经常有人说日本楼市已经走出了“失去的30年”，正在不断创新高。其实深入了解一下就知道，说日本房价创新高其实和韩国只有首尔房价上涨是一回事。
目前高层的态度已经很明显了，就是一定要把房地产拉起来。 那么会拉到什么样的程度？会出现像08年和14年那样的起飞效果吗？
你可能想不到，这次最强救市政策影响最大的是这类人群。 这两天做了几期从各个角度分析新政影响的内容，但是突然发现，其实也可以从不同收入群体的角度进行探讨。 从这个角度去分析不仅可以让大家看到自己对应的收入群体在这个新政中的思路，也可以从收入群体的行为来作为后市走势的一个因素。
这两天关于对最强楼市的详解都获得了大家的热烈反馈，今天达菲想说说一些经济的底层逻辑，当然也适用于目前的楼市。 这次新政的核心举措无非就是降首付、降利率，目的是什么呢？ 当然是让你继续加杠杆了，因为如我3000字详解最强救市政策中所说，你现在买房的钱是一分不少付，只不过玩了一个类似手机免息分期的游戏。
如果你觉得这就是在写了3000字详解最强救市政策后，后台收到不少私信，说现在就是想买房，怕后面房价起飞买不起了，刚需到底应该上车不? 首先达菲说一下自己的观点，无论是谁对楼市看多或看空，都只能代表自己，无法左右楼市的走向。 但是，作为一个成年人，至少应该做到言行一致。 如果你觉得这就是中国楼市的拐点，房价即将起飞。 那么请你使出所有力气，拉满所有杠杆，不然你说的一切都是狗屁。
达菲没有赶在5月17日政策出台第一天就出分析，原因很简单，就是这波政策也把我打迷糊了。 乍一看，1.5成首付和降息这套组合拳非常有吸引力，但是联想到国家队下场收房，再结合目前的国际局势及政策延续性，使得局面非常混乱。 达菲这两天在翻阅了不少资料后，终于写出了个人觉得比较完整的政策分析和总结性观点。 当然，最后我依然有一个疑问是没有得到解决的，放在最后了，希望大家可以帮我一起思考。 正文开始前我先说一个不大不小的疑虑。 在最强救市前两天，也就是5月15号，彭博社最先发了小作文，说据内部消息人士称，中国即将大力救市，具体来说就是政府直接下场收购过剩的房子。 当然，跟以往一样，当天下午有人说辟谣了，本来我是不信的，这一辟谣我就有点犹豫。 果然，两天后的5月17日，房地产连发多条政策，房地产板块午后爆发，截至收盘地产板块涨幅超7%。 达菲心里那个悔，为什么没有将犹豫转化为行动，满仓杠杆房地产？这不比买房来得稳妥？ 所以咱们国家这么重要的经济决策，第一时间的消息居然是来自境外的传闻。决策层跟三体人一样，对外思维透明，对内又颇为神秘，这到底是什么原因呢？ 好了，不纠结这无解的问题了，正文开始。 一、背景 1.房地产目前的市场情况 国家统计局公布了70个大中城市4月份的房价，以及1~4月份全国房地产市场的基本情况，4月份单月新房价格环比下跌0.6%，连续11个月下跌，而且创下了近期最大的环比跌幅。 4月份单月新房价格下跌的城市达到了64个，只有6个城市没有跌，上一次出现这样大规模的下跌，还是2015年。 另外前4个月全国的新建住宅销售额下降了31.1%，此外房屋开工面积，二手房售价等等数据都出现了不同程度的下跌。 一句话总结，烂到底了。 2.外围国际局势 前段时间有个新闻非常火，就是美国对我们的新能源产品加征关税。 结合起来，我逐渐能理解为什么政府现在要拯救楼市了。 因为刺激楼市是无奈，也是唯一的选择，无论用什么方式，即使副作用巨大，也必须在短期内把房地产给拉起来，因为如果再不救就真的守不住了。 房地产1~4月份的数字全面下滑，很显然这已经是一场生死局，双方都已经是明牌，都想着把对方当做垫脚石，让自己浮出水面。 