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79分钟
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3.32万
发布：
1个月前
简介...
👨🏻本期嘉宾：西峯｜资深球友
在中国过去二十多年的经济叙事中，房地产几乎是绕不开的核心变量。它既是居民资产负债表中最重要的一环，也是地方财政、金融体系与宏观调控的交汇点。房价的上涨与下跌，从来不只是一个市场问题，而是城市、人口、信用与政策共同作用的结果。
当下，中国房地产正处在一个深度调整期：房价下行、成交萎缩、企业出清，金融属性被反复讨论和削弱。在这样的背景下，关于房地产的讨论往往容易陷入两种极端——要么期待“触底反弹”，要么宣判“时代终结”。但真正重要的问题，或许是：我们是否理解了房地产到底是什么？
本期《厚雪长波》，我们邀请到雪球人气用户@西峯，他曾长期深度参与房地产行业，从土地研究、城市规划到商业地产资产管理，亲历过中国房地产从高速扩张到风险集中暴露的全过程；同时，他也是一名长期关注房地产股票、REITs与资产配置的投资者。
在这期节目中，我们从一个看似简单却常被忽略的问题出发：房价究竟由什么决定？为什么房价并不匹配“平均收入”，而是由极少数最有支付能力的人定价？为什么房地产的低换手率，反而更容易放大价格波动与财富效应？随后，讨论逐步延展到城市与人口：城市化是否真的结束了？人口继续向超一线城市流入，对房价意味着什么？主动流入与被动流入，是否会带来截然不同的长期结果？这些问题，构成了理解未来房地产分化的关键背景。
在投资层面，我们系统回顾了中国房地产股票曾经有效、但正在失效的套利逻辑；同时也讨论了商业地产与REITs的长期逻辑：为什么在成熟市场中，REITs能够成为低波动、低相关性且回报可观的资产？
最后，我们还是回到了最朴素的问题：房子，首先还是用来住的。当房地产的金融属性被削弱时，普通人该如何在居住、保值与风险之间做出取舍？这可能不是一期教你“抄底”的节目，而是一场关于房地产去神话、去情绪、去简单答案的深度对谈。
本期剧透
1、02:11 多年从事房地产的体验：房地产的泡沫、房地产与股票等金融资产的根本差异
2、08:44 从改革开放初期上海写字楼讲起：高租金如何吸引资本？又如何在供给释放后迅速反转？
3、11:39 上海1000个block的实地走访，我们得到了五年内最精准的供应状况
4、18:09 为什么房地产的下跌态势难以改变？从中国房地产30-40个月的短周期与曾经大家相信的调控周期说起
5、20:53 房企倒台跟居民购房需求到底有什么关系？
6、27:11 集中还是分散？人口流动、城市发展与资源
7、33:38 房价并不存在类似股市的“明确底部”，极端下跌往往来自预期、流动性与时间差
8、37:38 房地产是否已经“见底”？为什么用股市思维判断房价，往往会得出错误结论
9、42:36 房价是人的影子价格
10、50:47 返乡还是继续流入大城市？未来房价趋势如何？
11、55:25 房地产投资：不会超过仓位的一半，依然是我的重仓行业
12、01:03:36 为什么说房地产没法做价投？
13、01:04:41 看地产公司不能只看账面指标：现金与杠杆的“质量”，往往比数量更重要
14、01:09:20 当房地产金融属性被削弱，普通人应如何回到“住”的本质，权衡居住、保值与风险
我们的新节目推出啦！
现在市场瞬息万变，一天没关注可能就要涨跌个100点。我们新推出了一档播客叫《厚雪晚班车》，每天下午六点半发车，用10分钟的时间，在你下班的路上，帮你快速整理当天的市场行情以及背后的归因，另外再和你分享一些有用的投资方法论。每天积累一点，让你不会漏掉最重要的信息。可以配合着《厚雪长波》一起听。欢迎大家关注～
听友来信
你对节目的任何建议，或者你有任何在节目中想听到的话题和想邀请的嘉宾，都欢迎与我们联系。大家可以登录雪球APP给“厚雪长波官方发布”发私信，或者发邮件至houxuechangbo@xueqiu.com。
收听渠道
这档节目会同步更新在雪球、小宇宙、喜马拉雅、苹果播客、B站、视频号、Youtube、Spotify等平台，搜索节目名称就能找到我们。
创作团队
主持/七一
嘉宾/西峯
封面设计/VV
后期/Layla
关于我们
《厚雪长波》是由雪球出品的，一档和投资相关又不止于投资的节目。本节目由声湃提供品牌播客制作顾问服务。在这档节目中，我们会邀请对投资有见解、有故事的嘉宾和球友，一起来分享他们的投资日常、生活态度。我们希望通过不同观点的碰撞，和大家一起发现投资机会，共同缓解投资焦虑，让财富的雪球越滚越大。
