时长：
74分钟
播放：
21.45万
发布：
3个月前
简介...
🏰 欢迎来到知行小酒馆，这是一档有知有行出品的播客节目，我们关注投资，更关注怎样更好的生活。我是雨白。
本期是大家喜闻乐见的房产万事屋系列，过去半年很多听友都来催更，让我们抓紧分享一下，现在的房地产市场该怎么看，我就把大家喜爱的杨天楠老师和 Nick 老师请来返场了。
过去半年，房地产市场发生了哪些变化？又出现了哪些让人瞠目结舌的新玩法？现在是个上车的好时机吗？房地产的买点出现了吗？我的房子在市场上还有竞争力吗？再加上在我们节目上线的前一天降准降息了，是不是我应该趁这个时候赶紧操作一下呢？关于这些大家关心的真问题，这一期节目我们都回答了，或者说我们给了你一套切实可行的判断标准和操作方法。
如果过去半年你对房地产市场关注不太多，听完这一期，相信你差不多就能做到心中有数了。
我相信此时此刻一定还有很多朋友仍在为房子的事情操心和焦虑，如果你觉得这期节目有启发，欢迎你分享给也在关注房地产市场的亲人和朋友，相信会对 TA 们的决策有所帮助。
🔗 官方地址
如果你所使用的客户端显示不全，请点此访问有知有行的官网查看全文
🍻 本期嘉宾
杨天楠：楼市专家、生活黑客，播客「听懂涨声」主理人。即刻：杨天楠
Nick：「趋势动物」公众号、小程序主理人
🚁 时间轴
01:31 春节后至今，大部分一线城市房价，已经回落到历史新低，发生了什么？
05:28 极端的冷热不均：5000 万以上房产卖到缺货，500万以下房产门可罗雀，200 万房产靠欺诈售卖？
09:02 楼市正在分化为「天」「地」两个方向：各地频出的土拍地王们，并没有让市场热起来
14:01 如果第四代住房 = 好房子，那我们前三代住房的业主算什么？😭
22:07 买房的悖论：因为求安定而买房的购房者们，必须每隔几年折腾一次，才能保障手中资产的竞争力
26:06 产品力极速变动的关口，持币观望的购房者，要怎么才能下得去手？两个参考方向——
37:11 变动中的核心叙事：从「穿拼多多、买大平层」到「买美债、租别墅」到「省吃俭用买黄金」
42:54 土地不稀缺，房子也不稀缺：对人口持续净流出的城市而言，刚需房将越来越难找到接盘者
52:47 如果「有房 = 人生赢家 = 幸福」的时代已过，你是否还愿意被需要还款30年的钢筋混凝土绑住？
61:00 买房人的玩法总结：产品套利，租息套利，法拍套利，土拍套利
68:27 卖房决策清单（可对照评估）：资产配置✅ 板块✅ 产业✅ 租息✅ 产品力✅
🔍 猜你想看
02:20 2024年 924 一揽子金融政策（旨在促进房地产市场止跌回稳）提出以来，重点城市房价走势（边际挂牌价口径）👇
09:02 杭州取消土拍限价之后，多个板块土拍出了新“地王”，图源21世纪经济报道 👇
15:39 第四代新房产品，扬州的案例：宋风住宅，图片由嘉宾提供，仅作参考，不作为投资建议👇
18:26 播客里提到的住宅租息(租金回报率)、房贷利率、国债收益率、存款利率的对比 👇
🌐 知行小酒馆的公告牌
🧰 家庭财务工具箱
为未来设定清晰目标，随不同的阶段调整步伐，如实记录当下——这样的规划，或许正是我们掌控生活的开始。
我们 有知有行 App 的有行模块，已经逐步升级成为了你的家庭财务工具箱。这套工具箱可以帮助你更直观地记录和看见自己有多少钱，你的家庭资产是如何分布的，分配得是否合理，以及你是否有把家庭资产暴露在了不必要的风险之中。
如果你是新用户，我们尤其推荐你从家庭资产记账开始，也许你会发现自己比想象中的更有钱。
