高盛2025年12月发布的《China Property Management 2026 Outlook》研报明确指出，物管业正通过聚焦核心业务提升自由现金流能见度，国企物管（SOE）将成为市场扩容的核心驱动力，行业即将迎来结构性机会。
研报用数据说话，先看核心趋势： Exhibit 1（研报第3页）清晰呈现，2026E-28E期间，国企物管的自由现金流（FCF）将持续领跑，带动其市值稳步扩张，而民企物管（POE）仍在底部调整。这背后是国企“收入稳健、利润率抗跌”的优势，对比民企“收入、利润、现金流齐跌”的困境，行业分化已成定局。
规模增长方面，*Exhibit 2（研报第4页） 给出明确预期：2026E-28E覆盖物管公司管理规模年均增长5%，新增管理面积中85%来自第三方项目，仅15%依赖关联开发商。这意味着物管业已摆脱对母公司的依赖，第三方拓展成为增长主力，其中国企第三方项目占比将升至67%，民企则降至33%，国企在资源整合上的优势进一步凸显。
高价值市场的机会更值得关注，Exhibit 3（研报第5页） 显示，2026E-28E高端城市每年有超6亿平方米的优质项目机会，涵盖新房、中高端存量住宅和优质非住宅项目，对应每年250亿元合同额，相当于2025年行业基础物管收入的高双位数比例。这部分市场不仅规模大，而且利润率更高，成为头部企业的必争之地。
盈利能力方面，Exhibit 15（研报第12页）揭示了关键转向：基础物管服务（PMS）占比将从2021年的60%升至2026E-28E的77%，成为收入核心。这一转变让行业现金流更稳定，叠加** Exhibit 27（研报第20页）** 预测的国企物管FCF持续改善，行业盈利质量将显著提升。高盛还提到，Onewo的灵活定价体系、GTS的高端项目聚焦策略，都让物管费有了上涨空间，缓解了价格下行压力。
投资端，高盛对12个月目标价调整幅度在-15%至+40%之间，维持GTS（2869.HK）、CR Mixc（1209.HK）、POPS（6049.HK）的“买入”评级。研报强调，2026E-28E行业平均股息率将达6%，背后是13%的FCF收益率支撑，国企因现金流更充裕，分红提升空间更大。
当下物管业估值处于历史低位，但基本面正在改善：规模增长稳、现金流优、结构向高价值领域倾斜。这不是简单的行业反弹，而是回归本质后的价值重估。想要解锁完整研报数据和更多外资投行的深度分析，可加入我的知识星球，获取高盛、大摩等顶级机构的报告，把握行业结构性机会。