时长：
57分钟
播放：
6.66万
发布：
2周前
简介...
商战豪门剧是香港TVB最拿手的一种主题套路，某种程度上也折射了整座城市的日常兴趣。2025年6月底，城中的热点之一就是这么一个故事：香港最大的地产商之一新世界发展，最终艰难完成了价值886亿港元的债务重组。新世界发展背后是“四大家族”之一的郑氏家族，它的第三代核心人物郑志刚也随着债务重组的完成，彻底退出家族生意。
过去十年中，郑志刚创立的商业地产品牌K11一度名声大噪，颇有压倒老品牌“新世界”的趋势。家族第一代郑裕彤的周大福珠宝依旧在赚钱，虽然这种传统的珠光宝气已经很少再被提起。这种张扬与低调并存的矛盾，是郑氏家族管理的大公司身上普遍具有的共性。
爽剧源自现实，却不一定是现实的全部。以上种种，都不能直接推导出新世界发展暴雷的原因。所以本期节目，我们结合郑氏家族的发展史，以及新世界发展等上市公司的财报数据，为这家看起来“大而不能倒”的公司重新开一份深究病因的诊断书。
注：节目中对于郑裕彤的去世时间叙述有误（应为2016年），在此更正并致歉。
| 主播 |
肖文杰、约小亚
| 时间轴 |
01:26 商界豪门的流行叙事
03:57 由郑裕彤开创的家族产业
10:50 多层集团结构如何惠及家族
18:56 新世界发展的收入核心到底是什么？
25:40 K11对于新世界发展的意义
36:56 分层理解新世界发展的债务危机
48:16 债务重组后，拆弹工作就结束了吗？
54:02 一切都关乎于信誉
| 延伸资料 |
Bloomberg-New World Gets 100% Lender Approval for $11 Billion Refinancing
How a Hong Kong Dynasty Was Hit by China's Property Crisis
郑氏家族的家族关系及任职情况
新世界发展的历年年报
周大福创建（原名新创建）的历年年报
周大福珠宝的历年年报
Bloomberg-Casino Wants to Use Jewelry to Track Down the World’s Top Gamblers
S&P Global-中国开发商的永续债或将继续存续（首发于2022年）
| 后期制作 |
KK
| 声音设计 |
刘三菜
| 收听方式 |
你可以通过小宇宙、苹果播客、Spotify、喜马拉雅、网易云音乐、QQ 音乐、荔枝、豆瓣等平台收听节目。
| 认识我们 |
微信公众号：第一财经 YiMagazine
联系我们：[email protected]
过去十年中，郑志刚创立的商业地产品牌K11一度名声大噪，颇有压倒老品牌“新世界”的趋势。家族第一代郑裕彤的周大福珠宝依旧在赚钱，虽然这种传统的珠光宝气已经很少再被提起。这种张扬与低调并存的矛盾，是郑氏家族管理的大公司身上普遍具有的共性。
爽剧源自现实，却不一定是现实的全部。以上种种，都不能直接推导出新世界发展暴雷的原因。所以本期节目，我们结合郑氏家族的发展史，以及新世界发展等上市公司的财报数据，为这家看起来“大而不能倒”的公司重新开一份深究病因的诊断书。
注：节目中对于郑裕彤的去世时间叙述有误（应为2016年），在此更正并致歉。
| 主播 |
肖文杰、约小亚
| 时间轴 |
01:26 商界豪门的流行叙事
03:57 由郑裕彤开创的家族产业
10:50 多层集团结构如何惠及家族
18:56 新世界发展的收入核心到底是什么？
25:40 K11对于新世界发展的意义
36:56 分层理解新世界发展的债务危机
48:16 债务重组后，拆弹工作就结束了吗？
54:02 一切都关乎于信誉
| 延伸资料 |
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S&P Global-中国开发商的永续债或将继续存续（首发于2022年）
| 后期制作 |
KK
| 声音设计 |
刘三菜
| 收听方式 |
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评价...
空空如也
小宇宙热门评论...
