对话趋势动物Nick：我一个长居上海的人，怎么就跑到新疆买房了呢？

中央已经决定了，你来新疆当炒房团团长

垃圾堆里捡金子

翻到了两年前的这期 https://www.xiaoyuzhoufm.com/episode/66829bfacdd230b23b7bbcb8 两年过去了，趋势和观点几乎没什么变化 上行的行业，日新月异 下行的行业，千篇一律…

前一段时间去新疆玩，看到了新疆人民的热情，以及整个大西北欣欣向荣的经济上行期的景象，很受触动。刚回上海没两天，就看到 Nick 在小红书发起了一个赞，就在乌鲁木齐买房的挑战。很好奇，作为一个趋势投资者，他到底看到了什么？3 年前，我刚刚开始做播客的时候。就和 Nick 聊了房地产相关的话题，他跟我说有的时候也没什么可讲的，因为趋势没有变。时隔 3 年，他重新开始进军房地产市场，把新疆作为买房的第一站。他到底看到了什么我没有看到的东西？这期节目一起来聊一聊

这期挺好，打开看投资看房产的视野，新疆去过多次，挺好但真没考虑投资，其实年轻人不要太有重土感，我更看重流动性，就是万一可以跑，哈哈

49:41 可能是北疆一些经济比较好的地方吧，我前两年在和田待过，感觉就是城市很落后，物价并不便宜，还时不时刮大风沙。房子的确很便宜，但不会想让人定居

讲的头头是道 实际在刻舟求剑

「✅楼市的“旧世界”正在结束」 1）八月楼市政策密集落地 828新政，现房制度（预售已死），会彻底改变房地产现金流的格局。 未来的房地产不再是一个以资金为主导的高周转游戏，而会变成一个精耕细作的类制造业生意。在资金的全流程管理之下，开发商竣备之后才能销售，并获得房款。 购房者：所见即所得，资金压力更小（支付定金，竣备后再付按揭贷款）。 未来两年，全国范围内的大中城市都会出现供给侧的供应荒，对于存量二手房卖家来说是一件好事。 2）低密住宅 新玩法利好低密住宅，也是未来政府主推的方向，因为它盖的极快。胜于地段、全国房企的品牌力。 鼓励本地房企，精耕细作做好产品。 3）玩家 民营房企已经慢慢转代建了，全国性的品牌央企受冲击很大，剩下的玩家是全国性的央企、地方性的国企。 4）住宅 普通住宅库存过剩，好产品却可能越来越稀缺。 房地产未来值得关注的“两头”：极致产品力，与能够提供高租金回报的低价资产（有一定的成长性）。 5）置换链条 不再一层层向上置换：要么一步换到好产品，要么退出游戏、转向收租。 现在中腰部的抛压非常大。 每一次产品迭代，对于老的持有者来说是一次被刺或利空。但只要市场不旺盛，产品力就会一直提升。而购房者都害怕成为“新能源车主”。 二手房是以降价的逻辑体现市场的下行，新房是以产品力被刺的逻辑体现下行。 上海的新房价一直涨，二手房一直跌。不存在两个市场，它就是同一个市场的两面。买新房的逻辑跟买二手一模一样。如果怕产品力被刺，就右侧跟踪、交易。二手房止跌，新房的产品就不再迭代。 所以买新房依然是右侧交易的逻辑，但是看着二手房的价格买新房。 6）30年房贷变40年 月供下降正在改变“以租养贷”的门槛。 30-40年本身是一个中性政策，它就是一个数学游戏。多了总利息，但是你降了月供。这件事没有人受益，银行收益银行受益，银行有40年 假如买100万的房子，15%首付、85%贷款，租金回报率超过4.5%才能覆盖月供。 现在提到40年，只要3.8%的租金回报率就可以覆盖月供。 4.5%的门槛，全国9%房子满足；降到3.8%，有17%房子满足。利好高租息玩法。 「✅把买房变成一次“趋势交易”」 1）新疆 安全、开放程度和租金回报率，都远超原来的想象。 2）交易 趋势交易，比较看重技术面、量价本身，所有的市场信息反映在量价上。更相信数据，而不是本地人或者是一线从业的感受。 选筹，把所有东西证券化。涨跌幅、波动率、单价和成交量，统一一套语言。加入筛选因子，筛选出重点关注的清单。 3）像选股票一样选房子 先找市场正在交易的风格，再从板块一路筛到具体小区。 以趋势主导的思路去选筹。 用趋势、温度和强度描绘这个行业的强度或者风格的强度，自然就能看到当前市场在交易什么。 4）乌鲁木齐 400万人口，一个月却能成交约8000套二手房。中介是当地几乎最赚钱的小老板职业。主要承载力是二手房，占市场60%左右，新房占35%左右。 基本上以历史成交价挂两周以内都能租掉。 5）买房硬标准 第一，趋势必须向上。至少过去半年到一年，趋势连续上涨，存在板块效应。 第二，租金覆盖月供。 第三，成交量足够支撑退出。一定要有流动性，月成交套数＞2，年成交套数＞20。 6）主线 股票主线可能三个月一换，房地产却能走一两年：不同资产有完全不同的趋势周期。 房地产趋势的确定性、延续性更强，但交易成本较高。 「✅高租息正在成为新“地段”吗？——老破小、天资产与资金风格」 1）关注：产品力、高租息 高租息是一个长达3到5年的趋势性的风格。 充分不必要条件：很多在涨的类型符合高租息的特征，但并不是高租息就是涨。 老破小的“三张彩票”：动迁、美丽家园、学区。 2）商务派遣 通常，一个城市的天资产流动性会相对比较弱，但对于新疆，乌鲁木齐的高天资产流动性非常好。 在内生市场的情况下，强行注入了一个人口基数特别大，而且财富特别集中的商务派遣的中高管的需求，直接刺激了高总价的租金的上涨。 “既是红利股，又是大盘成长股”，持续流入的援疆企业的中高管和背后产业的支撑。 「✅从乌鲁木齐到整个西部——趋势如何领先于一座城市的叙事」 1）房地产热度、经济活跃度 乌鲁木齐60分，喀什75分，伊犁90分、霍尔果斯接近100。 霍尔果斯是全国目之所及踩盘的城市里，经济动能最强、大家最乐观的城市。但相比标的总价，成本太高。 乌鲁木齐并不是新疆最优解，但对于我来讲是比较中庸的选择。 2）自住需求 随着趋势缓慢变化，从目前的延长线看，会越来越喜欢西部城市。 沿着趋势的延长线做，做到一定的时间，它自然会破圈。因为趋势一直在走好，所以破圈会导致社会舆论的快速改变。叙事自然而然的会把它给补上。 趋势领先于叙事，你不要根据叙事或者自住梦想买房，而是根据趋势买房，可能会领先于社会的舆论。

我不太在意Nick具体怎么说、买了什么标的。我更想学的是，他看问题的思路和做决策的方法👍

乌鲁木齐算不上宜居，乌鲁木齐冬天堪比东北啊。挺难过的。而且物价不便宜。我觉得嘉宾还是要对新疆祛魅，长久生活的话特别是南疆限制还是挺多的。不过嘉宾的投资思路挺好的学习了，