雪球成立于2010年，从投资社区出发，现已成为极具影响的集投资交流交易于一体的在线综合财富管理平台。雪球目前已拥有超过7800万用户，聚集了国内对投资感兴趣、有见解，对权益资产接纳度较高的人群。
在中国过去二十多年的经济叙事中，房地产几乎是绕不开的核心变量。它既是居民资产负债表中最重要的一环，也是地方财政、金融体系与宏观调控的交汇点。房价的上涨与下跌，从来不只是一个市场问题，而是城市、人口、信用与政策共同作用的结果。
当下，中国房地产正处在一个深度调整期：房价下行、成交萎缩、企业出清，金融属性被反复讨论和削弱。在这样的背景下，关于房地产的讨论往往容易陷入两种极端——要么期待“触底反弹”，要么宣判“时代终结”。但真正重要的问题，或许是：我们是否理解了房地产到底是什么？
本期《厚雪长波》，我们邀请到雪球人气用户@西峯，他曾长期深度参与房地产行业，从土地研究、城市规划到商业地产资产管理，亲历过中国房地产从高速扩张到风险集中暴露的全过程；同时，他也是一名长期关注房地产股票、REITs与资产配置的投资者。
在这期节目中，我们从一个看似简单却常被忽略的问题出发：房价究竟由什么决定？为什么房价并不匹配“平均收入”，而是由极少数最有支付能力的人定价？为什么房地产的低换手率，反而更容易放大价格波动与财富效应？随后，讨论逐步延展到城市与人口：城市化是否真的结束了？人口继续向超一线城市流入，对房价意味着什么？主动流入与被动流入，是否会带来截然不同的长期结果？这些问题，构成了理解未来房地产分化的关键背景。
在投资层面，我们系统回顾了中国房地产股票曾经有效、但正在失效的套利逻辑；同时也讨论了商业地产与REITs的长期逻辑：为什么在成熟市场中，REITs能够成为低波动、低相关性且回报可观的资产？
最后，我们还是回到了最朴素的问题：房子，首先还是用来住的。当房地产的金融属性被削弱时，普通人该如何在居住、保值与风险之间做出取舍？这可能不是一期教你“抄底”的节目，而是一场关于房地产去神话、去情绪、去简单答案的深度对谈。
本期剧透
1、02:11 多年从事房地产的体验：房地产的泡沫、房地产与股票等金融资产的根本差异
2、08:44 从改革开放初期上海写字楼讲起：高租金如何吸引资本？又如何在供给释放后迅速反转？
3、11:39 上海1000个block的实地走访，我们得到了五年内最精准的供应状况
4、18:09 为什么房地产的下跌态势难以改变？从中国房地产30-40个月的短周期与曾经大家相信的调控周期说起
5、20:53 房企倒台跟居民购房需求到底有什么关系？
6、27:11 集中还是分散？人口流动、城市发展与资源
7、33:38 房价并不存在类似股市的“明确底部”，极端下跌往往来自预期、流动性与时间差
8、37:38 房地产是否已经“见底”？为什么用股市思维判断房价，往往会得出错误结论
9、42:36 房价是人的影子价格
10、50:47 返乡还是继续流入大城市？未来房价趋势如何？
11、55:25 房地产投资：不会超过仓位的一半，依然是我的重仓行业
12、01:03:36 为什么说房地产没法做价投？
13、01:04:41 看地产公司不能只看账面指标：现金与杠杆的“质量”，往往比数量更重要
14、01:09:20 当房地产金融属性被削弱，普通人应如何回到“住”的本质，权衡居住、保值与风险
我们的新节目推出啦！
现在市场瞬息万变，一天没关注可能就要涨跌个100点。我们新推出了一档播客叫《厚雪晚班车》，每天下午六点半发车，用10分钟的时间，在你下班的路上，帮你快速整理当天的市场行情以及背后的归因，另外再和你分享一些有用的投资方法论。每天积累一点，让你不会漏掉最重要的信息。可以配合着《厚雪长波》一起听。欢迎大家关注～
听友来信
你对节目的任何建议，或者你有任何在节目中想听到的话题和想邀请的嘉宾，都欢迎与我们联系。大家可以登录雪球APP给“厚雪长波官方发布”发私信，或者发邮件至houxuechangbo@xueqiu.com。
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创作团队
主持/七一
嘉宾/西峯
封面设计/VV
后期/Layla
关于我们
《厚雪长波》是由雪球出品的，一档和投资相关又不止于投资的节目。本节目由声湃提供品牌播客制作顾问服务。在这档节目中，我们会邀请对投资有见解、有故事的嘉宾和球友，一起来分享他们的投资日常、生活态度。我们希望通过不同观点的碰撞，和大家一起发现投资机会，共同缓解投资焦虑，让财富的雪球越滚越大。
雪球成立于2010年，从投资社区出发，现已成为极具影响的集投资交流交易于一体的在线综合财富管理平台。雪球目前已拥有超过7800万用户，聚集了国内对投资感兴趣、有见解，对权益资产接纳度较高的人群。
评价...