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📮 我们有个信箱！给我们写信吧！如果你在投资生活中遇到了困惑，欢迎给「知行小酒馆」写信。不管是你苦恼于不知道怎样才能存下钱，还是纠结于怎样才帮身边人弄明白某个投资小问题，只要是关于钱的问题，都可以来信倾诉。虽然精力所限，不一定每一封信我们都会回复，但我们保证每一封信都会认真地阅读和保管。 来信请寄： [email protected]
🍻 我们是谁？「知行小酒馆」是有知有行出品的一档分享投资与生活的播客节目，每周五晚八点更新。我们关注投资理财，更关注怎样更好地生活。在我们看来，投资成功，是我们变成一个更好的人之后，自然的结果。
有知有行成立于 2020 年，目前在陪伴投资者用正确的方式学习投资，下场实操。凭借在投资领域的良好口碑，有知有行在初创阶段已与一大批忠实用户同行。未来我们希望成为一家财富管理公司，不仅帮助投资者学习投资，也能让大家在有知有行安心交易，踏实赚钱。欢迎在「有知有行」社区 和我们互动交流。
🛰️ 不管是在有知有行，还是小宇宙、喜马拉雅、QQ 音乐、网易云音乐、苹果播客、豆瓣、三联中读、蜻蜓 FM、荔枝播客、微信听书、Spotify、Amazon Music、Google Podcasts，以及 Overcast、Pocket Casts、Castro、Snipd 等泛用型播客客户，我保证你都能找到我们的三档节目，《无人知晓》《知行小酒馆》和《投资ABC》。
🎺 创作团队
嘉宾 ｜主持 雨白｜后期 明睿｜制作 星星 雨烨 ｜单集封面 Recraft
免责声明
本播客所述投资相关内容皆以交流分享为目的，仅供参考，不构成任何市场预测、判断，或投资、咨询建议。市场有风险，投资需谨慎。主持人及嘉宾对投资相关内容的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证，并提醒您对相关内容请结合自身情况进行独立评估，依据或使用相关内容所造成的后果由您独自承担。
感谢您对本播客原创内容的青睐。如转载或引用本播客所述内容，请注明出处。转载前请与有知有行联系并取得同意。
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05:28 极端的冷热不均：5000 万以上房产卖到缺货，500万以下房产门可罗雀，200 万房产靠欺诈售卖？
09:02 楼市正在分化为「天」「地」两个方向：各地频出的土拍地王们，并没有让市场热起来
14:01 如果第四代住房 = 好房子，那我们前三代住房的业主算什么？😭
22:07 买房的悖论：因为求安定而买房的购房者们，必须每隔几年折腾一次，才能保障手中资产的竞争力
26:06 产品力极速变动的关口，持币观望的购房者，要怎么才能下得去手？两个参考方向——
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42:54 土地不稀缺，房子也不稀缺：对人口持续净流出的城市而言，刚需房将越来越难找到接盘者
52:47 如果「有房 = 人生赢家 = 幸福」的时代已过，你是否还愿意被需要还款30年的钢筋混凝土绑住？
61:00 买房人的玩法总结：产品套利，租息套利，法拍套利，土拍套利
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15:39 第四代新房产品，扬州的案例：宋风住宅，图片由嘉宾提供，仅作参考，不作为投资建议👇
18:26 播客里提到的住宅租息(租金回报率)、房贷利率、国债收益率、存款利率的对比 👇
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评价...
空空如也
小宇宙热门评论...
