二手房交易量破新高，楼市真的见底了吗？

08:01 其实一直不理解为什么看不上500以下的房子，普通人一辈子能赚多少钱是算得出来的，叠加现在未来的不确定性，千万以上的房子是要用扎扎实实的现金流喂养的。

这期听到很有趣的点，市场增加的都是中高价位段的新房供给，但成交量 70% 都是低价位段，而且还有拆改在定向消灭这部分供给。说明市场目前的供需是严重错配的。那么这种偏离会怎么走？A 路径，可能是政府推类似新加坡的公屋，补上低价段的供给，这样房地产市场是持续萎缩的，最后市场化的部分只保留高端改善的一小部分。B 路径，居民收入大幅提升，通过通胀追上房价，供给端增加改善性住房。实际情况可能是两种都在推进，但无论偏上哪一边，我觉得一线目前的房价离大部分真实购买力偏离还是太多了，既然房子去金融化是确定趋势，那么目前的价格并没有反映纯使用属性应有的价格

主播作为深度的利益相关者，试图将“救楼市、救开发商”与“保护普通家庭、稳定社会民生”进行深度绑定的叙事逻辑，存在以下几个明显的漏洞： 第一，将资本和企业的贪婪代价转嫁给全社会，偷换了“公平”的概念。 嘉宾在呼吁出台强力政策时，不仅要求补贴购房者，更明确主张要“真金白银”地“救助企业”。然而，他们自己也多次承认开发商的决策往往是极度非理性的。比如在2025年上半年，开发商为了完成内部指标疯狂抢地王，强行推高地价；甚至有头部房企能在一年内亏损大几百亿甚至上千亿；个别开发商为了单项目成功兑现，根本不管二手房市场洪水滔天，随意大幅降价破坏市场定价体系。他们在顺境时利用高杠杆攫取高额利润，在逆境时却以“行业像铁索连舟、影响民生”为由要求国家用真金白银救助。这本质上是要求利润私有化，亏损社会化，让全社会去为开发商糟糕的商业决策和投机行为买单，这本身就是对公众最大的不公平。 第二，存在严重的“选择性共情”，回避了房价下调对无房群体的真实利好。 主播和嘉宾在结尾处极力渲染悲情，同情那些实在扛不住月供、断臂求生导致职业生涯积蓄全无的购房者，认为让这一代高位接盘的人长期背负债务是不好的。但他们刻意忽视了市场硬币的另一面：在节目前段，他们明确提到，正是由于现在市场去泡沫和老破小的价格走低，全上海的双蓝领家庭（如外卖单王、月嫂）在2026年买房比十年前容易得多，甚至月供金额比租金还要少。从全社会的维度来看，资产价格下行反而大大降低了普通劳动者的居住成本，促进了底层群体的阶层流动与安居乐业。从业者主张把房价托举起来去“保护”现有资产者的财富，实质上是阻挡了未购房群体和年轻一代公平获取住房资源的权利。 第三，试图用“宏观维稳”掩盖行业长期存在的畸形与欺诈行径。 嘉宾呼吁政策不要对市场“脱而不举，自行消化”，似乎市场出清就会导致民生灾难。但事实上，他们所处的行业长期充斥着对消费者的极度不公。他们在节目中亲口揭露，开发商为了制造热销假象，广泛进行数据注水、虚假认筹（同一拨人拿着巨款到处认筹却不买），甚至在售楼处雇佣大批演员假装看房选房，导致真实购房者完全无法获取透明、正确的信息。而且整个行业过去的高度繁荣，很大程度上建立在客户为了“狠狠赚一笔”的投机心理之上。一个长期依赖信息造假、套路营销（如变相返佣、强制绑车位）和投机炒作来维持高溢价的行业，其下行本质上是市场规律对不公平现象的纠偏。从业者以此要挟政策救市，维护的是既得利益者的特权，而非社会的公平正义。综上所述，作为深度利益相关者，主播和嘉宾对市场回暖及政策救市的呼吁，其根本出发点是为了保住自身企业的现金流、职业的基本盘以及行业曾经的暴利模式。他们试图用“保护普通人资产负债表”作为包装，却掩盖了高房价本身对实体经济和无房群体造成的巨大不公。