空空如也
小宇宙热门评论...
蓝芩
1个月前
北京
33
嘉宾暗示了几个关键性的地产趋势因素，其实认真听的都能提炼出来：1，超一线城市人口在正流出，这是房价下行的重要原因；2，大型房企的违约也会影响购房意愿。这也会拉低市场信心；3，人口向超大城市转移的趋势不会变，前提是你的创新力和高净值人才需求能力，这就又回到产业升级和技术创新力了；4，随便买一套都能挣钱的时代结束了，还是按需来买房吧。
蓝芩
1个月前
北京
25
嘉宾暗示了几个关键性的地产趋势因素，其实认真听的都能提炼出来：1，超一线城市人口在正流出，这是房价下行的重要原因；2，大型房企的违约也会影响购房意愿。这也会拉低市场信心；3，人口向超大城市转移的趋势不会变，前提是你的创新力和高净值人才需求能力，这就又回到产业升级和技术创新力了；4，随便买一套都能挣钱的时代结束了，还是按需来买房吧。
蓝芩
1个月前
北京
21
嘉宾暗示了几个关键性的地产趋势因素，其实认真听的都能提炼出来：1，超一线城市人口在正流出，这是房价下行的重要原因；2，大型房企的违约也会影响购房意愿。这也会拉低市场信心；3，人口向超大城市转移的趋势不会变，前提是你的创新力和高净值人才需求能力，这就又回到产业升级和技术创新力了；4，随便买一套都能挣钱的时代结束了，还是按需来买房吧。
dandan5115
1个月前
北京
15
嘉宾好言之无物啊
小猫爱吃鱼o_o
1个月前
北京
13
这一期感觉讲真的挺深刻的，炒房的泡沫挤掉之后，剩下的都是真正的有居住需求的市场。
dandan5115
1个月前
北京
12
嘉宾好言之无物啊
小猫爱吃鱼o_o
1个月前
北京
12
这一期感觉讲真的挺深刻的，炒房的泡沫挤掉之后，剩下的都是真正的有居住需求的市场。
小猫爱吃鱼o_o
1个月前
北京
12
这一期感觉讲真的挺深刻的，炒房的泡沫挤掉之后，剩下的都是真正的有居住需求的市场。
颓废的海绵
1个月前
北京
10
我反而觉得这期最有价值的点就在于没有“教”你该不该买房，而是把房子这个东西从情绪和过往的所有标签中拆解出来，嘉宾对房产定价、城市人口流动、包括地产股投资都有自己的观念，明显能感受到他是来自行业内部真正经历过周期的人，听完以后我对房子的观点，会更清醒更谨慎！
Jone_HcDR
1个月前
广东
9
24:51 嘉宾真是人才，房产可能交付不了购房者没信心，你不是呼吁加强资金监管，保证100%交付。居然建议出交付保险！？那如果以后出现买房后不能办房产证，也得出个房产证保险？就是你得教育购房者，在房地产领域所有天经地义的商业逻辑，都得让消费者买份保险才能保证？
小吕布大菠萝
1个月前
德国
8
44:45 这个地方逻辑明显有很大问题 一千万户家庭快接近上海的常住人口（约两千万，谷歌搜索） 但是一个家庭从组建（夫妻按三十岁算）到消亡（按九十岁算）是六十年 每年供应住房是十万套 也就是说有六百万套 如果假设这是稳态数据的话 也就是说一个家庭的供应量是0.6套 和这位嘉宾登味十足的发言差了六十倍 虽然说混迹雪球在投资里挣点钱并不需要太多逻辑和计算能力 但这离谱程度我认为是严重缺乏常识 一股老登味 听不下去了
啧啧_UvIu
1个月前
北京
7
我觉得嘉宾讲话逻辑很清晰 咋老有人喜欢喷嘉宾 这么会“点评” 自己开个播客讲
Rong_rEdl
1个月前
上海
7
嘉宾好滑头啊，啥都不说在那里绕来绕去，那干脆别上节目算了
颓废的海绵
1个月前
北京
7
我反而觉得这期最有价值的点就在于没有“教”你该不该买房，而是把房子这个东西从情绪和过往的所有标签中拆解出来，嘉宾对房产定价、城市人口流动、包括地产股投资都有自己的观念，明显能感受到他是来自行业内部真正经历过周期的人，听完以后我对房子的观点，会更清醒更谨慎！
