三个月的时间内三度刷新地王纪录，浙江省杭州市土地市场率先走出了回暖行情。
如今我们谈到杭州，基本都会想到DeepSeek、宇树科技、游戏科学等顶流科技公司，它们与云深处科技、强脑科技和群核科技被并称为“六小龙”。
这一概念的横空出世，使得杭州“新一线”的城市价值得到重估。产业集聚、基建升级和政策红利逐步释放，未来科技城、钱江世纪城等相关板块热度提升。这对人口结构产生了深远影响，增加了当地对住宅用地的需求，尤其是高端改善需求强劲，也增强了房企拿地的信心。
但是，房价上涨的逻辑从来不是单一的，科创产业兴起只是原因之一。在不确定性中，寻找外部环境与自我的确定。既是开发商拿地的基本逻辑，也是个人投资者的最大考量。年轻人面对这一趋势，能不能出手？90后还能买房吗？
丨主播丨
陶子
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地价到3万多、36000之后，有几次提醒他，在座的也都要冷静，这个场面真的好久没有见到了。
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我们不能把科技企业神话，尤其是不能把科技企业对于一个城市的房价去神话。但这是在短周期内长周期内我们一定要看到科技，尤其是技术变革对于整个房地产市场的深远。
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今年3月杭州市区新房成交有7049套，环比增长了184%。二手房成交的话有12413套，环比增长了108%，同比增长45%。这个成交量创下了八年来的一个新高。特别有意思的是像余杭区未来科技城这个板块，它的新楼盘中签率只有10.79%。
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其实回归到本质，我个人认为不是Deep seek带动了杭州楼市。它的确是有一定的推动作用的。但是它不可能形成直接的一个相关联的一个作用。杭州的六小龙，形成了一个相应的氛围。高科技的产业扩张，带来大量的人才流入，同时引起房地产住房需求增加。
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Ddeepseek的走红，包括杭州楼市最近的热度，大部分人只看这个面，其实是长期经营的营商环境，形成整个杭州的高科技产业扩张。不断带来人才的流入，开发商也更愿意在这个地方拿地。
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最早阿里巴巴带动了一波造富的新富裕人群，来杭州购买房子，也会造成抢购，像西溪园区周边的房价，这几年也是涨了好几倍。深圳这边有华为，武汉的话有光谷，它的产业群给周边的房价也会带来一个很强的托底。
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我个人感觉好像是这种人才聚集效应，首先是增加了，因为房地产这种传导它是有一个链条的。但是我们可以看到对房价怎么样还没有特别明显的体现，但是从地价上能够看到非常的明显。因为土地你从拿地到最后建成房子，它需要一个周期，快的话也要几个月。这说明开发商可能预判到至少在几个月之后，他会预判到这个市场还是相对不错的。
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上一轮的上涨不是说完全是通过这些企业的进入所带来的，我就我觉得这点逻辑首先把它先理清楚，很多人认为我只要进个高科技企业，我无论市场怎么样变化，我这地方房价一定涨，一定会很好。
我觉得不是这么一个大逻辑。无论怎么样，整个市场的变化，就房地产市场的一个大周期是第一个重要。它处于上行周期，还处于下行周期？它本身但是市场的供大于求还是供不应求，这个是决定于市场房价本身涨跌的一个最核心的因素。
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其实说到临港，大家知道特斯拉也知道那边有很多的相关的这种企业，为什么这个地方的房价这几年反而不涨？其实核心原因就在于临港这个区域，当时定位的人口，我当时看过规划在5到10年里面要到250万人。但实际的目前的人口，可能就一个它的一个零头那么几十万人。所以大量的和之前的规划的人口，和实际落地的人口之间存在大量的差距。
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但是当时卖地的时候，或者是我做一些租赁房的时候，供给是按照未来有两百多万人口来做相应的匹配。这造成一个结果就是市场上到目前为止还是供大于求。所以即便这是一个高科技企业大量聚集的板块，也不代表这个地方的房价会上涨。
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华为从上海的金桥搬到了青浦那边，靠近淀山湖那个地方。过去之后，当地的整个市场的供求量没有做好。大量科技企业，尤其华为这样的企业，带来几千人的大量的需求，租房和买房。所以当地的房租马上就涨起来了，包括这个房价，这就是一个实际的一个情况。所以我们必须先建立在这个基础上，高科技企业带来的是我把它定义为叫中高端的购房人群的一个聚集。
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比如说阿里原来的这个阿里的区域，像它滨江区域、未来科技城、余杭区，都是在阿里主要员工在的这个区域，包括他企业总部在在的这个区，就是因为他大量的员工在这个区域，他能够承接相应的房价。开发商拿地愿意有更高的溢价率去拿这个地。
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如果这个地方那个购房人群有，但是，它能够承接的人群相对来说收入偏中下的那它这个房价支撑力度就不够。比如说我们对比一下郑州，原来郑州富士康所在的南龙湖区域的房价一直上不去，原因是什么呢？
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所以我们比较清晰的一点是，就在这个高科技企业的大背景下，开发商拿地也非常清晰，你会发现开发商拿这个杭州的地，他非常清晰。他会看一些核心区域的板块，他会关注这个板块的技术含量，你技术含金量越高，它在里面越是中高端的人才，越是中高端的人才，他对于房价的承接能力就越强。
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杭州短短几天，地价从7万到8万，成都也是不到一个月，地假从3万到4万。我们都知道现在全国性的开发商，他去拿地城市和区域他其实没得选，他都集中在这个区域。成都的那一场三月底的那场拍卖有一个小细节，就是主持人在地价到3万多、36000之后，有几次提醒在在做的企业都要冷静，这个场面真的好久没有见到了。
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比如鹤岗，我给你2万块钱一套，你要不要呢？你可能觉得我也不太想。
