恭喜恭喜🎉 涨见识，他们真的太细节了 「✅日本住宅」 一户建、マンション（Mansion）、アパート（Apartment）、塔楼。 「1️⃣挑选房子」 1）户型 周边小区的所有户型，确定自己想要的，等房源。 横滨，最想居住的城市之一。 2）房地产企业 财阀系、（民营）铁路公司、开发一户建的房地产开发商、独立型的房地产开发商、国有的住宅开发机构（日本住宅工团 → 都市再生机构）。 （民营）铁路公司：占据了房地产开发商的主要位置。最早是从大城市出发，连接周边小城市或观光地。同时在铁路沿线大规模开发，维护郊外的风景名胜地等。 3）订房 🆚 国内 ① 预售制 与开发商签订商品房预售交易合同后，即可向银行申请贷款，余款等商品房竣工交付时支付。只需支付10%~20%定金，而且开发商要向金融机构申请购房定金的担保。 ② 房屋销售面积 日本：壁芯面积。不存在公摊，走廊、电梯等作为物业用房。阳台有逃生通道，属于公共区域，不能堵住。相当于中国的建筑面积 × 80%，比如中国70m² ≈ 日本55m²。 中国：建筑面积、使用面积。阳台50%算登记面积，50%算赠送。 ③ 管理费和房屋修缮基金 日本的房子，最贵的不是买价，而是维护费用。 新房管理费：1600元/月（60m²公寓）。如果公寓内户数较多，分摊下来，管理费较少。 好处：清晰明了。比如日勤、常驻、巡回。 房屋修缮基金：每月支付，房子越老需要的修缮资金越多。或者临时修缮基金。 4）订房后 在房子盖好之前，房地产商可以给很多房型的选择以及改变。 「2️⃣订房 → 交房」 1）信息 重要事项报告书、长期修缮计划书、土地利用履历书。 都市计划。 每三个月邮寄一份工期报告。 交房前，内览会（看自己的房屋、检查施工质量、量尺寸等）、钥匙的引渡会、填表等等。 日本的免责文化，信息前置。 2）日本住房贷款 利率很低，1%以下。现在变动金率0.66%。要交2%（贷款金额）手续费。 减税 日本住房贷款是一种信用建立的过程，后续再办信用卡或小额贷款，更方便。 分为住宅贷款、二套房贷款、投资贷款、民宿贷款。利率不同，审查标准不同。 永住、高度人才签证，或者买房的各种条件，决定你是否有权申请住房贷款。 办理过程，非常漫长，且需要提交很多资料。可同时申请多家。 3）与中国的区别 如果从自住属性 → 投资属性（出租），需要告知银行，转换贷款利率。如果隐瞒被银行发现，要求立刻把所有贷款还上，且在这个国家的信用会受到很大影响。 在日本，事前告知，且随着告知事项的不同，提供不同服务的情况非常多。 日本的住房贷款，自带团信保险（团体信用生命保险），如果贷款人在还款期间，因意外情况生病或事故去世，房贷债务由保险公司偿还。不需要额外收费。 4）保险 日本租房和买房必须购买火灾和地震保险。 「✅内览会」 工作人员越多，意味着对你的重视程度、服务的高级感和提供的情绪价值更高。 层高较矮，两重地板、两重天花板。 分工明确，具体且细致。 新房的装修质量很高、（内）收纳空间很足。 浴室换气暖房干燥机，只在日本本国出售。 缺乏个性，所有格局很类似。 「✅观察」 1）负动产 从90年代至今，日本的房地产从不动产 → 负动产，尤其是偏远地区。 过去30年，日本房地产行业重要趋势，向城市中心回流，因为日本女性越来越多的走向职场，日本城市中心发生了大规模的再开发，背景是工业用地的释放。 城市运营商。 2）地位 房子是消费品，不是投资品。但核心区域的土地是投资品。 因为永久产权，房龄越长价格越低。在前十年快速下降，之后进入平台期。 对于公寓，房子的管理状态会极大的影响房子的老化程度和价值。 对于一户建，随着房龄变老，房子价值占整套房屋的价值比例越来越低，土地价值占比越来越高。 土地的经济寿命，并不是一定会永久值钱。 房子在你拥有它的某个属性的永久产权时，作为投资品。 3）房产税 固定资产税、都市计划税，分别占房产评估价值的1.4%、0.3%。 随着房产价值下降，税率逐年递减；房产税有很多优惠政策。 相对于长期修缮基金，房产税对房屋价值影响并不大。

