随着房地产降温我们这一年已经屡次被客户或者听友询问，是否要把手上多余的二手房卖掉置换成保本型的理财产品。

这期特邀我们同事蕾蕾让分享下房市整体趋势以及提供一些买卖房最前沿的建议。她是个提供房产单边代理的金牌销售，那单边代理这个小众职业究竟是什么？有什么样的房产值得投资，什么样的房产是巨坑？

希望给在房市中迷茫的朋友带来一些收获。欢迎一键三连！

嘉宾介绍：

蕾蕾（微信号：lesley7193），人民大学毕业，上海房产单边代理人。一年卖22套房子，平均45天，最快3天。帮你在上海快速+无痛+合理价格卖房，是您卖房的自己人。

主播介绍：

瓜瓜李（微信：zhqnli） 北大本科，巴黎新加坡旅居多年。前投资银行打工人，美港股15年投资经验。20岁出头住院理赔30万，之后开始研究保险，踩过不少坑，希望别人少踩点儿。高端医疗险用户，人类幼崽饲养员

邱小夏（微信：qiuyin1210)，十几年外资保险公司财务转行，上海财大本科。呆过很多家保险公司，热爱美食，了解各个保险公司八卦。给家人理赔过重疾，同时也是高端医疗的用户。 视频号十几万播放量视频小网红博主，活跃在各个群里的E人

00:00 房产置换与稳健投资：金牌二手房销售的视角

房产市场调整背景下，如何通过单边代理服务优化房产置换及转向稳健投资策略展开。

02:29 房产与保险养老：稳健选择的变迁

探讨了房产与保险作为养老工具的差异，指出过去20年房产投资在上海等地区被视为稳健养老方式，但近年来房产市场出现分化，老破小房产价值大幅下滑，租金稳定性下降，使得以房养老不再保本且现金流不稳定。因此，对于寻求稳定确定养老需求的客户，房产可能不再是最佳选择。

05:51 以房养老与房产投资策略探讨

讨论了将资金投入保险作为养老金规划方式，强调本金保本和稳定现金流的重要性。同时，分析了房产在不同属性下的投资价值，指出老破大、总价低的房产投资属性较差，不适合长期持有。对话还涉及了以房养老的策略选择，强调了房产位置和大小对价值的影响。

08:11 上海房产投资分析与建议

讨论了上海房产投资的关键点，指出500万以下预算难以买到优质房产。分析了三类不宜投资的房产：面积大总价高的老婆大、超远郊无地铁覆盖的房产以及存在硬伤的老公房楼层。建议选择电梯房、次新板楼，避开硬伤楼层和位置，同时指出次新概念因区域而异，市区2000年后、郊区10年后建成的房产被视为次新。

11:28 公租房兴起对投资性房产市场的影响分析

讨论了公租房的出现对投资性出租房产市场的冲击。公租房因其地段好、租金低（约为市场租金的7折），主要吸引老破小房屋的租客。随着公租房供应量的增加，尤其是新房中预留的公租房比例，投资性房产面临客源流失。此外，人口流出尤其是年轻租客的减少，也加剧了租金下降趋势。国家政策倾向于增加租赁供应，以保障居民住房需求，这可能预示着未来租赁市场将更加依赖公租房和人才公寓，而非私人投资性房产。

13:52 抗跌性房产与学区房投资分析

讨论了500万以上、电梯次新板楼的房产因其得房率高、南北通风等特性而具有较好的抗跌性。对比老破小与塔楼，推荐老破小因其流动性更好。学区房虽实用但投资风险高，因其价值占比大，一旦学区价值下降，房产价值受损更严重，故不建议作为长期投资选项。

17:23 学区房投资风险与市场趋势分析

深入探讨了学区房在房地产市场中的价值波动，指出学区属性占比过大的房产抗跌性较差。通过具体案例，如上海杨浦区学区房价格大幅下跌，强调了人口趋势、学区政策变动对房产价值的影响。建议投资者关注房产的综合属性，而非单纯依赖学区价值，同时警惕未来入学人口减少可能带来的市场风险。