吖波浪
3个月前
广东
155
说是聊房地产，其实聊的永远是上海房地产。
不肖川
3个月前
上海
138
现在城市的人之所以活得那么累
是因为你总想要得到很多很多东西
但是幸福其实是有两条路径的
一条路径是
你得到了东西，你满足了物欲
但是人的贪念是无止境的
你得到了，开心几天之后，就又要去追索
还有一条路径是
你一开始就不需要拥有它
苏格拉底走进集市，看见许许多多的奢侈物品，他感叹一声说：原来这个世界上有那么多我不需要的东西
人不想要某些东西，这本身就是一种自由
拉风仔_
3个月前
上海
124
57:39 emm 听了两年你们分析房产…各种叙事趋势预测…每次都预测错误…大家都知道目前不会涨…但不代表之后…
甜甜圈爱睡觉
3个月前
美国
72
17:56 感觉是中产阶级被挤出了，只有高净值人群青睐的好房子和牛马的歇脚点有行情。
时空旅行者123
3个月前
山西
62
和主播接触面和年龄有关吧，聊的太高来高去了，对二线及以下的大部分普通人没啥参考意义。
星星废话多
3个月前
北京
47
这期其实还有一个我本人很心动的备选标题来着（bushi）：E187 买5000万大平层的人那么多，多我一个怎么了？！（已老实.jpg）
懒觉郎
3个月前
福建
45
跑了很多很多城市跟地区，就这么说吧，国内非一二线核心区的楼盘，夸张地说，空置到这颗星球人口翻几番都住不完🤣
KayKayisKay
3个月前
北京
37
作为一个经济投资类播客，你们总聊 5000 万以上，180 以上的房子，到底多少受众，调研过吗？
平野喵喵
3个月前
北京
37
北京真的好烂真的
Ass嘟嘟
3个月前
河北
33
「🏠房价」
春节后至今，大部分一线城市房价，已经回落到历史新低。
不是发生了什么，而是期待它发生，但是没有发生。
以往，量在价先。然而现在，并没有。房子不难卖，但是卖不上高价。溢价率收窄，流动性扩大，预期降低。
极端的冷热不均：房价处在严重冷热不均，市场分化在2025年4月份几乎走到极端。5000 万以上房产门庭若市，500万以下房产门可罗雀，200 万房产可能靠欺诈售卖。
「✅楼市分化」
受土拍利好导致的新一代住宅，炒热了改善和置换需求，导致天资产抗跌，加上新房热销，买不到的人溢价。
开发商拿地保本定价 - 利润率3%。
土拍套利：因“地王”出现，把定价推高到新的溢价高度，显得周边的大户型二手房很便宜。
但土拍地王，并不代表市场很热，只是限价被放开了。
过去一手限价，优先买一手；现在市区土地价格全面放开，地王造成了超高单价的小区诞生，品质更好、得房率更高，且不愁卖，使得边上的二手房性价比看上去提高了。
控价挺量→控量挺价。
「✅新赛道“好房子”」
高得房率、低密度。市场越差，产品越卷。
传导链路：新房 → 二手房。
15~24年第三代、09~15年第二代，00~09年第一代，00年前老旧小区（老破小）。
第四代的出现，把场子弄热了，第三代局部的好产品被抬高溢价，更抗跌。
老破小 → 高租息赛道。
现在房地产，越来越像一个大宗的消费品。
对从未上车的刚需者而言，很难从资产配置的角度说服自己买房是有价值的。因为要么0，要么超过100%。
「✅买房悖论」
红皇后的游戏：只有拼命奔跑才能停留在原地。
买房的悖论：因求安定而买房的购房者们，必须每隔几年折腾一次，才能保障手中资产的竞争力和流动性。
如果买在产品力急速提升的关口之前，有可能买到一个有风险的房子。
定价逻辑：要好卖，就要有源源不断的“涨价预期”。
「✅买房」
1）好产品
市场回暖的那一刻，才是你可以放心的认为产品不会背刺你的时刻。
市场稳住 + 产品力大幅高于现在自住住宅，置换需求非常刚需且成立。
2）高租息
要买的房子，租息/租金回报率，远远高于自己租房，甚至理财，甚至月供（租息套利）。无法拒绝的高租金。
租息 = 年总租金 ÷ 最新的成交总价。
3）房子是一个城市的ETF
当你买入这套房子时，相当于拿家庭资产负债的60%以上买入这座城市的产业ETF，当产业出现急速扩张时，所持有的房子涨幅不会差。
老城区，受产业波动影响较小，只要人口持续流入，城市依然有经济活力，基本盘会非常稳。
买房，先判断驱动因素，是受产业的影响，还是人口迁入的影响。
4）北京