就爱听楠师聊房产

「🏠上海」 老破小，N年前开始就是上海成交的主力军，仍占据上海 80% 的成交份额。 “一年社保”新政：约等于没有任何条件，对核心区性价比项目的快速推动。二手房、新房、租房，都有一定价格的反弹。 3万套，市场热度线。市场相对火热。 2万套，底线。 4万套，顶峰。 「✅市场反弹」 第一，成交结构。真正受益于这波小阳春，以性价比突出为主，既要是新的产品，价格还要比周边的新房或二手房有明显的优势。比如低总价的二手房。 第二，比较过去几年小阳春的刺激，真正达到效果的是2023年的小阳春。现在的成色要打个折扣。主要的反弹集中在前期趴在地板上的城市，比如南京、苏州及徐州。 成交客户的主要是去年有需求但被下半年的行情吓住了，在行情趋稳后，重新释放自己的需求。新增客户不多。 「✅信息」 今年开始，购房者获取房地产市场正确而透明的信息，开始变得困难。随着市场平稳和开发商之间竞争加剧，会进一步恶化。 项目认筹、摇号、认购现场、网签。原本每个链条都是透明的，今年数据基本上不可见了。 认筹，大量的盘都是同一波客户。 现场，很难对网签数据做100%的确认了， 因为口径和动作上，越来越极端。 「✅蓝领家庭」 现在买房比十几年前买房容易的多。上海二手房中位数都是200多万，人均可支配收入提升了70%~80%。 在现在的贷款利率下，交公积金，只要付得起首付，月供可能比租金少。 「✅置换逻辑」 对未来的收入预期、对房价的投资价值和投资预期较高。 现在行不通了，新房和二手房之间的置换链条和良性运作的机制没有了。 第一，现在热度很高，整体的挂牌和库存依然很高，一个月的量不足以消耗所有库存。 第二，价格上，很大程度还是以价换量。 「✅“积小胜为大败”」 开发商作为一个商业模式，天然的缺陷。 一旦赌赢了以后，很难不路径依赖。 但是你每次赢的有限。一旦输，会带来现金流和利润上巨大的损失。 「✅降价」 硬降价，或者送黄金、送车位、送装修。 开中介，开分销，通过分销给到中介的钱，再变相的给到客户。 实际上开发商赚到的是它没卖掉的那部分资产。 「✅渠道分销」 市场变差，开发商希望自己的每一分钱，都尽可能的与成交直接挂钩。确保费用投放的精准性。 即链家的优势。 当你开了中介之后，所有的媒体基本上全部都无效了，变成恶性循环，最终拖着开发商不断提高点位。 「✅抬板小区」 2026年的新小区：第一，户型层面先进很多；第二，房子可利用面积比之前大15%~20%；第三，抬板，一方面省成本，一方面公区的立体感和可创造的空间更大。 在同样的单位面积当中，塞入更多的实际空间和更多的功能，就会使得你原有房子的性价比和竞争优势会不断的下滑。 从买房供给结构，超低总价段的房子供需关系持续改善。高总价段的供需关系持续恶化。 「✅卖旧买新的置换链条，在2026年彻底断裂」 今年最有可能出现补贴或者一定压力的是3-4年前成交的上一代产品的高总价大平层，刚交付或者即将交付的。 除非你有绝对的领先优势，否则今年高总价的叙事比较困难。 学区房，现在处在一个比较微妙的关口。人口问题不会快速体现在房价上，但它会快速体现在学区房的房价上，对于学区房是快变量。 2025年：拿好地、做好产品、卖贵的价格，卖溢价给有钱人。 2026年：拿好地、做好产品、卖低的价格，让竞品跟二手房再撑一撑，我先走。 上海基本的规律，要么控价停量，要么控量挺价（稳价）。 「✅标准」 限售元年的楼盘，26年面向市场。 第一，当时买盘时投资客的占比，因为交易会拥挤。投资客在市场情绪不佳时，踩踏起来，完全没有任何余地跟顾忌。 第二，当时买盘周边后几年的供应量。 「✅现在的买房逻辑」 买房的时候，除了考虑周围的竞品，只有你自己觉得这个房子能住得下去，才会有人愿意用住得下去的价格来接盘你的房子。 所有的投资一定是建立在有人接盘的前提下。 现在来看，靠解除限制性政策比较难。必须要有真金白银的花费。 第一，不能只是地方性的政策，必须有统一的部署。 第二，对于资金要真金白银的掏出来，不论是对购房者的补贴，还是对企业的救助。 因为企业是这个行业的最小运营单元，它的信心、投资行为都在影响着这个行业、客户的信心。 买新房：第一类，互联网公司大厂员工；第二类，律师医生，相对偏中产；第三类，自己做生意的企业主；第四类，金融行业的白领/金领。 房地产不再是经济的“预告片”，而是宏观经济真实状况的“反射镜”。

10:42 趁着这波小阳春把一线城市市中心的老破大脱手了

54:31 先别管外立面、公区、得房率了，为什么没人讨论房子质量呢，很多人都不知道21年22年以后上市的这批纸皮房质量有多差，质量是看不见的，得上了当才知道

除了上海，也可以聊聊全国其它地区的，二三四线城市的都聊一聊嘛

不买不买，现在拥有越多越恶心

当房价上涨时，房子有投资+居住价值。而当不再上涨时，只剩下居住价值，那为啥还要贷款买房？ 一辈子还有很多花钱的地方

北京什么时候专门聊一聊

这个世界变化太快看不懂，20年换房的时候，都说不能买老破小，以后没有流动性，换了次新房以后，发现老破小变成了香饽饽，次新房酷酷跌。。。

24:06 外卖的单王，我的理解中，无论从强度还有效率的调配上应该都是佼佼者，是用脑子认真努力过生活的人。“连外卖的单王都可以考虑了”这种表述，底层逻辑是说上海的房子或者说贵的房子本不就是底层大众可以伸手触碰么，虽然这可能是行业市场现状，但这种底层的默认的共识（完全不是针对嘉宾个人，他是对现状的客观表述），但就是这种现状，让人感到悲凉。但即使悲凉，也不会停下继续努力过生活的脚步，为自己创造希望。 真的希望，我们这些在底层努力过生活的人，不仅仅是时代车轮进步的摩擦力。

台版是啥意思？

4月更新如此的快

能不能说一下北京二手房

参照香港，就在小宇宙，某基金大佬几个月前分析得很有道理，事实也证明逐步在按他推测方向在走。说实话，看涨看跌，永远只在每个人的心里，只要跌了不亏钱 涨了不后悔，你就是对的！

请问RYAN老师的小某书账号是哪个🙏🏻

老破小卖掉 就会去换大房子吧

怎么搜不到ryan的账号呢？