达菲的世界 - 节目列表

法拍房最近的数据有点难看。 据中指院数据，2021年至2023年，我国法拍房挂牌数量分别为44.7万套、60.6万套、79.6万套。 而今年前5个月，法拍房的挂牌数量就已经达到32.4万套了，同比增长超过70%。 按照这个数据趋势计算，2024全年的法拍房挂牌量有可能超过100万套。 可以说，要创历史新高了。 与法拍房挂牌量激增不同的是，成交量持续低迷，还有清仓率越来越低，整体清仓率只有19.8%，而在2021年，这个数据接近40%。 法拍房数量不断新高的原因很简单，来源于房价和收入的不断下行，之前高位套牢的购房者难以继续坚持了。

关心股市的朋友都知道，美股这两天崩盘了。 而伴随美股崩盘一起发生的，还有人民币的汇率飙升。 于是达菲又看见很多大v或者说专家就在说美联储已经扛不住了，所以必将在今年四季度开启降息周期。 苦苦煎熬的中国股民和房东就要迎来新的资产周期了。 当真如此吗？

最近看到很多博主都在说关于房产税即将推出的内容。 原因很简单，就是刚结束的大会文件里那句“完善房地产税收制度”，所以很多博主将这个“房地产税收制度”直接等同于了“房产税”。 达菲看到最夸张的观点就是“推出房产税就能解决目前的所有困境”。 说实话，抱有这种观点的人或许没有一点经济常识。

今天刚好是大会重要文件发布完一周，这一周达菲看了许多关于文件的解读内容，尤其是关于房地产这块的，到今天基本算有自己的整体理解了。 所以就从个人角度来解读一下大会后的房产观吧。 从文件关于房地产的文字内容来看，这次关于房地产的部分并不多，排序也比较靠后。 这其实已经说明房地产目前的地位了：依然不能缺少，但也不像以前那么重要。 而大会后进一步降息，有些博主解读为对房地产的利好，但从央行517降息后这两个多月的市场表现来看，目前降息与否其实主要是为了缓解经济下行的压力，和房地产的关系并不大了。 换句话说，降息已经难以刺激房地产复苏，因为居民端的杠杆早已经拉满了。 接着说重要文件中关于房地产的描述。

日本是在2009年之后进入人口负增长的，依照某位著名经济学家的说法“房地产短期看金融，中期看经济，长期看人口”。 日本在2009年之后房地产就应该一路下滑并且无力回天。 但是事实却与此相悖。 日本是在2012年迎来了房价的企稳，然后开始长达10年的上涨。 尤其是去年日本经济开始正式走出之前“失去30年”的影响后，房价似乎开始进入一个新的增长期。 这到底是怎么回事呢？别急，让我们再来看看其他几个有意思的数据。

据第一财经报道，香港新房价格已经跌穿2015年的底价。 大家都知道，在今年2月香港撤辣之后，销量迎来了一波高增长，内地很多富豪跑到香港去“抄底”。 但谁也没想到，撤辣的效果消散得这么快。 6月份香港住宅楼宇买卖合约数量已经降到了3856套，要知道，这个数字在4月份的高峰时期是8551套。 可以预见，香港住宅楼宇买卖合约数量很快将退回到撤辣之前的3000套以下。 现在来看，之前赶着撤辣后去香港抄底的，估计又站了一次小高位的岗。

最近一次比较重磅的商改住消息，是在月初时长沙推出的去库存新招。就是支持商改住，停止新增类住宅项目的规划审批。 当时这件事情达菲其实看到了，但我觉得也算一个比较常规的事情，所以没有引起注意。 但是上海第四批土地拍卖出来之后，我才发现商改住好像并不是一个局部的事情。 于是翻了翻资料，发现确实如此。

李超人这次会准吗？

上海7月9日取消限价后首场土拍的结果大家应该都知道了，可以用“火爆”来形容。 但达菲觉得土拍后第二天，也就是7月10日公布的2024年第四批住宅用地出让计划，才是真正上海操盘能力的体现。 根据这次的出让文件，第四批出让计划中的徐汇地块将采取符合招拍挂的形式出让，也就是设定最高价格，之后采用摇号的方式确定竞得者。 这块地的最高限价为48.05亿元，溢价率为30%，楼面单价为每平方米13.1万元。 看到这里肯定有朋友要问了，7月9日最火热的杨浦地块溢价率才21.18%，徐汇这块地凭啥30%封顶？ 说实话，达菲觉得这才是上海操盘的高明之处。

最近上海首次取消土拍溢价上限后，土拍结果出来了。 先说一下结果，这次上海一共出让了4个地块。 起始出让总价是84.2亿，最后总共成交金额是91.33亿。 结果其实还不错，尤其是保利拍的那块杨浦地块。 上海土拍6月二手房数据还不错以来的第二个对楼市的振奋剂。 但是达菲今天还是要泼个冷水。