我们盯着美国的国债，而美国就盯着我们的房地产，两者的背后其实都是国家信用是否会崩溃？ 美国为什么要打压我们的新能源？因为要让卖不出去的汽车，变成一张张沉淀下来的人民币，让中国货币无法流向海外。 而我们最洋气的大A拖的时间又太久了，金融寡头绑定太深太难改革。 所以没办法，只能拿出永动机继续辛苦老百姓了。 用未来几十年的消费能力定格在买房的那一天，房地产未来如何已经不再重要。 因为现在的注意力都集中在短期内如何消化多余的货币这件事情上。 如果短期内不能扭转局势，那么后面再讨论长期也已经失去了意义。 二、市场影响 此次新政对于买房的实际影响有多大？ 先说公积金部分，公积金贷款100万分20年偿还，利率从3.1%下调到2.85%，总还款金额从134万下降到131万，这个幅度你们自行感受一下。 其次说首付，首付应该是这次被大家认为最大的杀手锏，从3成下降到1.5成。 也就是说原先500万的房子，你本来要花150万首付的，现在只需要75万首付了，再加上首套房商贷利率最低降到3.45%。 乍一看，是有点白送的意思。 但别急，咱来算个细账。 还是拿500万的房子举例，之前首付三成是150万，贷款350万，按之前的LPR利率3.95等额本息30年计算，月供是16608.8元，30年总利息248万；王炸政策出台后首付75万，贷款425万，按最新的3.45%计算，月供是18966元，30年总利息258万。 这里说两点，一个是月供，另一个是总利息。 首付1.5成后，月供多了2366元，一年就是多28392元，你首付少给的75万，足够给你消耗26年，也就是说你在新政买房27年后，才会付出比之前更高的月供及利息。 另一个是总利息，30年多10万，虽然说货币不一定时时通胀，但是放在如果是对于买500万总价房子的人来说，我觉得这个时间维度和这个利息增额，可以忽略不计。 不知道你们看完上面这组数据有什么感受？ 达菲有一个特别强烈的感受，这不就是数码产品免息分期吗？ 不知道大家是否还记得第一次用免息分期的感受，达菲是用来买了当年的顶流iphone6s，招商银行免息分期24期。 我现在依然记得当时拿到手机的感受，好激动好开心，因为我只花了200多就买到了最高级的苹果手机。 虽然此后两年我每个月都要付出200多，但是我享受了当年最先进的手机软硬件，享受了别人艳羡的目光，虚荣心得到了极大的满足。 除此之外，好像也没有什么了。 虽然苹果手机每年出新品都会涨个几百块，但是我当年那个iphone6s却在不断贬值，后面就不看残值，放着当一种念想了。 提前享受、新品迭代涨价、旧品不断贬值。 这，就是消费主义产品。 你看看，和我们即将迎来的房地产像不像？ 三、后市影响 1.对于国家 这次几条政策里面向国家端的肯定就是下场收房了。 对于房地产库存多的城市，直接由人民银行提供成本，收购那些已建成未出售的商品房，用作保障性住房。 至于钱从哪来？找国家开放银行贷款，相当于是国家贴息，左手倒右手去托底地方的土地财政和城投平台。 15号杭州市临安区已经下场了，发布公告在临安区范围内收购一批商品住房，用作公共租赁住房。 虽然我们常说的内债不是债，但它是一种税，内债越大压在我们头上的税也会越高，因为利息是需要税收来偿还的。 用发行国债获得低息的钱，通过比普通购房者更低的利息成本，更低的收购总价，降低了风险敞口，意味着未来可以用更低的租金获得更高的回报。 而且我们别忘了超长期的国债收益率要做到2.6%~3%之间，也就是租金回报率必须要达到4%才不至于亏本。 那么收购价格不低一点，利率不降一点，怎么能做到收益率？ 所以这条的总结和我之前一样，国家队下场收房，是要下狠手砍价的。 2.