20:35 房产投资与理财趋势：从卖房到稳健投资

讨论了房产投资中因学区因素导致的价格差异及租赁优势，指出房产投资风险与收益并存，部分客户选择卖房后进行稳健理财或权益类投资，反映出市场趋势变化及个人投资偏好。

23:17 房产投资遇冷，转向保本型理财

随着房产价格下跌，以往作为保值增值手段的房产投资不再可靠。许多保守型投资者开始寻求其他保本理财产品，如年金险和银行存款。由于房产租售比普遍较低，且房产投资风险增加，投资者正重新规划资金流向。

26:43 投资房产巨坑：文旅地产与海外地产的风险

讨论了文旅地产作为养老资产的局限性，指出其缺乏医疗设施和租金收益，导致流动性丧失。同时，强调海外地产投资的复杂性与风险，包括汇率波动和文化差异，建议投资者实地考察后再做决定。

l29:55 二线城市房产投资与家庭资产配置新思考

探讨了在二线城市及更小城市进行房产投资的风险，建议减少房产在家庭资产中的比重，转而投资更稳健的产品，如养老金。提出将多套一般性房产转化为优质房产或投资其他类别，以实现资产分散和更稳健的财富管理策略。

32:40 房产继承与税费优化策略探讨

围绕房产继承及税费问题展开，讨论了父母房产在继承或出售给子女时的税费差异，提出了提前变现、买卖与居住权结合等策略，旨在合理合法地优化税费，同时保障父母的生活安全感。

37:14 房产继承与专业房产代理的重要性

围绕房产继承无纠纷前提下的税务规划展开，强调了在房产交易中专业代理的作用，包括快速高效地处理卖房流程，保持价格合理，以及主动跟进客户和竞品情况，确保交易顺利进行。

41:56 房产交易中如何规避客户违约风险

在房产市场下行期间，成功避免客户违约的关键在于前置谈判中设定高额违约责任，确保客户即使在房价下跌时也倾向于继续履约。通过综合考量价格、付款时间和交易条件，选择确定性高的买家，可有效规避市场波动带来的风险。中介通常只关注价格和成交，而忽略了后续履约保障的重要性。房产交易涉及大额资金，合理决策可避免重大损失。

44:50 全上海跨板块房产交易服务

小众职业单边代理人:提供全上海范围内的房产交易服务展开，包括买房、卖房及跨区选筹，强调不挑房型大小，注重客户需求与预算匹配，提供从咨询到落地的一站式服务，涵盖税务、法律及风险背调等方面。

46:53 房产交易中因抵押与查封导致的定金损失案例

蕾蕾的案例:客户在购买一套价值930万的房产时，因中介未充分告知房产存在的700万非银抵押及后续查封情况，导致其支付的定金面临损失风险。购房者在发现问题后，被建议停止支付首付并尝试追回定金。案例强调了在房产交易中，需警惕中介可能存在的利益冲突，以及购房者应全面了解房产状况，避免侥幸心理，确保资金安全。

50:34 房产交易中的风险与防范

房产交易中的潜在风险，包括离婚夫妻的房产交易、高额抵押及赌债问题等，强调了专业调查和谨慎选择的重要性。通过实际案例，如赌债导致的房产消失和长期法拍过程，以及房东背景的重要性，提醒买家在交易中应充分了解和规避风险。同时，分享了通过选择本地人置换房产以减少纠纷的经验。

53:59 房产交易中选对经纪人的重要性

房产交易中信息不对称，强调了选择靠谱经纪人的关键性。无论大机构还是小中介，都有优秀经纪人存在，选人重于选机构。房东选择代理人时也会进行详细调查，确保对方可靠。经纪人的职业操守和专业能力直接影响交易的顺利进行，而非仅仅看重佣金。

55:28 代理房产交易：信任与专业服务的重要性

强调了三类主要客户群体：工作繁忙者、信任专业代理人者、以及身处国外的人士。此外，讨论了房产置换过程中的复杂性，涉及跨区域买卖，以及如何通过精准定价和高效沟通促成交易，如成功置换浦东金桥与静安南京西路房产案例。

58:51 房产置换交易中的时间协调与风险控制

房产置换交易中遇到的时间协调难题，强调了在卖房与买房之间合理安排时间的重要性，以及如何通过调整合同条件、与各方沟通来减少交易风险。同时，讨论了房产中介在协助客户处理复杂交易流程中的专业作用，包括税费、法律及公证等方面的专业知识与服务。