dandan5115
1个月前
北京
7
嘉宾好言之无物啊
啧啧_UvIu
1个月前
北京
6
我觉得嘉宾讲话逻辑很清晰 咋老有人喜欢喷嘉宾 这么会“点评” 自己开个播客讲
啧啧_UvIu
1个月前
北京
6
我觉得嘉宾讲话逻辑很清晰 咋老有人喜欢喷嘉宾 这么会“点评” 自己开个播客讲
颓废的海绵
1个月前
北京
6
我反而觉得这期最有价值的点就在于没有“教”你该不该买房，而是把房子这个东西从情绪和过往的所有标签中拆解出来，嘉宾对房产定价、城市人口流动、包括地产股投资都有自己的观念，明显能感受到他是来自行业内部真正经历过周期的人，听完以后我对房子的观点，会更清醒更谨慎！
不疾而速888
1个月前
浙江
5
嘉宾讲得挺好啊，回顾了一些行业早期的历史，很有价值
uyilo
1个月前
北京
5
我觉得听完很有收获啊，这么多项目和投资经历才能沉淀出来的经验以及建议，有些评论咋了这是
uyilo
1个月前
北京
5
我觉得听完很有收获啊，这么多项目和投资经历才能沉淀出来的经验以及建议，有些评论咋了这是
uyilo
1个月前
北京
5
我觉得听完很有收获啊，这么多项目和投资经历才能沉淀出来的经验以及建议，有些评论咋了这是
韩大宝子啊
1个月前
北京
4
之前就想听房产，这期真不错！
不疾而速888
1个月前
浙江
4
嘉宾讲得挺好啊，回顾了一些行业早期的历史，很有价值
韩大宝子啊
1个月前
北京
4
之前就想听房产，这期真不错！
Jone_HcDR
1个月前
广东
4
24:51 嘉宾真是人才，房产可能交付不了购房者没信心，你不是呼吁加强资金监管，保证100%交付。居然建议出交付保险！？那如果以后出现买房后不能办房产证，也得出个房产证保险？就是你得教育购房者，在房地产领域所有天经地义的商业逻辑，都得让消费者买份保险才能保证？
韩大宝子啊
1个月前
北京
4
之前就想听房产，这期真不错！
一只喵17
1个月前
湖南
3
53:34 这一部分挺感慨的，作为移民国家像新加坡澳洲这种，可以用各种苛刻条件吸引高质量人才，越是高质量，经济越发达，社会化程度越高。
金鱼_J6cM
1个月前
日本
3
是我听力有问题吗？嘉宾说啥听不清啊
一只喵17
1个月前
湖南
3
53:34 这一部分挺感慨的，作为移民国家像新加坡澳洲这种，可以用各种苛刻条件吸引高质量人才，越是高质量，经济越发达，社会化程度越高。
Rong_rEdl
1个月前
上海
3
嘉宾好滑头啊，啥都不说在那里绕来绕去，那干脆别上节目算了
不疾而速888
1个月前
浙江
3
嘉宾讲得挺好啊，回顾了一些行业早期的历史，很有价值
一只喵17
1个月前
湖南
3
53:34 这一部分挺感慨的，作为移民国家像新加坡澳洲这种，可以用各种苛刻条件吸引高质量人才，越是高质量，经济越发达，社会化程度越高。
細雨濕流光
1个月前
内蒙古
2
房地产是城镇化、城市化的结果
HD214754w
1个月前
山东
2
我希望5 年 10 年后，我也能这样逻辑清晰的表达
eloge
1个月前
北京
2
44:26 居者有其屋这一基本诉求到嘉宾这儿变成了奢侈品，只能说这个行业看起来还有得跌。
锈迹人生_Ui4C
1个月前
山东
2
地球上只有三个所谓国家存在户籍制度，这对七人组炒房是助力的，所以东大的地产泡沫是地球地产泡沫第一。
锈迹人生_Ui4C
1个月前
山东
2
地球上只有三个所谓国家存在户籍制度，这对七人组炒房是助力的，所以东大的地产泡沫是地球地产泡沫第一。
金鱼_J6cM
1个月前
日本
2
是我听力有问题吗？嘉宾说啥听不清啊
