达菲的世界 - 节目列表

最近楼市有一个变化，我觉得比很多热闹标题都更值得认真看。 不是哪个城市房价突然涨了，也不是哪条政策又上了热搜，而是库存终于开始往下走了。 这件事为什么重要？ 因为过去几年，楼市最难受的地方，从来不只是成交弱，而是库存一直在积累。 库存越高，卖房的人越着急。 卖房的人越着急，挂牌越多。 挂牌越多，买房的人越愿意等。 买房的人越等，成交越难起来。 成交越难起来，库存又会继续堆。 你会发现，过去几年最难的，其实就是这样一个循环。 所以现在库存开始往下走，这个意义不是小变化，而是： 那个最糟糕的循环，终于有了一点松动。

这两天楼市里有一个特别典型的画面，我觉得非常值得聊。 一边是有机构说，一线城市拐点到了，核心城市房价会慢慢修复。 另一边又有机构说，这一轮只是短期反弹，全国大盘还没见底，多数城市后面还要继续调整。 很多人一看到这种情况，第一反应都是，到底谁在说真话？

这两天广州“砸2亿收旧房”的消息出来以后，很多人的第一反应都是：这是不是楼市又要热起来了？ 我先说我的判断。 这当然是利好，但它利好的不是所有人，也不是所有房子。 这轮政策真正重要的地方，不是简单刺激买房，而是在修一条过去几年越来越堵的链条：卖旧买新。

当富人都开始觉得以前这些最抗跌的东西，也就是房子不太抗跌的时候，你觉得对于普通人来说，你们还能扛住吗？

今天我们来说一下近期的楼市数据。 在9月15号那天，统计局发布了70城的房价数据，到底怎么样？ 结论很简单，新房还能扛住，但二手房有点扛不住了。

关税战背景下，房地产如何发展？ 既要发挥房地产的消费平台作用，又要避免房地产的挤出效应？

心态这个东西确实太容易被调动了，一会儿这样，一会儿那样。 就像慧能大师说的，不是风动，也不是幡动，是你们的心在动。 说下最近一个粉丝咨询的案例，达菲觉得比较典型。 这位粉丝在去年买入了成都一个品质还不错的新盘，位置在武侯区一个重点新板块，具体信息我就不说了。 但最近很后悔，为什么后悔？ 因为他觉得自己当初选择错误了，应该选择当时纠结的另外一个项目。 其实也在两个项目之间犹豫徘徊了很久，最后选择了这个位置和品质更适宜自住的，那为什么现在反而后悔了呢？ 因为另外一个项目是在锦江区，锦江区最近发生了什么，大家应该也知道吧？ 不断新高的地价，新高的地王，让南三环外的锦江区地块都直起了腰杆。 所以这位粉丝觉得自己当初选择错误了，才买的楼盘估计要站岗了。 问我要不要交房后马上割肉逃掉，避免更大的亏损。 怎么说呢？我觉得只能评价为散户心态。

大家好，这里是达菲。 2025年第一篇文章，我准备做一个预判。 预判什么? 当然是预判大家最感兴趣的房价走势了， 先说结论:达菲认为今年房价基本可以止跌回稳。 为什么这么说? 主要是因为几个确定性的事件。

12月24日至25日，住房城乡建设部召开全国住房城乡建设工作会议，系统总结2024年工作，明确2025年重点任务。 会议指出，2025年，要重点抓好五方面工作： 一是持续用力推动房地产市场止跌回稳； 二是推动构建房地产发展新模式； 三是大力实施城市更新； 四是打造“中国建造”升级版； 五是建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。 毫无疑问，明年房地产市场跟消费市场一样。 进一步宽松、刺激，板上钉钉了。 所以你们可以看到，对于屁股坐在不同位置的人来说，他们的反应是不同的。 中介：当下不买房，十年又白忙。 房地产开发商：真的能让我回口血？ 购房者：现在买了会不会站岗啊？ 达菲只有一个建议：多看，少动。 原因只有一个：目前的经济基本面并没有发生实质性变化。 当然，这里我们不展开说这块了，一个是说太多不利于团结，另一个是这个话题已经老生常谈，说多了就显得达菲也老了。 今天我们说一个2024收官的话题，或者说展望2025的话题： 一切都是为了去库存。 全文三千字，分三件法宝讲解，文中不时插入链接，做文中文导读，如果没耐心看的，直接拉到末尾结论。

最近几天关于取消公摊的话题又冲上了热搜，我一开始还以为是什么媒体吹风。后面看了一下并非如此，这次主要是湖南衡阳和河北张家口发文，说取消公摊这件事情。 说起公摊，一直是购房者觉得比较吃亏的一个地方，特别是一二线城市的房子。 几百万的合同价，里面可能有几十万都交给了公摊。 如果没有这些公摊的话，我国新能源消费估计还能再上一层楼。 那么这个从香港学回来但别人已经停用十几年的东西，为什么现在突然开始提要取消了呢？ 很简单，房子不好卖了。 我认为取消公摊本质上可以说是一种降房价的行为。 这个应该很好理解，比如以前单价每平米1万的房子，但公摊可能就有20%，所以实际上你这1万里面有2000块钱都是在付给公摊。 虽然大部分房子都会有一些赠送什么，常见的就是飘窗和阳台，但总的来说，得房率肯定是不到100%的。 为什么现在提出来要取消公摊？ 很简单，因为房地产市场不行了。

现在更新频率是越来越低了，主要因为两点。 第一个现在楼市行情确实乏善可陈，没啥好说的。 第二个现在楼市同样感觉很魔幻。 一方面几个头部城市，包括北上深这三个一线以及杭州成都这两个二线行情十分火热。比如成都这边上个月二手房交易量创了年内新高，然后新房的交易量也在持续走高。如果这个行情能够持续到明年1月乃至2月的话，我们可以大概率判断有一个小阳春会到来。 再加上现在头部城市开始频繁的出现地王，包括杭州5万块钱每平米的地王；成都这边高新区也刷新了记录，溢价率高达46%；上海浦东板块溢价率40%，楼面价高达74000每平米；北京则是产生了一个总价地王，由中海地产花了153亿；深圳是后海的一个总部地块，刷新了深圳的住宅地块成交记录，总金额是185亿，溢价率46.3%，楼面价也是超过了7万每平米。 这里面的数据都是真实可查的，但是大家可以看一下，拿下这些地块的都是些什么样的企业，这个就挺耐人寻味的。 另一方面，在这些头部城市的火热市场之下，三四线及以下的城市，土地大面积流拍，所以说现在的楼市魔幻。

昨天下午政治局会议的内容出来后，我相信大家已经被铺天盖地的解读淹没了，特别是其中有一句话叫做“稳住楼市股市”，我相信各位的朋友圈已经被中介用这句话轰炸完了。 包括说时隔14年再提“适度宽松”这句话，确实是真的。而且这也是历史上首次将货币政策的“适度宽松”与财政政策的“更加积极”结合一起提。 所以可以预见，明年不管是在货币政策还是财政政策上，国家必然有相当大的支持力度，让更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策扑向经济基本面，大力发展实体经济、新质生产力、新能源之类的，以此来改善经济的基本面。 这基本上算一张明牌了。 但在这个会议内容发布一天后，达菲想来讲一些不同的东西。。 首先，会议内容里有句话我估计没有多少人留意到，就是开头的“全面贯彻落实党的二十大和二十届二中三中全会精神”。 那这提到的三个精神分别是什么呢？ 全文比较多，我们就看看其中的房地产相关内容吧。