五环内的房子，新房和次新房的供给实在太少，特别是二三环以内；
北京的保租房和公租房的数量非常少，且在相对较偏位置，但上海基本每个区都有且供给持续增加。
疫情之后二房东市场崩盘了，只能整租，更加供不应求。
一类人买房是出于漂泊感，但不一定是真的需要通过拥有一套房子来实现。
「✅叙事变化」
变动中的核心叙事：从「穿拼多多、买大平层」到「买美债、租别墅」到「省吃俭用买黄金」
并不是觉悟了，而是通缩的大环境，使得预期发生变化。
原来能忍的，现在不想忍了。开始有一种逆城市化的倾向，寻找“明日故乡”。
原来都讲地段，现在都看产品。
开发商开发周期很短，购房者还贷周期很长。有时地王频出，可能整个周期已经走到极限。
世界上不同收入结构的人，在房地产上的杠杆率完全不同。越是年轻、收入相对比较少的人，在房地产上的仓位越重；越是超高净值的人，在房地产上的净值占比越低，加杠杆的空间反而会越大。
收缩状态下的房地产繁荣：做外贸，因出口收缩，在老家关掉一个厂，在上海可以买好几套房。
「✅不稀缺」
1）土地不稀缺
只有住宅的指标才稀缺。
豪宅周期是一个下行防御的标的。即在流动性不足的收缩性防御。一旦周期复租高，风险偏好回归，流动性最高的资产会受到资金的流入，马上切换回来。
现象：各地政府土拍都在供豪宅。
周转周期很快，豪宅的周期可能上行两三年就结束。豪宅现在处于强势放量的阶段，如果回到主流的刚需行业，又会把豪宅的周期拉下来。
2）房子不稀缺
刚需恢复到之前的上行趋势非常难。因为房子不太会折旧完。就像现在看到黄金在涨，但是存量的黄金不会消失。
对于刚需来说，中国已经不缺房子了，中国缺的是好房子。
对人口持续净流出的城市而言，刚需房很难有接盘者。
3）主线
主线周期还会有，但是叙事会切换。
如果你在房子投资上能够盈利，一定是提前发现了某种叙事。
数字游民、退休养老群体的选房逻辑，绝对和之前的地段论、产业论很不一样。
小林菌
3个月前
北京
33
35:22 在北京三环里租房很容易破防。大量互联网牛马支撑忍受着。卫生间干湿分离？连带窗的卫生间都是稀缺资源！
你但凡动点脑子呢
3个月前
上海
24
扯什么蛋呢，乌鲁木齐1.8万月租你租的出去么？而且关于新房一直涨的说法，你们这说法不是让不明所以的普通人往火坑里跳么？能全款买新房当然好，为什么？因为整个小区的人成本价都是这么多，不出现绝对黑天鹅时间不会比这个价格低，但是你上杠杆的话利息不是成本么哪怕只贷100万也有50万利息（这还是公积金贷款），真不知道这几个男的说这些话的时候前后矛盾，一会是地王旁边要涨价，一会是有新一代好住宅在你的小区附近你就要跑，你们真的想清楚了么？
瓦尔登湖_y0Dj
3个月前
江苏
21
28:24 这个租金你得一直租的出去啊，这玩法只要空几个月就毁了。太不严谨了
管子_VxAJ
3个月前
江苏
12
从京沪永远涨变成豪宅永远涨
熊猫_7SFi
3个月前
广东
11
25:51 一手房没跌，但是一手房早晚要进入市场，变成二手房，如果二手房再跌，那不是资产在贬值吗
雪碧小八
3个月前
浙江
11
生活在浙江嘉兴，想买套小房子（120平左右）自己住，结果看来看去也没选中，老的在售新盘产品力不行（比如玻璃是两层的，墙面是真石漆的），新的在售新盘哪都好，就是面积几乎都超级大（主流160平以上），感觉又压力很大不敢背太多贷款😭不知道近期到底要不要买😭其实自己没有那么急要买一套房子，只是发现一个自己的家能带来许多安全感与生活的勇气
别听妈妈的话
3个月前
广东
10
我正在深圳挂盘卖我的房子考虑置换，确实是冰火两重天…手里的难出手，看上去买不起！
straybirdya
3个月前
北京
10
Not wanting something is as good as having it！
苏格拉底的故事✔️
大春_M70o
3个月前
广东
9
怎么说呢，楼市回暖，真怕她不来，可又怕他乱来。
kirk_chen
3个月前
江苏
7
雨白 雨白，周日是要去杭州西湖领克用户中心嘛
HD984079g
3个月前
广东
6
等来了Nick第11期播客 真好😄
程程程cc
3个月前
北京
5
28:24 乌鲁木齐这个租金考证过吗？
何豚君
3个月前
上海
4