小吕布大菠萝
1个月前
德国
2
44:45 这个地方逻辑明显有很大问题 一千万户家庭快接近上海的常住人口（约两千万，谷歌搜索） 但是一个家庭从组建（夫妻按三十岁算）到消亡（按九十岁算）是六十年 每年供应住房是十万套 也就是说有六百万套 如果假设这是稳态数据的话 也就是说一个家庭的供应量是0.6套 和这位嘉宾登味十足的发言差了六十倍 虽然说混迹雪球在投资里挣点钱并不需要太多逻辑和计算能力 但这离谱程度我认为是严重缺乏常识 一股老登味 听不下去了
锈迹人生_Ui4C
1个月前
山东
2
地球上只有三个所谓国家存在户籍制度，这对七人组炒房是助力的，所以东大的地产泡沫是地球地产泡沫第一。
Jone_HcDR
1个月前
广东
2
24:51 嘉宾真是人才，房产可能交付不了购房者没信心，你不是呼吁加强资金监管，保证100%交付。居然建议出交付保险！？那如果以后出现买房后不能办房产证，也得出个房产证保险？就是你得教育购房者，在房地产领域所有天经地义的商业逻辑，都得让消费者买份保险才能保证？
TongYh
1个月前
江苏
1
很喜欢这个嘉宾啊，期待以后再有返场
Anisa
1个月前
广东
1
美国rizs是什么呢 求问
-麦田守望者-
1个月前
北京
1
底层逻辑其实大家都懂，主要是给听众自洽
慢小姐
1个月前
江苏
1
16:03 好佩服
HD214754w
1个月前
山东
1
我希望5 年 10 年后，我也能这样逻辑清晰的表达
Anisa
1个月前
广东
1
美国rizs是什么呢 求问
eloge
1个月前
北京
1
44:26 居者有其屋这一基本诉求到嘉宾这儿变成了奢侈品，只能说这个行业看起来还有得跌。
HD478060r
1个月前
广西
1
39:56 这就是找笋盘吧
-麦田守望者-
1个月前
北京
1
底层逻辑其实大家都懂，主要是给听众自洽
慢小姐
1个月前
江苏
1
16:03 好佩服
HD214754w
1个月前
山东
1
我希望5 年 10 年后，我也能这样逻辑清晰的表达
Anisa
1个月前
广东
1
美国rizs是什么呢 求问
小吕布大菠萝
1个月前
德国
1
44:45 这个地方逻辑明显有很大问题 一千万户家庭快接近上海的常住人口（约两千万，谷歌搜索） 但是一个家庭从组建（夫妻按三十岁算）到消亡（按九十岁算）是六十年 每年供应住房是十万套 也就是说有六百万套 如果假设这是稳态数据的话 也就是说一个家庭的供应量是0.6套 和这位嘉宾登味十足的发言差了六十倍 虽然说混迹雪球在投资里挣点钱并不需要太多逻辑和计算能力 但这离谱程度我认为是严重缺乏常识 一股老登味 听不下去了
Rex_哈哈
1个月前
上海
0
1:02:52 坐而论道，缺乏实操，听下来对理解和判断房价走势毫无用处，弃了😮💨
Rex_哈哈
1个月前
上海
0
1:02:52 坐而论道，缺乏实操，听下来对理解和判断房价走势毫无用处，弃了😮💨
fANSoFkfc
1个月前
湖北
0
很喜欢这期节目和嘉宾。个人愚见在不远的将来人口会流出北上深 因为我国的不同之处在于基建太厉害 哪怕二线省会城市的这些基础设施现在已经非常完善了 和一线的区别仅剩就业 而现阶段最热门的互联网企业造车企业 我也想不明白有什么理由一定得呆在北上深 更别说以后ai产业 200万在这些二线省会城市买房选择度很高 而在一线居住体验太差300万都没眼看
Rex_哈哈
1个月前
上海
0
1:02:52 坐而论道，缺乏实操，听下来对理解和判断房价走势毫无用处，弃了😮💨
eloge
1个月前
北京
0
44:26 居者有其屋这一基本诉求到嘉宾这儿变成了奢侈品，只能说这个行业看起来还有得跌。
