驴系主播又更新啦🐶

「✅REITs 的分工与发行」 基金经理团队（角色）：投资、运营、财务。 整个发行过程，是一个底层资产的IPO。前期会有IPO的主体（原始权益人），筛选资产、搭建交易结构，国家发改委、证监会两道审核 。 首先有一个明确的项目，最终去做IPO的上市。 「✅管理团队」 运营管理是一个很精细的工作，看个人以及主观能动性，各个品类之间有一定相通性。 每个品类的运营的发挥空间不一样，但对后续项目而言非常重要，决定了后续的上升空间。 高速公路：供给 - 有没有同质化的高速公路竞争；需求 - 车辆最终的行驶需求（客运 or 货运）。货运车为主，运营团队有发挥的空间，比如提供免费午餐或者加油折扣券。 各个品类之间，往往都是很细节的东西。 「✅实地调研」 看物流 → 产业 → 厂房（产业依托的载体）→ 区域经济 → 人口结构变化/未来发展趋势。把各个不同的业态之间串联在一起。 地产项目：重置成本，作为判断是否模糊正确的依据。 国内 - 判断资产价值：依托于项目后续运营，未来现金流的完全折现，能不能覆盖产品。 「✅REITs估值」 1）产权 土地使用年限。 假设使用年限到期后残值/资产价值归零，相当于期限更长的收益权，对应的估值持续下降，但下降趋势不明显。 2）收益权 有明确的固定期限，到期后价值归零，估值逐年递减。 不同资产/业态之间，底层估值逻辑不一样，估值变化趋势不一样。 3）运营 根据每个项目自身的运营表现，做对应调整。 「✅REITs估值 - 假设」 1）增长率 长期增长率：贴近CPI的假设。 短期增长率：3~5年，根据产品不同情况做不同测算，根据自身的供需或判断未来增长空间的大小做对应调整。 2）折现率 = 无风险利率 + 风险溢价（风险波动的情况）。 本质是DCF，未来现金流折现。 产权类：保障房。先设定保障房加点，再根据不同业态较保障房之间的风险溢价，再加点。 收益权类：偏市政。挑最稳的，在此基础上适当加点，再根据不同业态之间的波动情况或不同的判断，再做对应加点。 「✅REITs投资逻辑与不同业态估值框架」 上市公司假设的前提是永续经营。 REITS有最终年限，有很多不同的变量影响最终的评估价值。对不同的业态之间应该用同样的标准，不同的业态之间要遵循同一个框架，得出一个相对的投资价值的判断。 1）规模 高速公路 ＞ 产业园 ＞ 商业仓储物流 ＞ 其他。 2）分类 产权类：保障房类，波动性最小；消费类，跟经济周期相关性没那么强、运管机构的主观能动性有很大的提升空间；产业园、仓储物流，跟经济周期相关性较强。 特许经营权/收益权类：高速公路，波动性更大；市政项目，稳定性最好；发电，介于高速公路和市政中间的状态，各种板块之间的上网电价以及成本结构有一些区别。 「✅不同类型的REITs在二级市场的认可度排序」 保障房、环保：最认可，直接跟无风险利率对标，比较稳，波动性较小，偏纯固收类的产品。 博较高的会计收益：高速公路，分红率足够高。 「✅保障房」 公租房、保租房，价格有优势，供不应求。 一方面提供非常稳定的持续的现金分配，另一方面有一定的弹性。 历史上，出现过REITs的收益率低于国债收益率的情况（倒挂）。 「✅特许经营类」 做投资判断时，不太会看派息率，因为受影响因素太多。更多的是看IRR，考虑时间价值之后的收益。充分考虑“年限”因素的影响，做对应的测算。 真实的派息率 = 实际派息率 ÷ 年限的倒数。 「✅宏观经济与REITs的映射」 各个板块之间跟宏观经济的相关性，差别比较大。比如不动产类，保障房的相关性较弱，其次是商业，相关性最强的是产业园和物流。 收益权类：相关性最弱的是市政环保、民生项目，稳定性最强；其次是发电项目，会有一定的相关性，居民用电比较稳定，产业用电差别比较大；相关性最强的是高速公路，也跟高速公路的产品类型有关。通常货车是经济相关性非常敏感，客车 - 通勤稳定性更高。 「✅REITs与红利」 REITs跟红利的可比性很强，都是现金流类资产。 REITs分红，很大一部分是由折旧摊销组成的。 低利率环境之下，REITs是一类很重要的选择标的。兼具了债性，同时还有一定的股性。 现在很多投资REITs的机构，都是固收团队在做，天然的会跟无风险利率挂钩。另一方面，现在很多的信用债、非标，收益率都下滑的非常厉害。 REITs本身免所得税、增值税，有一定的收益加成。

怎么最近这么高产，真的听的太开心了

不知道日本REITS近三十年收益情况如何？

1:02:43 从投资人角度看是黄鼠狼看鸡

25:15 真的算嘛，别骗持有人了。算了的话，解释下华夏中交建那个REIT是咋回事。

谁懂这期，两个声音很好听的人娓娓道来太催眠了，我听了睡得好香。。。感觉跟有人哄睡一样。。。

从片尾音乐觉得剪辑师太有品位了

好像嘉宾之前提过他看物流资产

😀

在（三声）这样的情况下呢。哈哈，亲切

这集嘉宾会不会也是东北的？老钱和嘉宾好搭啊～

听这期请的嘉宾像是在听一个好学生汇报。前期讲估值也是公式化没有听到一些自己作为业内从业人员实践，业内差异性或者自我思考的前瞻性视角，后期将资产配置也没有说出什么实质性的价值投资信息，更多的是普视视角下对property的刻板影响。

自上而下是归纳总结的意思吗

对Reits扩募方面的细节比较感兴趣。特别是特许经营权类的。按理来说，如果特许经营权类的Reits它的底层资产的特许经营权到期之后，该rates的价值应该是归零。因为期间现金流基本已经分配完毕，然后项目残值为零。 但是如果存在扩目的话，那也就是说假设存在符合要求的扩目对象，岂不是就可以认为该Reits基金可以无限的存续？就等于是不断的往Reits装新的资产，而且购买新的资产的钱还不用Reits本身出，而是通过新募集的资金出。当然前提是基金的存续期可以继续续下去。 这个点我其实一直是比较疑惑的。从这个角度出发，那我觉得Reits它可能就不是一个项目，它应该是一类项目的集合，而且甚至有可能永续经营下去。 这个问题是最近比较困扰我的一个问题，希望有大神可以帮忙解惑👍

片尾曲好好听，求曲名☕️

1:13:37 这期感觉 老钱比平时多亢奋 看来是有好事发生呢个

58:04 怎么看reits 财报，需要关注哪些数据

我好像在别处听到过这个嘉宾讲的

感觉比上个人靠谱😂