Hello，大家好，我是金融炼药师，那么听到我的声音，想必你已经猜到我是谁了。在这里我将开启我的一个播客频道名为《鹏说》，我的slogan是“有鹏自远方来，不亦说乎”。
之所以选择入驻小宇宙，是因为我觉得长音频的这种播客方式可能更有助于和大家进行交流，这种方式可以避免现在比较流行的这种短的视频或音频，大量的剪辑了之后会带来信息的扭曲和词不达意。甚至我们说有些人会刻意的用这种剪辑的方式去进行造谣或者是抹黑，所以说我觉得还是可以尝试一下用播客这种长音频的方式，那么有时间就可以在这里的跟大家去聊聊天，因为每一篇的内容有足够长的时长，所以说我们可以避免前面这种短音视频的剪辑带来的这种信息传递失真的情况。
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本栏目由低度觅山青梅酒赞助播出，100天新鲜原果发酵，不添加任何人工香精和色素。老友相聚，小酌微醺，冰镇更好喝！文末的二维码是715甄选长公主Candice给小宇宙的各位播客听友们的福利，每期栏目限量30瓶哦！，快来扫码来领取吧！
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本期内容深入探讨了香港房地产市场的现状及其背后的人口变化因素。香港房价自2019年以来持续下跌，平均跌幅约30%，部分豪宅价格甚至跌回1997年水平。人口老龄化和劳动人口减少是影响房价的重要因素，同时，港人北上大湾区养老的趋势对香港房地产市场产生了显著影响。此外，香港商业地产的流动性下降，租金回报率下降，开发商面临债务风险。本期内容强调，未来房地产投资策略应考虑流动性问题，而非仅仅关注价格涨跌。
主播：付鹏 @金融炼药师 @付鹏的财经世界
00:00-08:21 香港房地产市场现状分析
讨论了香港房地产市场的历史走势，包括从1994年开始的房价指数变化、亚洲金融危机对楼市的影响、以及近年来房价的下跌趋势。特别提到了香港楼市泡沫破裂后的恢复情况，以及疫情前后房价指数的变动。同时，分析了香港豪宅市场的流动性问题，以及香港劳动人口数量变化对房地产市场的影响。
08:21-16:40 香港房地产市场与租金、人口关系探讨
深入探讨了香港房地产市场与租金指数的关系，指出租金与房价的脱节现象，并分析了香港劳动人口数量的减少对房地产市场的影响。讨论了香港人口老龄化问题，以及老龄化对房地产市场和整个社会经济的潜在影响。
16:40-24:47 港人北上养老现象及其对香港房地产市场的影响
分析了港人北上养老的现象，探讨了大湾区对香港老年人口的吸引力，以及这种人口流动对香港房地产市场的影响。讨论了香港老年人口在房地产市场中的角色变化，以及他们对香港商业地产可能产生的冲击。
24:47-35:29 香港房地产市场流动性问题及人口政策影响
讨论了香港房地产市场的流动性问题，特别是商业地产的过剩和写字楼空置率上升的问题。分析了香港政府的人才引进政策对房地产市场的影响，以及这些政策对香港房地产市场流动性的潜在影响。
35:29-45:52 香港房地产市场未来趋势预测及大湾区房产投资机会
预测了香港房地产市场的未来趋势，特别是香港房地产市场对流动性的吸收能力。讨论了大湾区房产投资机会，以及港人北上对大湾区房产市场的潜在影响。同时，分析了香港房地产市场对香港金融市场的影响，特别是拆息率的变化。
45:52-51:06 香港房地产市场与香港金融市场关系总结
总结了香港房地产市场与香港金融市场之间的关系，特别是房地产市场对港元流动性的影响。讨论了香港拆息率的异常现象，以及房地产市场无法吸收流动性对香港金融市场的影响。最后，提出了香港房地产市场背后的重要因子——人口变化，并强调了人口变化对房地产市场和金融市场的重要性。
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