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节目简介
来源：小宇宙
“你没听错。哪怕利率归零，上海的月供还是比月租贵。”
完整无删节版本请看视频播客 ▶️YouTube链接
免责申明：本节目的所有内容都并非旨在提供任何形式的建议，包括但不限于投资、税收、会计或法律上的任何建议。
Shownotes:
6 个核心信号
信号一｜跌了几年，还要跌多久
* 全球六大房地产泡沫中位数：6 年（日本 14 年是极端）
* 中国本轮目前第 4-5 年，70 城累计跌 20-25%
* 正常救市节奏对应 2026-2028 见底，拖着可能到 2030
信号二｜价格收入比：估值的锚
* 深圳 25-28 倍 / 北京 20-22 倍 / 上海 18-20 倍
* 纽约 13 倍 / 东京 8 倍 / 伦敦 12 倍 / 国际合理区间 3-6 倍
* IMF Rogoff：中国价收比高于历史上任何已知泡沫顶峰
* 见底需要降到 15-18 倍
信号三｜租售比
* 上海租金回报率 2.01% > 10 年期国债 1.6-1.8%（已翻越）
* 上海挂牌均价 33 个月下跌后首次环比转正
* 距离真正见底（租金回报率接近房贷利率）还差 1 个多百分点
信号四｜租好过供（最反常识的一个）
* 上海 550 万 100 平的房子，月供 16,400 vs 月租 10,400，月供贵 58%
* 利率从 3% 降到 2% 降到 1% 降到 0%——月供还是比月租贵 3%
* 结论：降息救不了上海。这不是利率问题，是房价问题
* 真正解法只有一条：房价再跌 20-30%
信号五｜LPR 与按揭利率
* 当前 5 年期 LPR 3.5%，房贷 3.05-3.1%
* 2026 年预计还会降 20-30 个基点
* 但在中国一线，利率已是次要变量
信号六｜库存去化周期
* 一线 13.1 个月 ✅ 已进入健康区间
* 二线 25-31 个月 ❌ 超标 50%
* 三四线 37-55 个月 ❌ 极度过剩
* 一线已经见底，三四线连底都还没到
相关延伸
* 现在是离底还有多久？
* 左侧建仓派 vs 右侧趋势派，你站哪一边？
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免责申明：本节目的所有内容都并非旨在提供任何形式的建议，包括但不限于投资、税收、会计或法律上的任何建议。
Shownotes:
6 个核心信号
信号一｜跌了几年，还要跌多久
* 全球六大房地产泡沫中位数：6 年（日本 14 年是极端）
* 中国本轮目前第 4-5 年，70 城累计跌 20-25%
* 正常救市节奏对应 2026-2028 见底，拖着可能到 2030
信号二｜价格收入比：估值的锚
* 深圳 25-28 倍 / 北京 20-22 倍 / 上海 18-20 倍
* 纽约 13 倍 / 东京 8 倍 / 伦敦 12 倍 / 国际合理区间 3-6 倍
* IMF Rogoff：中国价收比高于历史上任何已知泡沫顶峰
* 见底需要降到 15-18 倍
信号三｜租售比
* 上海租金回报率 2.01% > 10 年期国债 1.6-1.8%（已翻越）
* 上海挂牌均价 33 个月下跌后首次环比转正
* 距离真正见底（租金回报率接近房贷利率）还差 1 个多百分点
信号四｜租好过供（最反常识的一个）
* 上海 550 万 100 平的房子，月供 16,400 vs 月租 10,400，月供贵 58%
* 利率从 3% 降到 2% 降到 1% 降到 0%——月供还是比月租贵 3%
* 结论：降息救不了上海。这不是利率问题，是房价问题
* 真正解法只有一条：房价再跌 20-30%
信号五｜LPR 与按揭利率
* 当前 5 年期 LPR 3.5%，房贷 3.05-3.1%