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所有资金都在寻找一个相对的确定性，我确定我拿的这块地也好，我买的这个房子也好，未来至少在大家这个大面上，它保持最坚挺，这就是一个核心点。
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现在开发商的一个很大的特点，宁可放弃一个不太靠谱的城市，或者宁可放弃一个相对比较犹豫的城市。你要在一个很确定性的城市，去拿一个确定性的地方。
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像腾讯、华为员工年中位数便是现在薪资调整完之后也要在四五十万，他买房的压力就会小很多。
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我举个极端的例子来，即便杭州所有的高科技企业都没成功，那这两个城市它的价值也肯定比鹤岗要高，对吧？或者说这个买房的确定性，未来房价的确定性，别说鹤岗了，它可能比其他的二线城市来的确定性要高。
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我还看到一个数据，就是整个2024年四年的城市人口流入的情况，杭州也是排在前面的，城市人口流入排名前五的应该是深圳、广州、合肥、长沙跟杭州。
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这一轮AI革命会给我们带来很多很多不一样的一些变革，如果看这波大趋势，很多的房地产的机会是在于更新改造，跟上一轮不一样。
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硅谷并不是说他高科技人才多，那房价就一直涨。所以我们不能把科技企业神话，尤其是在不能把科技企业对于一个城市的房价去神话。
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北京互联网产业给北京楼市带来的最大的影响就是海淀的房价，因为都集中在后厂村，大部分集中在后厂村。当然京东在亦庄，其实亦庄那个区域的房价多少在一定程度上也被带了起来。
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如果我们抛开所谓的学区，但是你总体成熟购买力，从人口基数来讲的话，海淀整个区域对于市场的支撑的力度其实是很大的。
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很多开发商把这个区域公司都砍掉了。以前都是三级的管理架构，就是总部、区域公司、城市公司，砍掉之后就总部直接管城市公司。因为你的城市多的也就只有十几个，少的可能都不到10个，你还不需要用这个区域公司。
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目前的一些购房者，他们最常见的焦虑或担忧是哪些？哪些焦虑是合理的，哪些焦虑是不必要的？
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房地产什么来决定它的价格？核心就是供求。上海的大虹桥为什么现在开始不如原来好卖，甚至很多项目它有一些滞销。就是因为在2022年之后，很多大量土地供应导致供过于求。原来一直执行7090政策，大量的都是同质化的。100平方的97平方的小户型，这种小三房特别多，全部同质化的产品都一样，那就很难卖，反而你面积大一点，150、140以上的这种三房四房更好卖一点，这种因为供应量少。
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好位置我抢不到会不会亏？其实不用过于的纠结这个问题，就是这一轮房价的调整之后，不会再像原来这么一个涨幅。即便市场会慢慢回暖会涨，但是已经过去了高比例上涨的过程了，所以买不到没关系，我们再等一等，或者二手房市场再去看一看。
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大家都知道这个例子，闵行那边的高新花园最高的时候对应的学区的那是10万块钱，90万到101000个平方是很老的房子。现在已经基本上到5万。我们得承认，大家都不可能在房价的最谷底的时候去买，在房价最高点的时候把房抛掉。
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如果你现在真的是有特别有需求，你就是要结婚了，需要买套房，或者父母要一起住房不够的情况下，那你现在的确是需要考虑换房。但是具体换房跟以前来说的逻辑会有很大的差异的。
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在我接触的很多95后甚至是00后的朋友们，当然每个年龄段的人，他的购房方面的观念其实是不一样的。大家对于住上一个比较好的房子，这个需求还是非常的强烈的。
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以前大家就是说我就担心这个房价，它涨太快，我抄不着底。但现在不一样了，大家现在焦虑的点不是说这个价格我跟不上，我焦虑的是我要我要挑。
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我说的比较实在一点，我觉得现在是一个拼爹的时代，我不知道说的这个有些人可能觉得好像这个话不好，为什么呢？我们考虑一点，即便是年轻人他收入还不错，但是有这么几点需要。你即便是首付两成三成，一两百万这个钱，对年轻人来说他要攒多久呢？这是一个比较大的一个问题。
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上海是最近什么房子成交比较好？是200万以内的有的也就100多万。有两类人在买。第一类就是这些动迁的人，还有一类就是年轻人。
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如果家庭条件比较不错，真的父母能搭把手，那我觉得是可以考虑去买一套房子的，毕竟自己住的房子是不错的。如果是家庭条件比较一般，所有的钱都要靠你自己，而且承担高额的房贷。那你还是先租房，除非真的有钱。
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再说句大实话，就算你买了之后，房价过了明年它涨了10%，你卖掉之后你涨10%等于没有涨。因为你要付各种税费。
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老破小能不能买？我们95年的小朋友们都在关心这种问题。
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房地产它已经过了之前的那种人口红利、土地红利这样的一个红利期。已经进入到新旧动能发展转换的阶段。
对于经济的影响要拆分开来看，不同的城市要拆分开来看。