听懂涨声 - 普通人不想亏钱，尽量买 6000 万以上的房子🤪🐶 - EarsOnMe

听懂涨声
普通人不想亏钱，尽量买 6000 万以上的房子🤪🐶

时长：

75分钟

播放：

2.45万

发布：

3个月前

主播...

杨天楠

简介...

好了，不搞抽象了。这个标题是看到这张图的时候想到的。
昨天上海核心区的上海壹号院正式开盘，一小时成功售罄。现场公示名单中出现了潘X柏的名字：而根据名单，116号的潘帅，根本没轮到进场，房子就卖完了。
而与之相对比的是，外环大量低总价的住宅，出现了0认筹的现象。5000万的房抢不到，200万的房子没有人要，到底发生了什么？
🍻 本期对话
杨天楠：楼市专家、生活黑客，播客「听懂涨声」主理人。即刻：杨天楠
Nick：「趋势动物」公众号、小程序主理人
雨白：知行小酒馆主播
本期节目是和知行小酒馆的一次串台。我和雨白、nick一起聊了下最近的房地产市场，其实坦率的讲，房地产已经乱成一锅粥了。土拍很热，地王频出，新房分化，二手交易活跃，但价格越来越低。除了上海成都乌鲁木齐少数城市，大多数城市的跌幅都在扩大。法拍和不良资产都在打折，商办租金一路向下。全面分化时代，不要再问房价会不会涨？只能回答你的房子还会不会涨？
🚁 时间轴
05:31 春节后至今，大部分一线城市房价，已经回落到历史新低，发生了什么？
09:28 极端的冷热不均：5000 万以上房产卖到缺货，500万以下房产门可罗雀，200 万房产靠欺诈售卖？
13:02 楼市正在分化为「天」「地」两个方向：各地频出的土拍地王们，并没有让市场热起来
18:01 如果第四代住房 = 好房子，那我们前三代住房的业主算什么？😭
26:07 买房的悖论：因为求安定而买房的购房者们，必须每隔几年折腾一次，才能保障手中资产的竞争力
30:06 产品力极速变动的关口，持币观望的购房者，要怎么才能下得去手？两个参考方向——
41:11 变动中的核心叙事：从「穿拼多多、买大平层」到「买美债、租别墅」到「省吃俭用买黄金」
46:54 土地不稀缺，房子也不稀缺：对人口持续净流出的城市而言，刚需房将越来越难找到接盘者
56:47 如果「有房 = 人生赢家 = 幸福」的时代已过，你是否还愿意被需要还款30年的钢筋混凝土绑住？
65:00 买房人的玩法总结：产品套利，租息套利，法拍套利，土拍套利
72:27 卖房决策清单（可对照评估）：资产配置✅ 板块✅ 产业✅ 租息✅ 产品力✅
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06:20 2024年 924 一揽子金融政策（旨在促进房地产市场止跌回稳）提出以来，重点城市房价走势（边际挂牌价口径）👇
13:02 杭州取消土拍限价之后，多个板块土拍出了新“地王”，图源21世纪经济报道 👇
19:39 第四代新房产品，扬州的案例：宋风住宅，图片由嘉宾提供，仅作参考，不作为投资建议👇
22:26 播客里提到的住宅租息(租金回报率)、房贷利率、国债收益率、存款利率的对比 👇
豪宅疯了极端的价差：分化大到抽象
成都老城复兴
科技新城的焦虑
婆罗门的狂欢

评价...

空空如也

小宇宙热门评论...

