「参与法拍房 - 流程」 1）确定买房需求，比如：预算、地段、户型 2）寻找对应房源，最高院目前指定了7家网站。 3）匹配需求和房源，初筛2~3套； 4）初步信息收集，现场看房（一般在工作日）。 5）详细的尽调，周边情况、小区情况、是否违章等。 6）准备资金：首付、所有节点需要付的尾款； 7）提前审核贷款，了解自己的贷款比例； 8）如果拍中，会收到电子版“竞拍成功确认书”，在规定时间补齐尾款。 9）法院出具相关司法文书，协助你在交易所过户。 10）审核交税，垫付税费，后续法院退回；核实水电煤物业是否欠费。 「法拍房」 参拍策略核心是定价，即房子价值的定价和风险的折算，以及上限。正确预期一套房子，你参与的投入资金成本和现金流的占用，以及时间成本和流程评估。从初始参与法拍房到最后能拍中，周期在半年以上。 法院评估价格，只能作为参考。 1）由己方商议的价格。 2）网上评估程序，三家网站“阿里、京东、工行融易购”加权平均。 3）聘请专业有资质的评估公司，出具评估报告，但成本高、时间周期长。钱由被执行人承担，评估相对准确，评估后有一年有效期。 一拍起拍价70%~100%；二拍最多再打8折。即最高打5.6折。——基于评估价的起拍价 「拍卖时」 1）千万不要悔拍，提前做好功课，超出承受能力千万别跟。 ①保证金法院不会退； ②下次再拍被剥夺参与权利； ③如最终价格低于上次悔拍的价格，差额部分由你补足，如果不补，法院可以对你强制执行。 2）千万不要上头，需要一个第三方朋友或专业机构，在关键时叫停。 「市场」 一手房是卖方主导，非市场定价； 二手房是买卖双方博弈的结果； 法拍房是买方市场。供给取决于法院的工作流程，相对稳定；由买方博弈心理预期。 指标：流拍率。 「避坑」 充分、全面、细致的尽调和风险定价。 1）权属 房子和土地的权属问题。比如预售、代持、相关案件是否未完结、涉及公安查封。 2）违章 房子本身有没有违章、朝向、漏水等；法院公告提示所有可移动物品不在拍卖范围内。如果有违章，即使有法院的司法文书，也无法过户。查询房子之前是否有登记违章。 3）占用 合法占用：签了租约，有居住权。可能拿不到租金、也住不进去。拍卖时会有公告。 非法占用：各种情况，不一定能解决。可以提前尽调清楚，超出承受能力范围的就不参与。 4）税费 一是涉及的税费，实际支付和可能要垫付的金额可能很大。比如土地增值税最高可占60%； 二是垫付税费占用现金流，退回流程可能很繁杂。 「法拍赚的是信息差的钱」 核心的底层逻辑是信息差，你看到了别人看不到的价值，识别了别人不敢踩的坑。 周期性供需关系：供给方和需求方相对稳定，应在市场情绪冷时参与，千万不要凑热闹。 结构性供需失衡可能导致结构性机会，即在某个时间段，某个区拍卖的房源较多。不同区域房东是什么职业？是否会受大环境影响，被集中拍卖？ 「注意」 自己参与，先了解整个法拍过程。 不做超出自己（专业判断和风险承受）能力范围的事情。 专业的事交给专业的人来做。 千万别上头。 很多都是第一次听到，长见识👀了

曾经处置过一笔不良，最后走到法拍。法拍当天好希望参拍人上头😂多拍一点我就少亏损一点

关于直接税和间接税的说法真是醍醐灌顶啊，想到了很多行业问题，好有收获！

38:46 偷电。我去，第一次听说这个鬼故事

讲得真的很好很干货。感谢石头老师的精彩分享！！！！

上月刚拍了一套，研究好完全可以自己拍。

天楠老师多出房地产的节目呀，学到很多

学习了，收益颇深

14:58 悔拍的处理流程值得注意： 1、保证金一概不退 2、法院重新上拍，价格还是上次悔拍的价格，并且上次悔拍的人禁止参与 3、再次上拍的最终价格，如果低于上次悔拍的价格，差价需要上次悔拍的人补足！！！所以千万不要悔拍

很多法拍写着买方负责所有税费 劝退小白

想听南京法拍房

11:52 世界是一个巨大的草台班子

干货很多哦，赞👍🏻

49:49 是的

本来就是价格虚高的东西

法拍是大部分普通人的知识盲区，本期很受益。

石头的小红书是什么呀，搜不出来诶

谢谢。

在今年5月份参加过一次深圳的法拍房。房东最后叫了自己两个亲戚在里面搅局。起拍价390万，最后成交价520万。八个人在里面竞拍，一路加价，从结束10点一直延迟到12:30。后面得到房子的其实是被执行人家的亲戚。然后被执行人也没有住，继续又挂到绿中介出租了。

请问法拍房有户口咋办呀，我法拍房买了五年多了，但是上家户口一直没迁走，很烦