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来源：小宇宙
摩根大通重磅：2026年一线城市房价率先企稳，全国市场仍处调整周期
摩根大通 2026 年 4 月 17 日发布中国房地产研报明确指出，2026 年中国一线城市二手房价格将率先实现温和企稳，非一线城市仍将延续调整态势，这是市场自发修复的结果，而非政策强刺激推动。
当前房地产市场最大的反共识在于，多数人认为房价回暖依赖全国性政策放松，而摩根大通数据显示，2026 年 3 月一线城市二手房价格环比转正，是 2025 年一季度以来首次，且此次回暖无重大全国性政策加持，属于内生性修复。
从价格数据来看，表 1：一线城市房价环比增速（研报第 11 页） 清晰呈现关键变化，国家统计局数据显示 3 月一线城市二手房环比上涨 0.4%，中原地产数据更是达到 0.9%，北京、上海、广州、深圳四城全部实现环比正增长，其中北京中原数据环比涨幅达 1.5%，上海达 1.0%，结束了长达一年多的连续下跌。
库存结构是支撑一线企稳的核心因素，图 5：一线城市二手房挂牌量与库存去化周期（研报第 7 页） 显示，上海二手房库存去化周期仅 14 个月，为四年最低，供需关系在一线城市中最为健康；整体一线城市二手房库存去化周期虽仍有 19 个月，但较此前已明显改善，而新房库存去化周期仍高达 22 个月，库存压力依旧存在。
购买力回归成为重要支撑，图 7：全国及一线城市房价收入比（研报第 6 页） 表明，一线城市房价收入比已回落至 15-16 倍，回到 2016 年水平，购房性价比显著提升，叠加股市企稳带来的财富效应，以及香港楼市复苏带来的信心传导，共同推动刚需与改善型需求入场。
市场情绪与租金数据则揭示了复苏的局限性，图 3：中原二手房报价指数与 NBS 二手房价格指数（研报第 6 页） 出现罕见背离，报价指数持续下行但成交价格上涨，预示 4 月一线城市房价环比涨幅可能再度收窄；图 8：一线城市平均租金（研报第 7 页） 显示租金仍处于下行通道，短期回升仅为春节季节性因素，真实居住需求尚未完全回暖。
全国市场层面，数据依旧偏弱。图 22：全国商品房销售额同比与百强房企销售额同比（研报第 13 页） 显示，2026 年 3 月全国商品房销售额同比下降 15%，降幅较 2 月收窄，但仍处于低位；表 7：全国房地产年度预测（研报第 17 页） 明确，2026 年全国商品房销售额预计同比下降 7%，新开工面积下降 10%，房地产开发投资下降 8%，非一线城市房价预计同比下跌 5%。
城市分化成为 2026 年楼市核心特征，摩根大通预测，上海房价全年将上涨 2%，北京、深圳持平，广州下跌 3%，一线城市仅占全国住宅销售额的 10%-15%，市场情绪从一线传导至二三四线城市至少需要 6-12 个月。
基于研报判断，聚焦一线城市布局的国资房企具备更优的行业景气度，而二手房交易活跃度提升，也将带动房产经纪行业业务量修复。整体来看，2026 年中国房地产不再是普涨普跌行情，一线企稳、全国调整的格局将贯穿全年，市场正从政策驱动转向内生修复的新阶段。
最后提醒，这份摩根大通原版研报包含完整数据图表与城市细分预测，想要获取完整外资投行研报资讯，可关注获取每日更新的外资研报库，把握房地产市场真实走势。
摩根大通 2026 年 4 月 17 日发布中国房地产研报明确指出，2026 年中国一线城市二手房价格将率先实现温和企稳，非一线城市仍将延续调整态势，这是市场自发修复的结果，而非政策强刺激推动。
当前房地产市场最大的反共识在于，多数人认为房价回暖依赖全国性政策放松，而摩根大通数据显示，2026 年 3 月一线城市二手房价格环比转正，是 2025 年一季度以来首次，且此次回暖无重大全国性政策加持，属于内生性修复。
从价格数据来看，表 1：一线城市房价环比增速（研报第 11 页） 清晰呈现关键变化，国家统计局数据显示 3 月一线城市二手房环比上涨 0.4%，中原地产数据更是达到 0.9%，北京、上海、广州、深圳四城全部实现环比正增长，其中北京中原数据环比涨幅达 1.5%，上海达 1.0%，结束了长达一年多的连续下跌。
库存结构是支撑一线企稳的核心因素，图 5：一线城市二手房挂牌量与库存去化周期（研报第 7 页） 显示，上海二手房库存去化周期仅 14 个月，为四年最低，供需关系在一线城市中最为健康；整体一线城市二手房库存去化周期虽仍有 19 个月，但较此前已明显改善，而新房库存去化周期仍高达 22 个月，库存压力依旧存在。
购买力回归成为重要支撑，图 7：全国及一线城市房价收入比（研报第 6 页） 表明，一线城市房价收入比已回落至 15-16 倍，回到 2016 年水平，购房性价比显著提升，叠加股市企稳带来的财富效应，以及香港楼市复苏带来的信心传导，共同推动刚需与改善型需求入场。
市场情绪与租金数据则揭示了复苏的局限性，图 3：中原二手房报价指数与 NBS 二手房价格指数（研报第 6 页） 出现罕见背离，报价指数持续下行但成交价格上涨，预示 4 月一线城市房价环比涨幅可能再度收窄；图 8：一线城市平均租金（研报第 7 页） 显示租金仍处于下行通道，短期回升仅为春节季节性因素，真实居住需求尚未完全回暖。
全国市场层面，数据依旧偏弱。图 22：全国商品房销售额同比与百强房企销售额同比（研报第 13 页） 显示，2026 年 3 月全国商品房销售额同比下降 15%，降幅较 2 月收窄，但仍处于低位；表 7：全国房地产年度预测（研报第 17 页） 明确，2026 年全国商品房销售额预计同比下降 7%，新开工面积下降 10%，房地产开发投资下降 8%，非一线城市房价预计同比下跌 5%。
城市分化成为 2026 年楼市核心特征，摩根大通预测，上海房价全年将上涨 2%，北京、深圳持平，广州下跌 3%，一线城市仅占全国住宅销售额的 10%-15%，市场情绪从一线传导至二三四线城市至少需要 6-12 个月。
基于研报判断，聚焦一线城市布局的国资房企具备更优的行业景气度，而二手房交易活跃度提升，也将带动房产经纪行业业务量修复。整体来看，2026 年中国房地产不再是普涨普跌行情，一线企稳、全国调整的格局将贯穿全年，市场正从政策驱动转向内生修复的新阶段。
最后提醒，这份摩根大通原版研报包含完整数据图表与城市细分预测，想要获取完整外资投行研报资讯，可关注获取每日更新的外资研报库，把握房地产市场真实走势。