对于个人 至于普通的购房者，我建议你们在买二套之前，先想想清楚能不能获得以上同样回报，再做决定。 根据我上一段的结论，国家队收房会下狠手砍价，那么此时你如果是靠涨价预期来支持买房信念的话，你的支撑到底在哪？ 其次，达菲几乎可以肯定的说，这次依靠政策拉起来的市场短期必定有效，但长期能靠政策维持吗？当然实现不了，只能依靠市场这只握不到的手。 那么假设房价快速上涨，会不会再来一次坚定的房住不炒？现在个人房贷利率怎么降下去，未来就有可能怎么升上来。 如果你到时已经入局想要脱身，可能比现在更加的困难。 ------------------------------------ 最后说几条结论和一个思考吧 结论1：本轮救市可以缓解一二线的下跌速度，短期内会让部分城市部分区域出现价格反弹，但不可能让市场出现反转，至于已经躺平的三四线城市，则是跟这一轮调控没有任何关系。 结论2：我们国家对于贷款的把控一直是比较严格的。现在首套房可以放宽到15%首付比例了，这其实说明上面是在充分的评估之后，觉得15%首付应该也不会触发由于房价而下降引发断供的行为。原因很简单，因为前面这两三年已经把该跌的空间都跌的差不多了，未来即使是下降，也一定是以一个非常缓慢的速度。况且现在还能以首套房名义买房的人占比也不大，总体风险是可控的，所以不会触发美国08年的次贷危机。 结论3：这一波政策下想买房的朋友除了考虑房价会不会上涨，还要认清一个现实，未来各项公共服务都会不断涨价，比如水电燃气交通等，而这些都会体现在你的生活成本中。 思考：大家有没有想过，在想方设法刺激你们买房的同时，国家却依旧在大力扶持租赁住房，目的是什么？我认为一定是在未来要将房地产上面的资金沉淀下去，怎么沉淀？当然就是锁住流动性了。所以这一点我们必须要谨慎的对待。
如果直接发债来回购新房，既解决了保障房的问题，又解决了去库存的问题，同时还救了开发商，盘活了整个资金链条，好像是一个特别完美的计划。 甚至有人说楼市又会进入到一个良性循环，起飞在即。 但是好像大家没有思考一个问题，就是这个钱从哪儿来呢？
很多你以为的成功，不过是踩中风口罢了。
在杭州西安解除限购后，目前全国严格意义上比较难买的其实只有北上了。 所以目前可以说楼市的焦点全部集中在北上，那么北上会很快彻底放开吗？ 达菲觉得不会。 因为北上到现在已经不只代表北上了，这里有四个理由，仅供大家参考。其中有一点是最重要的，看看你能猜到是哪个不。
说实话，我觉得很多房产自媒体拿着房产销售的身份，干了经济学家的活。 当然不管做什么事情，挣钱总归无可厚非。 但是我觉得，你总不能抱着不择手段的态度为自己挣钱吧。 因为你们这些不负责任的言论会影响他人做出一些错误的判断。
昨天杭州和西安全面解除限购后，目前全国范围内还没有解除限购的，除了北上广深，就只有海南和天津了。 达菲相信未来除了北京和上海，其他地方肯定会全面解开限购，然后北京上海大概率也会全面或者接近全面解开限购。 那么今天我们就说一个话题，限购到底能救房地产吗？ 先说我的结论，不能。 因为限购早就不是制约现在房地产的核心因素了，难道你现在不买房是因为没资格吗？还不是因为没有钱以及没有涨价预期。
大家应该都听过一句话，叫“一鲸落，万物生”，是指鲸鱼死亡后，其尸体可以供养一个以分解者为主的生态系统长达上百年。 所以有了今天达菲这篇文章的标题“房价跌，万物涨”。 只不过房价下跌没有鲸鱼那么伟大，还能供养万千民生。 相反，公共服务的涨价确实是因为房价的下跌而不得不为之。 根源是房地产的萎靡，土地财政的没落，没有人再为便宜的公共服务买单了。
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