大方谈钱 - 从0开始投REITs：低利率时代下的投资新选择 - EarsOnMe

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2周前河北

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「✅REITs发行」 1）基金经理团队投资（投前发行上市流程、投资判断等）、运营、财务的基金经理。 REITs的运营对后续项目而言非常重要，每个品类发挥空间不一样。发挥空间最大的是商业/商场；发挥空间较小的，比如高速公路、风力发电/光伏发电。 2）两道审核国家发改委、证监会。 3）国外REITs 可装入不同资产，实现分散化，同时一定程度上提高投资人的收益。「✅资产价值」项目后续运营中，未来现金流的完全折现，能不能覆盖产品。如果供给量很大，未来存续期内折现租金很低，显著低于重置成本，但未必值得投资。「✅REITs估值」 1）产权REITs 土地的使用年限，假设产权到期后残值为0，类似期限更长的收益权。估值也会持续下降，但趋势没有收益权REITs明显。 2）收益权REITs 明确期限内，估值逐年递减。「✅假设」 1）增长率假设长期增长率贴近CPI的假设，短期增长率贴近3~5年的增长率。根据它自身的供需或判断未来增长空间的大小做对应的调整。 2）贴现率假设无风险利率 + 风险溢价。根据产品特性，设置锚点（最稳的），在此基础上适当加点，再根据不同业态之间的波动情况或判断做对应加点。上市公司假设的前提是永续经营的。REITs通常有固定的年限。「✅REITs投资逻辑与不同业态估值框架」在框架之内，不同业态之间要遵循同一个框架、同样的标准。 1）产权类保障房类：波动性最小/稳定性最高；消费类：跟经济周期的相关性没那么强，运管机构有很大的主观能动性。产业园、仓储物流：跟经济周期的相关性较强。 2）特许经营权/收益权类高速公路：单只规模较大。收入拆分最小，波动性、不确定性、受到不同因素的影响更大。市政项目：供水、供热，需求稳定，二级市场涨幅最好。发电项目：整体介于高速公路、市政中间的状态。 3）认可度排序求稳：保障房、环保。对标无风险利率，不太看经营层面的数据，运营比较稳，波动性较小。只需要考虑无风险溢价够不够，偏纯固收类产品。高收益产品：超额收益/分红分派比较高，比如高速公路。「✅保障房REITs」公租房、保租房，核心是价格优势，面向民生的低收入人群，需求很强，业绩表现稳定，很大程度上超预期，同时有一定的弹性。一方面提供了稳定、持续的现金分配，另外一方面有一定的弹性。「✅特许经营类REITs」要注意特许经营类REITs表面虚高的派息率派息率受影响因素太多，最核心的影响因素是年限。短年限的分配率天然很高。做投资判断的时候，充分考虑年限因素，考虑时间价值后的收益。「✅宏观经济与REITs的映射」首先判断宏观变化，不同板块/业态之间跟宏观的相关性不一样；然后选定板块，再根据板块不同REITs之间的收益特征，做对应的投资。不动产类：与保障房的相关性较弱，其次是商业。与产业链和物流的相关性较强。收益权类：市政/环保/民生，相关性最弱，稳定性更强；发电项目会有一定相关性；最强的是高速公路。「✅REITs与红利」本质上都是现金流类资产。提供相对可以的分派率，同时向上有弹性。 REITs分红的构成，很大一部分由折旧摊销组成。低利率环境下，REITs是一类很重要的选择标的，一定程度上兼具了债性，同时还有一定的股性。 REITs优势：不交增值税、所得税。派息规则：一年不少于一次。但实际情况，能达到极度派息。「✅大玩家」券商自营、险资、机构的偏债投资、个人。整个市场流通盘并不大，定价很大程度上会受流动性的影响。短期波段很难抓，投资REITs偏长期思维（一年以上）。「✅2023年回撤」 2021年上市时，市场很平。 2021年下半年到2022年上半年，暴涨，螺旋上升。 2023年反转，个别项目的不达预期，导致了整个板块甚至整个行业的下行。 + 2023年中占配投资人的解禁，形成的抛压，情绪非常悲观。 2024年反转。 REITs本身是实物资产，能产生现金流，有合适的内在价值。会出现二级市场和最终实际价值不匹配的情况，加上流动性问题，出现某些板块/票出现跌的很深的情况，往往这时才是真正的价值投资的体现。「✅表征指数」 REITs全收益指数：个别板块权重占比过高（产业园/高速公路占比超50%）、指数规则对投资价值判断的偏差。整个板块规模不大，成立时间不长，每只票的平均规模很小。可以参考，但不能完全反映是否值得投资。「✅REITs投资策略」从基本面出发，看中长期的投资价值，资本利得 + 派息。定位：股、债之间的产品。 ETF：市场规模较小，没有达到真正持续创造ETF产品的空间。需要一定的时间，池塘变大后，才有可能引申出各种投资策略、配置方式。天然有债性，跟无风险利率挂钩。偏固收的大逻辑，判断价值过冷/过热。