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来源：小宇宙
野村研报：中国房地产转向现房销售新模式
野村 8 月 29 日发布亚洲洞察研报指出，国内出台八项重磅文件推动房地产业转向现房销售模式，长期价值远大于短期效果。
过去预售是国内楼市主流模式，2025 年预售面积占新房销售 68%，这套模式助推城镇化，但也累积房企杠杆风险，还衍生大量交房纠纷。新规之下，按揭放款节点从主体封顶延后至项目竣工备案，预售的融资功能基本被剥离。房企建设资金要依靠自有资金、开发贷款与资本市场工具，交房烂尾风险基本消除，但风险转移至银行、资本市场和房企身上。
新规配套开发贷款机制革新，实行项目制牵头银行闭环管理，贷款期限拉长，房企建设期只需要偿付利息，竣工后才归还本金，银行要承担更大项目甄别压力。同时资本市场打开股权、债券、ABS、REITs 多元融资渠道，补齐房企资金来源。
面向购房者也出台配套调整，按揭最长年限由 30 年提升至 40 年，允许收入临时受损人群协商调整还款计划，债务收入比上限上调，同时新增城市更新专项贷款工具。野村提示，短期民营房企资金压力大，平稳过渡存在现实阻碍，按揭期限拉长会增加总利息支出，城市更新贷款的实际落地规模尚不明确。整体看，这套制度重在重构底层运行框架，修复购房者交房信心，短期扰动难以回避。
我整理了这份野村原版研报及图表解读，欢迎加入外资研报知识库，获取高盛、野村等机构一手报告，完成认知升级。
野村 8 月 29 日发布亚洲洞察研报指出，国内出台八项重磅文件推动房地产业转向现房销售模式，长期价值远大于短期效果。
过去预售是国内楼市主流模式，2025 年预售面积占新房销售 68%，这套模式助推城镇化，但也累积房企杠杆风险，还衍生大量交房纠纷。新规之下，按揭放款节点从主体封顶延后至项目竣工备案，预售的融资功能基本被剥离。房企建设资金要依靠自有资金、开发贷款与资本市场工具，交房烂尾风险基本消除，但风险转移至银行、资本市场和房企身上。
新规配套开发贷款机制革新，实行项目制牵头银行闭环管理，贷款期限拉长，房企建设期只需要偿付利息，竣工后才归还本金，银行要承担更大项目甄别压力。同时资本市场打开股权、债券、ABS、REITs 多元融资渠道，补齐房企资金来源。
面向购房者也出台配套调整，按揭最长年限由 30 年提升至 40 年，允许收入临时受损人群协商调整还款计划，债务收入比上限上调，同时新增城市更新专项贷款工具。野村提示，短期民营房企资金压力大，平稳过渡存在现实阻碍，按揭期限拉长会增加总利息支出，城市更新贷款的实际落地规模尚不明确。整体看，这套制度重在重构底层运行框架，修复购房者交房信心，短期扰动难以回避。
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