恭喜恭喜。台湾朋友说在台北买新房也很多可选项。在没盖到你那一层之前，你可以选择哪些非承重墙要不要建，一些装修比如门，柜子什么的要不要或者要什么样的，反正就是明码标价。真是羡慕…

想听移民日本的心路历程

从租房听到买房 原来大老师是养成系（逃

1:25:26 中国物业管理搞不好的原因太多了，当中业主素质和立法也很重要，就拿楼道摆鞋柜这种小事，顶豪房产门口堆满臭鞋也是常见的。日本那么干净的阳台，就靠法律强制和高效的执法手段，搁我们这儿没有给你封上已经算人品好的了。

哇，恭喜🎉

11:45 好喜欢横滨，方便干净人少现代

恭喜恭喜，原来是在横滨，横滨感觉确实很适合居住，既有都市感又不像东京那么拥挤，逛起来很放松，红砖仓库那片感觉特别好

1:09:28 昨晚看格外的活法，书里的一名建筑师还在讲日本的混凝土掺水率过高，导致建筑质量差😂听大老师讲，感觉国内的楼房真是没救了……坐标杭州，目前没遇到过听不到楼上拖鞋走路的房子

恭喜！大老师三年速通了我的人生理想

16:11 所以当时日本大手私铁好像也没太意识到自己搞搞的这套模式原来就是后面欧美学术界大书特书的tod模式_( :⁍ 」 )_

恭喜大老师，日本房地产这方面的制度好全面，希望国内未来有可能借鉴下，体验和保障都需要提升。

1:25:57 没错，房子和设备也都要定期维修保养来延长生命周期。国内的维修基金的动用现在不是物业说了算的，要业委会发起动议并且超过一定数额的业主同意，所以房价要保值，3-5年以后考验的是业主素质，现在算是明白为啥纽约的很多高级公寓要业主推荐、要业委员审核通过新买家才能购买的原因了。

44:45 这太把人当人了😭

1:30:20 太误人子弟了，中国土地所谓国有，完全是意识形态的限制，物权法早就规定70后无条件自动续约，这也是为什么70年产权远贵于商住（那个不少无条件续约），这么重要又基本的法律博主居然不懂

能不能讲讲买房条件和移民经历？

00:48 时间过得好快，感觉上一次听博主日本租房还在昨天，没想到已经两年前，这款两年我也经历了职业生涯里的promotion（qualify成为律师）和裸辞准备出国念书，刚从博主35岁焦虑那期考古过来，获得了很多信心

1:06:16 日本人的传统，席地而坐，睡榻榻米等，整个生活场景都比中国要矮，所以层高也矮吧

详实有趣，谢过了。两米六的层高真是比较矮，是否有日本用层高来区分房屋档次的做法？以前在新加坡时住的是私宅，层高三米，我们自己不觉得有什么特别，直到新加坡当地朋友过来做客对此羡慕不已才知道他们公屋层高二米八，于是二十厘米的层高差成了许多新加坡人努力奋斗的目标之一。人很多毛病是惯出来的，当年住着三米层高没啥感觉，后来发现一旦住惯了层高大的房子再住矮的房子，总有种不舒服的压迫感。估计大卫也是如此了，所以会敏感。卫浴系统可以抽湿的设计很好，值得引入。自家房子紧挨着山墙，有两个卫生间特别潮湿，洗澡要同时开着抽湿机，不然卫生间连着的衣帽间一股潮味，很麻烦。日本很多产品的设计相当精巧，值得借鉴。

1:10:13 狠狠种草了浴室换气暖房干燥机！搜了下某宝有除湿烘干一体机，大老师看看是同样的东西吗？