✨本期简介
大家好！欢迎收听本周的宏观七日谈。
距离中央经济工作会议召开仅剩两周，明年经济走势是市场目前最关注的焦点。本期节目，让我们把握中国经济的“第一性”问题，聚焦两大核心矛盾：一是国内房地产市场的深度调整与见底信号，二是外部环境变化下国内政策的发力方向，二者共同决定明年经济走势、政策节奏与市场风格。
当前房地产市场呈现核心城市核心区域加速下跌、舆论普遍悲观的态势，不同城市下跌周期分化显著，但从时间、幅度及租金回报率等指标来看，已逐步接近见底阈值；政策层面，房地产回归民生属性，大规模刺激概率极低，市场将以自然出清为主。而外部中美G2格局成型带来压力缓解，国内政策重心转向“投资于人”，通过分配改革、公共服务升级与消费供给创新提振内需，财政政策更趋积极，货币政策协同配合，全力释放经济增长潜力。
⏳时间轴
一、第一个核心矛盾：房地产
01:50
一）当前市场现状：核心区域加速下跌，舆论普遍悲观
1. 下跌特征：70城二手房价格自5月起加速回落，系2021年下半年以来第三次加速下行，一线城市跌幅最显著，7月后环比跌幅每月维持在-0.9至-1.1区间，北京领跌全国，核心区域（如二环、三环内）及10年左右房龄的次新房、老破大房源补跌明显；部分城市（丹东、西宁等）跌幅收窄，南昌等出现回升迹象。
2. 市场情绪：近乎“人人看跌”的一致预期，外资从谨慎转为极度悲观（如UBS），类似股市下跌末期的一致看空情绪，反倒可能是见底前的信号。
3. 城市分化：不同城市下跌周期差异显著，香港下跌2年后于2025年4月企稳，领先内地一线城市1-1.5年；广深2021年见顶后已下跌4年多，北上2023年年中开始下跌，至今约2年；普通二线、弱二线自2018年起进入下跌周期。
08:50
二）见底判断？时间、空间及核心信号
1. 时间与空间维度：参考全球规律，发达国家房地产下跌周期4-5年，新兴市场8-10年，中国一线城市预计下跌4-5年、二三线7-9年，结合2018年（二三线）、2021年（一线城市）的起点，预计2026年年中全国平均水平或见底；跌幅方面，二三线二手房较高点下跌约50%，一线城市约40%，已接近全球平均30%的中位数水平（剔除日本、拉美等异常值）。
2. 核心见底信号：租金回报率接近或超过房贷利率是关键标志。当前百城租金回报率2.38%-2.4%，与公积金贷款利率（2.6%）仅差20个BP，若房价再跌10%，租金回报率达标后，将推动租房刚需转购房、房东惜售转租、投资客入场（尤其是一线城市老破小）；国际对比来看，中国房产持有成本低，扣除持有成本后，租金回报率与香港、东京、纽约等国际城市持平，房价收入比也处于合理区间（一线15%左右，二线10%以内）。
3. 区域见底顺序：预计三四线城市先见底，二线城市次之，一线城市最后见底，核心区域或需“最后一跌”；目前乌鲁木齐、贵阳等部分二线城市已呈现租金回报率超3%且租金正增长的向好态势。
4. 对价格和市场的影响：若房地产市场如期呈现跌幅收窄、逐步见底的态势，将缓解物价低迷压力，解除二手房价对居民财富效应、消费意愿的抑制，同时推动PPI回升与企业盈利修复，利好明年下半年至后年的经济名义增长及A股市场。
28:30
三）政策对房地产的态度：回归民生属性，非大规模刺激
1. 定位转变：十五五规划首次将房地产从城镇化领域纳入民生领域，聚焦“好房子”建设（建材、户型、物业等品质提升）和存量房城市更新（加电梯、换管道、优化周边配套），不再追求价格与数量增长。
2. 政策逻辑：大规模刺激政策概率极低，房地产市场将以自然出清为主，政策更多通过城市更新等方式维护存量房价值，本质上地产是经济、产业、人口流动的结果，而非政策刺激的产物。
二、第二个核心矛盾：外部环境下的国内政策方向
32:20
一）外部新局面：中美G2格局成型，压力趋缓
1. 外部环境从混乱转向清晰安全，中国应对贸易战、供应链卡脖子的能力获美国认可，中美G2格局逐步明确，特朗普政府对华态度更趋尊重，外部压力减小，为国内经济改革创造有利条件。
2. 中美关系的稳定性正在逐步得到检验，美国更注重自身经济利益与选举诉求，短期内外部不确定性对中国发展的压制减弱。
33:30
二）政策核心：聚焦内需提振与经济增长，转向“投资于人”，财政更积极，货币侧重配合
1. 增长目标：十五五规划明确2030年人均GDP达2万美元、2035年较2020年翻番的目标，2026年作为开局之年，预计经济增长目标仍将努力维持5%左右，核心发力内需不足、消费率低的短板。
2. 改革重点：从效率改革转向分配改革，核心是“投资于人”：一是提高居民收入，通过财政手段向特定群体发放补贴，逐步提升育儿补贴、城乡居民基础养老金标准，扩大免费学前教育覆盖范围；二是优化公共服务，推进户籍制度、教育市场化改革，缩小城乡、城市间公共服务差距， 降低居民储蓄意愿、释放消费潜力；三是创造优质消费供给，放松服务消费约束，通过供给创新拉动需求。
3. 财政政策是核心发力点，预计2026年一般公共预算赤字率将在2025年4%的基础上进一步提升，重点增加民生领域支出，同时强化税收征管，保障财政收入。
4. 货币政策从“单兵突进”转向配合财政政策，通过消费贷贴息、房贷贴息等方式支持内需与房地产合理需求，保持稳健适度的基调，避免单独大幅宽松扩大贫富差距。
📅录制于2025年11月30日
[宏观七日谈]，经济/政策/投资/海外，每周一讲。