常好。 达菲已经看到好几个抢房的新闻了。 再加上小作文说，这周即将开的大会上推出一揽子超过10万亿的财政刺激计划，所以各类机构不仅看多股市，同样看多楼市。 仿佛房价的反转一夜之间就要到来了，可事实真的如此吗？ 达菲一直在强调一句话“我们其实并没有经历过一次完整的楼市周期。” 所以像过去三年这种级别的楼市调整，我们也都没有经历过，尤其是市场上的一些中介，包括一些貌似专业的房产自媒体。 他们表达的观点，大多数时候都与他们自身的利益相关。 达菲最近做了些功课，再次回顾当年日本的经济数据，从而对未来楼市的走向做出一些假想预判。
今天是11月1日，根据大多数银行昨天发的公告，大家从今天开始就可以跟银行重新商定LPR的定价周期了。 很多粉丝都在后台私信我到底应该怎么调？ 毕竟以前没的选，现在一下给你分为3个月、6个月、12个月作为重新调整的周期，而且最重要的是，重新调整完是不可撤销的。 也就是说这一次重新调整完，基本上就是你这套房一辈子的事了。 于是很多粉丝都有点懵圈，别急，达菲给你们分析一下。 在达菲看来，你把调整周期定为多久，只和一件事有关。 就是你多久准备还完房贷。 展开说就是，你如果计划越快还完房贷，那么就把你的调整周期定得越短。
上个周末，李嘉诚又打折了，北京的中介圈又疯狂了。 长江实业集团旗下和记地产集团联手打造位于北京朝阳区东四环的御翠园，项目开盘原优惠98折，现在直接7.6折甩卖，特价房单价仅7.6万元起。 别看7.6万/㎡好像挺贵，让我们看看这个楼盘隔壁的小区卖什么价。
今天是10月25号，一个值得所有存量房贷人庆祝的日子。 为什么说值得庆祝？ 因为在前段时间政策出台后，今天是绝大部分银行落地调整存量房贷的时间。 据我所知，绝大部分银行在今天早上就完成了存量房贷的调整，部分小银行可能时间稍微晚一些，不过也都会在这个月完成调整。 大家如果有手机银行的话，可以登录看一下你的房贷到底降低了多少。 从整体情况上看，这次一共有5000万户家庭，1.5亿人口的存量房贷能够得到调整，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。 这确实是一个很可观的数字，相信能对消费起到一定的提振。 这里顺便说一句，据说现在去购买房屋办理按揭的话，能办理到的实际利率已经非常低了。 那这个非常低是多低呢？ 昨天广州有多家银行发表了声明，目前房贷的商贷利率最低只能办到2.85%，也就是说现在商贷利率已经降到3%以下了。 上次到达这个幅度达菲记得还是十年前了，不过那时是固定利率，和现在的LPR还是有区别的。 不管怎么说，现在从资金成本的角度来说，房贷利率确实已经非常低了。
前天杭州地王的消息，在地产圈又刷屏了。 简单说下这块地，因为它刷新了杭州保持8年的土拍单价地王记录。 这块地是在什么位置呢？钱江新城二期。 经过77轮竞价，最后由绿城房产竞得，溢价率达到了28.55%，折合楼面价是50717平块钱/㎡。 为什么这块地能引起这么大的关注？ 很简单，因为杭州之前土拍限价的精装销售价是67500每平，但现在土拍单价都上5万了，足以想象后面开出来会是多少钱。 其次这块地虽然位置不错，但也没到龙头那种级别，所以让大家都对后续市场产生了非常大的想象空间，相信杭州所有的房产销售昨晚都处于一种打鸡血的状态。
昨天住建部的新闻发布会后，不少粉丝都在问我同一个问题，就是住建部这次的几大政策能否让房价回升？ 达菲先说结论：我认为房价短期内是难以上涨的。 房价的问题不是说一些政策支持就能解决，政策支持只能起到促进效果，如果支撑房价的“本”没有得到改善，那什么政策都只能激起购房者一时的热情，但并不能长久。 这个“本”是什么？ 是居民负债率，还是看似高位的房价？ 达菲认为都不是，而是就业率和百姓收入。
今天早上10:00，住建部的新闻发布会相信大家要么看了，要么也收到相关的推送了。 这应该是继央行及财政部之后第三个万众瞩目的发布会了，之所以万众瞩目，是因为大家都想看看这次发布会上，相关部门对于房地产市场会出台什么样的政策，然后政策对房地产市场可能产生的影响。 先简单给没有关注的朋友总结下今天早上主要的政策。 官方媒体的总结是4个取消，4个降低，2个增加。
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