* 2026 年预计还会降 20-30 个基点
* 但在中国一线，利率已是次要变量
信号六｜库存去化周期
* 一线 13.1 个月 ✅ 已进入健康区间
* 二线 25-31 个月 ❌ 超标 50%
* 三四线 37-55 个月 ❌ 极度过剩
* 一线已经见底，三四线连底都还没到
相关延伸
* 现在是离底还有多久？
* 左侧建仓派 vs 右侧趋势派，你站哪一边？
小宇宙热评
傅小雅
2个月前
美国
9
08:32 降息救不了房市这个观点真的敢讲哈哈
白水加咖啡
2个月前
广东
9
纽约有地产税，没有可比性。中国一线城市的房价更多是筛选器，有能力留下来的家庭购买力决定了这个门槛有多高。
落朩
2个月前
上海
3
上海的房价，能不能按照房价某个区间段，对应某个收入段的家庭或个人，这部分数据不知道合理吗。我的想法是房价是由能买得起房的人决定的，不是由平均收入决定，毕竟我们看不到基尼系数了。
ZilH
2个月前
美国
2
纽约房产税每年交，持有成本比上海高多了
Soong_2zha
2个月前
广东
2
时间短，信息含量巨大哈，讲真话的主播不多了哈，我身边很多人都盼着房子涨呢，因为涨了好卖，一套小公寓可以换海外大house了
HD717851g
2个月前
上海
2
其实应该比较的是拥有多少量级以上财富的人数，还有刚性支出后的实际结余
水草曰
2个月前
罗马尼亚
1
希望更多人听到👂
鸭s香儿
2个月前
广东
1
04:43 这么比没有意义，首先不能拿曼哈顿和上海比，其次，曼哈顿这种核心区的受众也不是整体的居民，直接去除所有人的平均收入是没有意义的。为了好理解，稍微简化的有点太简化了
九头蛇怪
2个月前
云南
1
有个重要变量没考虑，在和美国核心城市核心地段房产比较时，忽略了汇率因素。这个是动态变化的
傅小雅
2个月前
美国
1
之前听了沙特那期就想你会不会做一期中国房市，但是有点敏感所以没有太期待。好在从专业术语和数据出发可以绕过敏感地带，结论就是…….尽在不言中啊
KKtri
2个月前
北京
1
研究全球房地产估值的案例，一般较少考虑各个地区是否有外汇资本流动限制和实际市场容量影响。如果从经济体长期发展动力看，房地产应该从城镇化阶段的市民狂欢回归到居住属性占主流，引导资金流入其他实体和金融资产。再考虑社会福利对生育、教育、医疗和养老的覆盖程度，最近几代人的社会道德理念，房地产估值或者应不应该买房，在相当长时间还是一个热门的话题
eloge
2个月前
北京
1
现在的房子就很像恒科，就算看见止跌也不一定是回升（是不是见底都不好说，因为去年小阳春的时候就有人说要反转了），而可能是磨底很多年
宁珊菁
2个月前
北京
0
片尾曲好好听，有歌名吗
Kerororo
2个月前
上海
0
0利率的月供和月租对比，要说明什么问题，这两个概念对比没有实际意义。
momo_dKbQ
2个月前
上海
0
08:14 其实算得还是有点保守了，上海550万的房子租不到一万😂我现在租的房子月租一万三，市场价格（成交价非挂牌价）应该在1200万左右，按这个数据算会更高....
杨小土_4yih
2个月前
广东
0
目前在深圳租房就是占房东便宜，越贵的房子占的便宜越多，没买房的动力
阅读悦听
2个月前
西班牙
0
🍒歪楼，片头曲太好听了
liam-z
2个月前
福建
0
瑞思拜
Xi_ZDFt
2个月前
中国香港
0
完全不考虑再通胀可能、汇率变化资金流向么，以及整个分析纯粹都是从income出发，hnw是要用PFA分析的吧
uuuuu33
2个月前
广东
0
感谢主播的分享，个人有个疑问就是比较不同国家的房产的时候大家都流行用租售比和房价收入比这样标准的指标来进行比较，但我比较好奇的是中国特殊的一些国情怎么去量化考虑呢？比如说没有房产税，公积金的存在，以及强绑定的教育资源和传统思想的影响。这些好像很少看到有些能把这些因素用相对量化而不是情绪化地去加入房价的分析中。
外观
