26. 中国房地产见底的6个信号

“你没听错。哪怕利率归零，上海的月供还是比月租贵。”
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免责申明：本节目的所有内容都并非旨在提供任何形式的建议，包括但不限于投资、税收、会计或法律上的任何建议。
Shownotes:
6 个核心信号
信号一｜跌了几年，还要跌多久
* 全球六大房地产泡沫中位数：6 年（日本 14 年是极端）
* 中国本轮目前第 4-5 年，70 城累计跌 20-25%
* 正常救市节奏对应 2026-2028 见底，拖着可能到 2030
信号二｜价格收入比：估值的锚
* 深圳 25-28 倍 / 北京 20-22 倍 / 上海 18-20 倍
* 纽约 13 倍 / 东京 8 倍 / 伦敦 12 倍 / 国际合理区间 3-6 倍
* IMF Rogoff：中国价收比高于历史上任何已知泡沫顶峰
* 见底需要降到 15-18 倍
信号三｜租售比
* 上海租金回报率 2.01% > 10 年期国债 1.6-1.8%（已翻越）
* 上海挂牌均价 33 个月下跌后首次环比转正
* 距离真正见底（租金回报率接近房贷利率）还差 1 个多百分点
信号四｜租好过供（最反常识的一个）
* 上海 550 万 100 平的房子，月供 16,400 vs 月租 10,400，月供贵 58%
* 利率从 3% 降到 2% 降到 1% 降到 0%——月供还是比月租贵 3%
* 结论：降息救不了上海。这不是利率问题，是房价问题
* 真正解法只有一条：房价再跌 20-30%
信号五｜LPR 与按揭利率
* 当前 5 年期 LPR 3.5%，房贷 3.05-3.1%
* 2026 年预计还会降 20-30 个基点
* 但在中国一线，利率已是次要变量
信号六｜库存去化周期
* 一线 13.1 个月 ✅ 已进入健康区间
* 二线 25-31 个月 ❌ 超标 50%
* 三四线 37-55 个月 ❌ 极度过剩
* 一线已经见底，三四线连底都还没到
相关延伸
* 现在是离底还有多久？
* 左侧建仓派 vs 右侧趋势派，你站哪一边？