花旗集团2025年12月10日发布的最新研报直言，即便政策发力，房地产市场也需要至少两年才能稳住，未来1-2年房价仍有3-5%的下行空间，而这一切的核心矛盾，藏在库存、预期和政策的三重博弈里。
先看最刺眼的库存压力。研报里的图10（39个城市的二手房挂牌量趋势）清晰显示，2025年11月，39个重点城市二手房挂牌量冲到470万套的历史峰值，按每月20-21万套的成交量算，消化完这些库存得22个月，二线三线城市更是要27-31个月。
更关键的是图16（二手房挂牌去化情况），36个重点城市平均去化周期达23.9个月，一线城市虽略好但也需13个月，二线和三四线城市分别要27个月和31个月，这意味着供应端的压力短期内根本卸不掉。
预期疲软更是雪上加霜。图48（中国储户房价预期）的数据扎心了，2025年第三季度仅9%的储户认为2026年房价会涨，创下历史新低。要知道房地产占家庭资产的66%，房价每跌1%就会抵消3万亿财富，这种负财富效应让大家不敢买房也不敢消费，家庭储蓄飙升到164万亿元的纪录高位，进一步抽离了市场流动性。
价格走势同样不容乐观。图1（一线城市二手房价格月环比）显示，一线城市二手房价格月环比跌幅持续扩大，从2024年10月的-0.2%一路跌至2025年10月的-1.6%，较峰值已累计下跌36%。而图72（二手销售占比上升）揭示了市场结构的深刻变化，二手房交易占比从2018年的34%飙升至2026年预期的50%，自由定价的二手房成了市场主导，其价格疲软直接拖累新房市场。
政策方面也难有速效。虽然2025年第四季度各地出台了购房补贴、取消限售等刺激政策（如图59所示部分城市政策），但花旗判断这些政策顶多缓解压力，难改预期。真正能破局的协调政策（房地产+金融政策并行）还需时间落地，而房产税、现房销售等长期政策近期不会实施。
2026年的市场更要直面结构性下滑：全国销售额预计降11%，新开工量跌至2003年水平，竣工量降15%。不过也有分化，图115（重点城市新建住房销售）显示，上海、北京等十大城市销售额降幅仅5%，远好于全国，核心城市核心区域仍是相对安全的避风港。
说到底，房地产已从经济支柱转向民生保障，价格稳定才是关键。这场企稳之战，拼的不是短期刺激，而是库存去化、信心重建和政策协调的长期耐力。
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