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来源：小宇宙
瑞银 8 月 18 日发布研报，提出一个关键判断：住房公积金改革，会成为稳定国内地产市场的重要抓手。很多目光还盯着商业信贷调整，11 万亿规模的公积金池子，容易被市场忽略。
截至 2024 年末，公积金余额达到 10.9 万亿元，贷款使用率仅 74%，近五年使用率持续回落，但公积金存款规模每年保持 9% 的增长，仍留有充足放贷空间。2026 年已有超 60 个城市落地公积金地方改革，上调贷款上限、放宽使用范围。新规修订后，住建部也参与公积金存贷利率制定，稳地产会成为利率调整考量因素。
2016 至今，公积金利率仅下调 3 次累计 65 个基点，反观 LPR 已经下调 9 次累计 140 个基点，公积金降息存在现实空间。当前公积金贷款利率 2.60%，商业按揭 3.10%，两者利差收窄至 50 个基点。如果效仿 2025 年 5 月下调 25 个基点，二三线城市租金收益率有望超过融资成本，房产持有由负收益转为正收益。
50 城平均租金收益率 2.41%，一线城市仅有 1.81%。降息之后，业主抛售房源的压力会下降，二手房挂牌供给收缩，缓解二手房价格下行压力。数据已经出现信号，2026 年以来 12 个重点城市二手房成交量同比上涨 10%，新房成交同比下滑 13%，二手房表现显著强于新房，一线城市二手房价格率先企稳。
二手房链家贝壳会直接受益，一二线土储充裕的房企同样迎来改善，包含华润置地、中海、绿城、建发、金茂。
可私信我，进我的外资研报知识库：外资研报知识库这是一个汇集全球顶级投行（如高盛、摩根士丹利、瑞银等）最新研究报告的知识库。它每日更新，内容覆盖全球宏观经济、行业趋势及公司深度分析。是你手机里的经济顾问智囊团，能够根据你的个性化问题，给你最为精准可靠的答案。
截至 2024 年末，公积金余额达到 10.9 万亿元，贷款使用率仅 74%，近五年使用率持续回落，但公积金存款规模每年保持 9% 的增长，仍留有充足放贷空间。2026 年已有超 60 个城市落地公积金地方改革，上调贷款上限、放宽使用范围。新规修订后，住建部也参与公积金存贷利率制定，稳地产会成为利率调整考量因素。
2016 至今，公积金利率仅下调 3 次累计 65 个基点，反观 LPR 已经下调 9 次累计 140 个基点，公积金降息存在现实空间。当前公积金贷款利率 2.60%，商业按揭 3.10%，两者利差收窄至 50 个基点。如果效仿 2025 年 5 月下调 25 个基点，二三线城市租金收益率有望超过融资成本，房产持有由负收益转为正收益。
50 城平均租金收益率 2.41%，一线城市仅有 1.81%。降息之后，业主抛售房源的压力会下降，二手房挂牌供给收缩，缓解二手房价格下行压力。数据已经出现信号，2026 年以来 12 个重点城市二手房成交量同比上涨 10%，新房成交同比下滑 13%，二手房表现显著强于新房，一线城市二手房价格率先企稳。
二手房链家贝壳会直接受益，一二线土储充裕的房企同样迎来改善，包含华润置地、中海、绿城、建发、金茂。
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