Jenny杭州
2周前
浙江
36
这期内容太多了，听得我云里雾里的 ，还好看了show. notes. 稍稍理清了些思路 也是难为两位老师了 把这么多内容收集来分享给听众 必须赞一个 商业就是这样 实打实的商业类播客
克溜克溜溜
2周前
广东
25
突然想了想周围觉得k11都很神，无论之前大学在武汉的时候学校旁边的k11，还是现在深圳的k11，都是一些感觉差了很大一口气，和香港k11给的感觉简直像贴牌生产
家养水獭初号机
2周前
广东
23
08:26 一些并非必要的科普😂
沙胆彤，沙胆就是粤语里“胆儿特别大，很莽”的意思。sha是哪个字没有约定俗成，约老师说鲨鱼的鲨也挺妙的，意译了。
纯官，粤语把（通常比较俊俏的）年轻男子叫某官，比如郑秋生叫秋官，算是一种老派且比较潇洒的叫法。
陈宇慧
2周前
北京
19
祝贺小众话题上首页
胃喵喵
2周前
上海
12
想到财新写过的那个一个婚礼和一个葬礼的特稿了
JimmyW
2周前
上海
10
听完感觉，新世界可以资不抵债、甚至破产，破产时欠一批烂债，但是郑氏家族依然非常豪门，这就是现代商业的奇妙之一，感觉也是现代社会贫富差距的一个原因，如果新世界破产了，相当于社会变相承担了债务。
EthanM
2周前
广东
9
31:05 原来巴黎春天也是新世界的
Will_
2周前
上海
8
其实想不懂明明香港的k11做的很好，也有不错的奢侈品阵容，结果进入内地一个赛一个的拉垮
爆浆糖火烧
2周前
英国
6
04:50 推荐宇结这期节目把珠宝周xx 福xx讲得很清楚！https://www.xiaoyuzhoufm.com/episode/686dc97d60f8f77d408deccb
AustinL
2周前
上海
6
35:04 会有铁路城巴也会有的士，但是集团路线要问问何事
叨叨哩个叨叨
2周前
上海
6
05:00 终于有人问了！
吖波浪
2周前
广东
5
新世界发展的最大问题就是 all in 了大中华区。相反李嘉诚早早就跑路，这几年中港房地产什么样子我想大家都知道。不过嘛，爱国爱港 all in 中港的地产商阿爷怎么会不管呢？822 亿再融资中资银行一路开绿灯。再有，新世界发展手握的都是大陆一线的好位置。可比内地开发商健康多了。再有，前两天传闻郑家和黑石集团准备把新世界发展私有化，港股一度飙升 20%，收市报 9%，郑家财务隔离，好东西都没拿出来上市。啊，忘了说新的 ceo 黄少媚是个猛人。
zhongbingo
2周前
澳大利亚
5
关键是利率爆升，和香港环境急速变差。 而且还需要对比超人李动作
Marrrrrc
2周前
黑龙江
5
我懂了，家族荣耀里面佘诗曼演的就是 Sonia
DHoHD
2周前
辽宁
5
终于有人尝试讲债务了，非常牛逼
天空飘着一朵云
2周前
江苏
5
27:49 尖沙咀的k11逛的让人迷惑，艺术氛围很浓厚，而且还有两个k11，走错过两次…
HD1029964u
2周前
广东
4
此刻新世界发展大涨12%
时间SH
2周前
天津
4
09:37 这个公司关系图没在show notes里
阿星
2周前
云南
3
为了这个节目下的小宇宙，哎。还是喜欢2个老师。
NINE_
2周前
重庆
3
38:21 债务情况不健康的判断依据：①公司的短期贷款尤其是无抵押贷款的总规模和利率是不是在快速的增长。②公司的债券或票据规模是不是在快速的增长。③公司是不是开始用 永续债（不还本金只还利息，在财报上一般记录为权益而不是负债） 做融资的工具，或者 永续债的周期和利率是不是在恶化。④合同预售款（名义上是负债）、保单（名义上是负债），剔除这两个之后的负债。⑤过度借贷：公司资产和负债的增长能否匹配上。其一，看净负债率（要剔除合同预付款，再把永续债加回去）的走势。净负债高于所有者权益就很危险。其二，现金对负债的覆盖率：现金储备是短期负债本金的3倍、利息的5倍是比较好的。
HD941803q
2周前
广东
3
这期节目太精采了，值得反复听！还有个问题是不是没说明，股息分红的部分；以及没明说的，是否也像恒大一样，大股东通过债务从主体企业“吸血”。
时间SH
2周前
天津
3
特别巧 刚去了一趟塘沽的周大福大厦 下面就是k11 select 招商一般 底下和一层有人 二楼基本就没什么人了
