其实愿意留言评论的往往都是资产1000万以上的。 我来出个反例。 我期待何时可以谈一谈关于上海300万甚至200万以下的房产。个人感觉这个区间是上海普通人的基本盘。

「✅变化」 攻守之势。 原先强势的是开发商，现在用户是强势方。所有的盘都在虹吸存量客户。开发商不断的创造条件，让用户愿意跟他们建立连接。 当市场下行之后，明显的趋势是“用户也在等待”。 原来是涨价预期驱动销售，现在变成了等等党永远胜利。很多商品没有合法涨价权 → 出清困难 → 越被看到底牌 → 越难卖。 前一轮上海房价调整，次新从跌幅、时间都明显滞后。 在一些强中产、高净值板块，次新跌的比较少。但在绝大多数的中产板块，供应的新房价格比次新房高出了一大截。价格差距这么大的情况下，未必一定要住新房。 「🏡顶豪」 现在上海还能好卖的房子，只剩下顶豪。因为它还有肉眼可见的套利空间。 刚需，是一个所谓的伪命题。如果买完房子5年后亏300万，你一定会想尽办法说服自己不买。 中下游的其他房源现在卖的不好，因为置换链条已经基本上断了。大家没有合理的涨价预期后，涨价去库存的游戏玩不下去了。 「✅供需」 超高净值：利润/现金流留存下来，拨出一部分在上海买房，杠杆率比较低。 中产：本来杠杆率比较高，原来促进它不断往上迭代，需求改善是一部分，但更重要的是涨价预期。一旦涨价预期崩了，再做置换很难。二手卖不出价，一手还在涨，gap越大，换房动力越低，索性不换了。一手的流动性也就没有了。 很多时候，一旦供需发生一些变化，当投机需求出现以后，它的需求是突然之间萎缩的。一旦没有任何涨价预期时，大家支付率会大幅的下降。 前两年上海的供应量太大了，因为新房和二手之间的倒挂关系，涌入了大量的投资客，完全透支了上海的购买力。2026年这批投资客很多人要开始解禁了，造成了一个人为的波峰和波谷效应，完全放大了整个市场的波动曲线。 「✅股债房」 大家对房产的预期，发生了变化。 资产价格永远是在一个比较过程当中，股债房是普通中国家庭要解的题。 1）房地产 2017.2018年之前，房地产在资产比重中不断增加；2021~2022年，中国普通家庭资产负债表70%是房，在全球范围内都是一个非常吓人的数字，同时它也挤压了其他资产。 2）债券 存款、银行理财产品，本质都是固定收益的产品。 随着近两年债券收益持续下行，债的吸引力下滑。越来越多人把自己的权益资产切换到含权量更高的固收+、指数、私募等产品中。 3）存款搬家 在这轮大的搬家当中，房子的性价比越来越低。 房子不再是一道必答题，可能会变成一个选择题了。 「✅大家会买活鱼，也会买死鱼，但不会拿活鱼的价钱去买一条快死的鱼」 共同叙事：以后学区一定会越来越不值钱。房子越做越好、得房率越高、产品力越强，晚买半年差距很大。 叠加到一起，越来越多人“再等等看”。 2023年买房，是往上够。现在是往下省。 房子的金融属性，在被慢慢的剥离，慢慢的回归它的居住属性。 「✅租房」 花一千多万的房子，租金覆盖两千万房子的居住水平。 体验了各种物业、各种小区之后，慢慢意识到你自己想要什么，哪些是可以被放弃的。 买房，基本上是95%的人能做的最大的投资，千万别“花三天买房，花30年还贷”。 「✅100平的小三房」 未来可能会成为被淘汰或者被替换的对象。 市场当中存量的未出售的新房量还有很多。在过去的5~7年当中，很多刚需/改善的人买的就是这类房，未来都要换掉。 只要是一个相对中产的片区，120、130、140平要远比100平好卖，而且更热门。 大家开始慢慢的意识到居住体验感受的不同，会带来未来5~10年生活的变化。 全上海存量的商品房里最大的比例是两房，70~100平。 「✅海新的楼市标准，或许为未来定下的稳定的标杆」 好处：明确标准、让了一部分的空间的利、城市界面放宽了限高。 1）阳台 上海目前新规的最强悍版本，把三阳台的10%的面积送满。 现在上海终于限定住了标准，至少稳定了未来的预期，不会再出现在菜市场等鱼死的情况。 2）抬板 开发商不再需要挖很大的地下空间，能节省很多的成本。地下越挖，成本指数级上升。 可以把小区的整个立体的空间拉开。 现在新规，鼓励开发商做外部界面的更新、会所、架空层的功能，让小区更丰富。 「✅公共空间」 公共空间和可利用空间最重要。 不要那么在意容积率。更在意那些真正可被使用的公共空间，非常看重开发商的所谓的设计能力和物业的运营能力。 选择时注意：这个小区物业本身的历史口碑怎么样？开发商是否真的想要你使用，还是单纯的售卖道具？ 在现场，问一下销售，未来的运营计划，以及这个功能以后是谁来负责的。 买新房子时，问清楚会所费用是否包含在你的物业费里？还是会所费用需要单独收取。 比起它对外开放，让会所持续的运营下去，这件事情的利益是远大于一切的。 中大型社区，更有优势。500~1000户之间，都是一个相对适中的状态。

56:01 哪个小区 想搬去😂

31:53 在家里养个游泳池很不实用，还不如去外面办卡

39:05 租房有些体验还是不如买房，比如我家里的嵌入式洗碗机，烘干机，还有一整套的可以联网的控制的灯具，空调，电视，即热饮水器，往墙上钉的戴森吸尘器，这些可以弄吗？

来啦来啦，这个话题太适合我了

什么时候再次邀请猫草女士过来，太喜欢你们俩强密度的输出

前排～

吉隆坡的小区标配健身房泳池桑拿房自习室，室内羽毛球🏸乒乓球场，网球场等，200平左右大三房月租金不到3k

用耳机听 电流声音好响 是我耳机的问题还是收音的问题

1:17:07 我要gtr🤣

等房产税出炉之后再考虑 才是等鱼死吧

老家拆迁没买房的我（单身住宿舍）小板凳坐好了！

天津的房价好像已经回到了15年

沙发！

早上好

总的来说 挺好的。任何商品和资产都应回到它应有的价格 这既是健康可持续的 更是公正正义的。只是有部分人承担的代价太大了

好的物业运营非常重要啊

“你会买一条活鱼，你也会买一条死鱼，但你不会花活鱼的钱去买一条看着就要死的鱼” 这比喻还是很鲜活的，有学到[嘿哈] 都说中国人的家庭资产里6-7成都是房子，而它作为时代叙事的产物，也发生着巨大的变化！ 如果真的作为家庭资产浓墨重彩的一笔，就应该静下心来算算这笔大帐！往远了看，放低预期了算，别再为更多的情绪买单了，情绪帐是一笔可大可小的隐形负债。 生活还要持续好久，生活也只能是自己的，别人是谁？他们只会动动嘴皮，并不会为你埋单。 向内看，向自己看，尤其重要❗️ #让钱有去处👉生活才有模样[拳头]

36:22 很认同嘉宾的思路和操作。考虑租售比，再结合自己的实际需求，深思熟虑后会发现，租房体验会比买房（还贷）更自由更愉悦。确实这么大笔投入的配置，绝大部分人是草率且模糊的，尤其是那些还有执念一定要买一套自己房子的人。 生活各方各面的长远规划来看，如有孩子，老人，未来教育、养老，包括自己的养老都需要大量的资金基础。已经到了不必要为一套房圈定的时代了。