HereThereChe

3个月前云南

能买6000万的房子还是普通人嘛😂

嘟比嘟比叨叨叨

3个月前安徽

标题是在搞抽象啊，但是财富分配的规则确实让人绝望。

坡咔曼

3个月前上海

能买6000万房子的还叫普通人？

哈哈的妈妈叫马兔

3个月前上海

标题绝了哈哈哈！轻轻搞个黑色幽默，评论区秒变大型破防现场～节目爆款预定⏰

考拉雪球

3个月前北京

虽然在小酒馆里听过了，但看到这个标题还是要点进来

挖藕_OfzT

3个月前广东

主包：我再也不玩抽象了😭，第一☝️没人懂我的幽默，第二真的有人把我当大笨蛋😡

朱美柚_Lynn

3个月前广东

我来看看评论区是谁在骂了

Ass嘟嘟

3个月前河北

「🏠房价」春节后至今，大部分一线城市房价，已经回落到历史新低。不是发生了什么，而是期待它发生，但是没有发生。以往，量在价先。然而现在，并没有。房子不难卖，但是卖不上高价。溢价率收窄，流动性扩大，预期降低。极端的冷热不均：房价处在严重冷热不均，市场分化在2025年4月份几乎走到极端。5000 万以上房产门庭若市，500万以下房产门可罗雀，200 万房产可能靠欺诈售卖。「✅楼市分化」受土拍利好导致的新一代住宅，炒热了改善和置换需求，导致天资产抗跌，加上新房热销，买不到的人溢价。开发商拿地保本定价 - 利润率3%。土拍套利：因“地王”出现，把定价推高到新的溢价高度，显得周边的大户型二手房很便宜。但土拍地王，并不代表市场很热，只是限价被放开了。过去一手限价，优先买一手；现在市区土地价格全面放开，地王造成了超高单价的小区诞生，品质更好、得房率更高，且不愁卖，使得边上的二手房性价比看上去提高了。控价挺量→控量挺价。「✅新赛道“好房子”」高得房率、低密度。市场越差，产品越卷。传导链路：新房 → 二手房。 15~24年第三代、09~15年第二代，00~09年第一代，00年前老旧小区（老破小）。第四代的出现，把场子弄热了，第三代局部的好产品被抬高溢价，更抗跌。老破小 → 高租息赛道。现在房地产，越来越像一个大宗的消费品。对从未上车的刚需者而言，很难从资产配置的角度说服自己买房是有价值的。因为要么0，要么超过100%。「✅买房悖论」红皇后的游戏：只有拼命奔跑才能停留在原地。买房的悖论：因求安定而买房的购房者们，必须每隔几年折腾一次，才能保障手中资产的竞争力和流动性。如果买在产品力急速提升的关口之前，有可能买到一个有风险的房子。定价逻辑：要好卖，就要有源源不断的“涨价预期”。「✅买房」 1）好产品市场回暖的那一刻，才是你可以放心的认为产品不会背刺你的时刻。市场稳住 + 产品力大幅高于现在自住住宅，置换需求非常刚需且成立。 2）高租息要买的房子，租息/租金回报率，远远高于自己租房，甚至理财，甚至月供（租息套利）。无法拒绝的高租金。租息 = 年总租金 ÷ 最新的成交总价。 3）房子是一个城市的ETF 当你买入这套房子时，相当于拿家庭资产负债的60%以上买入这座城市的产业ETF，当产业出现急速扩张时，所持有的房子涨幅不会差。老城区，受产业波动影响较小，只要人口持续流入，城市依然有经济活力，基本盘会非常稳。买房，先判断驱动因素，是受产业的影响，还是人口迁入的影响。 4）北京五环内的房子，新房和次新房的供给实在太少，特别是二三环以内；北京的保租房和公租房的数量非常少，且在相对较偏位置，但上海基本每个区都有且供给持续增加。疫情之后二房东市场崩盘了，只能整租，更加供不应求。一类人买房是出于漂泊感，但不一定是真的需要通过拥有一套房子来实现。「✅叙事变化」变动中的核心叙事：从「穿拼多多、买大平层」到「买美债、租别墅」到「省吃俭用买黄金」并不是觉悟了，而是通缩的大环境，使得预期发生变化。原来能忍的，现在不想忍了。开始有一种逆城市化的倾向，寻找“明日故乡”。原来都讲地段，现在都看产品。开发商开发周期很短，购房者还贷周期很长。有时地王频出，可能整个周期已经走到极限。世界上不同收入结构的人，在房地产上的杠杆率完全不同。越是年轻、收入相对比较少的人，在房地产上的仓位越重；越是超高净值的人，在房地产上的净值占比越低，加杠杆的空间反而会越大。收缩状态下的房地产繁荣：做外贸，因出口收缩，在老家关掉一个厂，在上海可以买好几套房。「✅不稀缺」 1）土地不稀缺只有住宅的指标才稀缺。豪宅周期是一个下行防御的标的。即在流动性不足的收缩性防御。一旦周期复租高，风险偏好回归，流动性最高的资产会受到资金的流入，马上切换回来。现象：各地政府土拍都在供豪宅。周转周期很快，豪宅的周期可能上行两三年就结束。豪宅现在处于强势放量的阶段，如果回到主流的刚需行业，又会把豪宅的周期拉下来。 2）房子不稀缺刚需恢复到之前的上行趋势非常难。因为房子不太会折旧完。就像现在看到黄金在涨，但是存量的黄金不会消失。对于刚需来说，中国已经不缺房子了，中国缺的是好房子。对人口持续净流出的城市而言，刚需房很难有接盘者。 3）主线主线周期还会有，但是叙事会切换。如果你在房子投资上能够盈利，一定是提前发现了某种叙事。数字游民、退休养老群体的选房逻辑，绝对和之前的地段论、产业论很不一样。