QiQilili
2周前
天津
3
太喜欢这类的话题了 干货满满
白日焰火的焰火
2周前
上海
2
24:49 坐标上海，以前还真没注意过有没有新世界的楼盘，只知道k11和新世界酒店（在中山公园，现在已经没了）
忌寒
2周前
北京
2
播放量为什么上不去，聊的都是一些小众的话题。
gpCigqFeC52
2周前
辽宁
2
我现在就在k11，哈哈
HD132944y
2周前
河南
1
中财会课刚上完，正回购逆回购，内部交易，应该看家族整体，不是某一个部分
在子母公司（关联方）交易中，防止报表夸大收入的核心逻辑是消除内部交易的重复计算、确保交易真实性与公允性，主要通过会计准则规范、合并报表抵消、内部控制与审计监督等手段实现。以下是具体措施，结合中级财务会计（中财）核心知识点展开：
一、严格执行合并财务报表中的“内部交易抵消”（核心手段）
子母公司属于同一企业集团，其内部交易形成的收入本质是“集团内部的资源转移”，未真正实现对外部第三方的销售，若不抵消会导致集团整体收入虚增。根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》，需对以下内部交易进行抵消处理：
1. 内部商品销售交易的抵消
若母公司向子公司销售商品，母公司确认“营业收入”，子公司作为“存货”或“营业成本”（若已对外销售）。
- 若子公司购入后未对外销售（存货留存）：需抵消母公司的“营业收入”和子公司的“营业成本”，同时抵消存货中包含的“未实现内部销售损益”（即母公司售价与成本的差额），避免收入和存货价值同时虚增。
例：母公司以100万元（成本80万元）卖给子公司，子公司未对外销售。合并报表中需抵消：
借：营业收入 100万
贷：营业成本 80万
贷：存货 20万（未实现损益）
- 若子公司已对外销售：需抵消母公司的“营业收入”和子公司的“营业成本”（两者金额相等），仅保留子公司对外销售的收入，避免重复计算。
2. 内部固定资产/无形资产交易的抵消
若母公司向子公司销售固定资产（如设备），母公司确认收入，子公司作为固定资产核算。
- 交易当期：需抵消母公司的“营业收入”和“营业成本”（差额为未实现损益），同时调减子公司固定资产账面价值（扣除未实现损益），避免虚增收入和资产。
- 后续期间：需持续抵消未实现损益对折旧/摊销的影响（因虚增的资产价值会导致折旧/摊销多计），直至资产处置。
二、确保关联交易的“真实性与公允性”
1. 杜绝虚假交易
子母公司需通过内部控制（如合同审批、物流单据、资金流匹配）确保交易真实发生，避免通过“空转合同”“无实际货物/服务转移”的虚假交易虚增收入。例如：需核对采购订单、出库单、运输记录、发票、银行转账凭证的一致性。
2. 按公允价值定价
关联交易价格需公允（接近独立第三方之间的交易价格），避免通过“高价销售”虚增收入。若价格不公允（如母公司以远超市场价格向子公司销售），需按公允价值调整交易金额，或在合并报表中抵消超出公允部分的收入。
例如：市场同类商品售价100元，母公司以150元卖给子公司，合并报表中需将50元超额部分视为“未实现损益”抵消，仅确认100元合理收入。
三、强化关联方交易的“信息披露”
根据会计准则，需在财务报表附注中详细披露子母公司交易的性质、交易类型、交易金额、定价政策等信息，让报表使用者明确关联交易对收入的影响，减少“隐蔽性虚增”的空间。例如：披露“本年度母公司向子公司销售商品收入XX万元，占母公司总收入XX%，交易价格参照市场价格确定”。
四、外部审计与监督
独立审计机构需重点核查子母公司交易的真实性、公允性及合并报表抵消的完整性：
- 检查内部交易合同、单据的真实性；
- 对比关联交易价格与独立第三方价格，评估公允性；
- 复核合并报表中内部交易抵消分录的准确性（如是否遗漏未实现损益抵消）。
总结
核心逻辑：“内部交易不是真正的外部收入，需通过合并抵消消除重复计算；同时确保交易真实、价格公允，辅以披露和审计监督”。这一过程严格遵循会计准则中“合并报表抵消”和“关联方交易”的规范，是中级财务会计中合并财务报表章节的核心考点。
光影999
2周前
四川
1
听了
闲了个闲
2周前
福建
1
46:39 宁波K11还没有招商好就加快开业，现在人超少
