Vol.58 袁豪：核心城市先行，星火亦将燎原

【嘉宾】袁豪 申万宏源证券 房地产行业首席
【主播】全景网首席节目官 天玉
【采访时间】2026.8.10
【内容提要】
行业探讨：
1.今年上半年楼市走势十分特殊，此前两轮回暖均依靠政策宽松拉动，但2026年这波二手房量价同步修复行情，并没有大规模降息、放宽限购等宏观政策刺激，很多投资者疑惑，不靠政策支撑的回暖能持续多久，是否会像往年小阳春过后快速回落。这波回暖可持续的核心支撑是什么，是否是“昙花一现”您给我们解读一下吧？
2.当前楼市城市分化极度明显，北京、上海二手房价格已连续几个月环比上涨，而多数三四线城市房源挂牌量大、降价也难成交，研报参考日美历史规律指出核心城市房价底部会率先于全国出现。那我们普通人可以通过哪些简单标准判定一座城市能否率先企稳，不同能级城市的房价修复节奏会形成多大差距？
3.目前全国住宅租售比已经超过2.6%的公积金贷款利率，很多刚需购房者开始对比租房与买房的成本，但大多人不理解租售比走高为何能带动楼市回暖，也不清楚这一性价比支撑逻辑能否长期延续。研报将租售比超越公积金利率作为本轮楼市自主修复的核心推手，您给我们通俗解读一下吧？
4.当下市场对楼市的分歧极大，有人看好核心城市房产保值增值、建议持有，也有人认为全国房产过剩、建议抛售多套房产，而研报明确将居民资产负债表修复作为房价见底的核心前提。想请您通俗解读居民负债率与房价的关联逻辑，哪些城市的居民负债压力会率先缓解，对应的房产保值能力会更强？
5.今年二手房市场出现明显积极变化，一线核心城市二手房挂牌量不再持续攀升、库存去化周期大幅缩短，其中上海二手房去库存周期已降至7个月，但很多人难以区分挂牌量减少是业主惜售，还是真实购房需求回暖。从2-3年中期维度来看，二手房去库存态势是短期阶段性行情，还是长期发展趋势？库存持续下降后，楼市会率先迎来房价上涨，还是二手房置换链条的全面活跃？
6.2026年上海楼市回暖呈现明显的结构性特征，本轮行情由低总价的老公房率先启动，和以往中高端房源带动的行情截然不同，很多刚需、置换购房者看不懂这种市场分化，难以抉择入手小户型刚需房源还是大户型改善房源。这种低价房源先修复的市场特征，中期能否传导至改善、高端房源，普通置换家庭该如何把握最优置换时间窗口？
7.不少普通股民关注地产相关投资机会，当前市场普遍存在困惑，不知道该等待全国房价全面回暖后再布局，还是当下核心城市回暖阶段即可关注相关资产，而研报复盘日美市场发现，房企股价见底时间早于核心城市房价、更早于全国房价。您给我们解读一下吧？
8.多数普通投资者难以区分地产本体行业与上下游产业链的行情节奏，普遍认为房价上涨会带动建材、家居等产业链同步走强，但研报复盘日美完整周期指出，全国房价见底左侧地产行业弹性更强，右侧产业链收益表现更优。您给我们通俗讲讲吧？
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