05:36 羽白不要老打断嘉宾说话？正好在听到感兴趣，突然就被主持人转移话题了555555
YU_NG
3个月前
上海
4
爱楠师
未完成的我
3个月前
北京
2
听这期心里一直有个问题，为什么要人为控制房子的品质呢？
星空_EzAA
3个月前
北京
2
感谢三位老师，有个问题想请教下Nick和天楠老师:
打算今年在北京买房，结婚刚需用，前期一直也在关注Nick和天楠老师的趋势动物小程序。
目前看中的区域和小区是红庙附近的人民日报社家属院65平两居，属于老破小，带电梯环境也不错，但是价格相对周围片区高出不少，请问这个小区房子值得买吗，未来在下跌趋势中处于什么样的水平，如果不合适有其他推荐吗？
GOOD棒
3个月前
广东
2
🤩更新啦更新啦ε=ε=(ﾉ≧∇≦)ﾉ
五月的雪
3个月前
湖北
2
年度最爱播客
醋溜锅包肉
3个月前
北京
2
多我一个怎么了！
陈太太本人
3个月前
北京
2
第二
soar
3个月前
上海
1
30:03 懂了，这就去张江看房
HD-Vivian
3个月前
浙江
1
来咯来咯，又是一个美好的周五
GOOD棒
3个月前
广东
1
🏠目前由于缺乏明显政策刺激，未必是最佳卖房时间
🈶️整理笔记、思维导图和逐字稿
需要可保存学习（复制到手机浏览器打开保存即可）
🔗：https://pan.quark.cn/s/8943fcc13583
笔记（部分）📒：
✨对于投资市场而言，房子是什么？
在投资市场角度上，房子可以视为城市的ETF，不同城市的房产受产业扩张或人口迁入等因素影响，投资者需判断驱动板块的主要因素来决策。
✨刚需房市场在当前形势下面临的挑战是什么？
在人口流出的城市，刚需房市场正面临严峻挑战。由于老龄化和总人口数量不增加，大部分城市的刚需房难以找到接盘者，除非是持续净流入人口的核心城市。刚需房市场很难重现过去的高点行情，叙事可能会发生切换，转移到其他更具潜力的房地产类型或地区。
✨房地产投资的传统路径是否还适用？
在过去20年，房地产投资确实带来了高回报，但随着时代变迁，房地产繁荣所对应的整个趋势结构已经发生变化。如今买房想要获得过去20倍收益的可能性已大大降低，因此，在决定买房时，需要考虑是否做好准备花费30年时间去偿还房贷，牺牲更多时间和选择。
✨目前买房是否仍是最佳选择？
当前情况下，如果选择买房，需认真思考自己是否准备好长期为房贷买单，并承受相应的时间成本和压力。同时，随着人们对于靠房子赚钱增长不再抱有期望，开始反思居住空间与理想生活的紧密关系，可能会选择旅行居住、换城市体验生活，甚至通过网络远程工作来满足自住需求，而不是局限于固定的一个城市购房还贷。
✨未来社群文化是否会有所改变？
预计在未来2到3年内，中国会出现真正的社群文化，比如90后的生活状态将出现新的自助范式。产业和新房定价的变化会导致具有共同偏好和产业背景的人群开始聚集在一起，形成类似“小红书博主聚集在武康路”这样的新社区现象。
✨当前房产投资有哪些新的玩法？
目前房产投资主要有四类玩法：
一是购买好产品并进行套利，利用高得房率提高性价比；
二是通过租金套利，选择高租金城市的房产投资，利用租金补贴成本；
三是法拍房套利，抓住华北地区法拍房供应爆发的机遇，采用7折买入8折卖出的方式获取流动性溢价；
四是短期租赁和民宿运营等新模式，适应不同人群的居住需求变化。
✨在当前房地产市场中，认为现在是否是合适卖房的时机？
对于趋势交易者和观望的人而言，现在还不是付出筹码购买房产的时候，因为房产市场的赚钱效应不足以吸引投资者离开其他可能获得更高收益的投资（如黄金）。此外，法拍房市场由于其买方定价机制，在流动性较差的情况下，价格可能会被低估，但不建议以此作为投资建议。
✨觉得最佳的卖房时机是什么样的情况？
最佳的卖房时机通常出现在房地产刺激政策出台后，尤其是在政策公布当晚，市场关注度高，潜在买家会被充分调动，成交效率会更高。目前来看，由于缺乏明显的政策刺激，未必是最佳卖房时间。
✨对于当前市场环境下，是否建议裸卖房产？
不建议裸卖房产，尤其是在当前市场紧平衡状态下，一线城市大部分小区的实际成交价仍高于去年同期，且边际降价速度已进入极端区间，快速下滑的过程不可持续。预计在未来几个月，市场可能会出现政策利好与悲观情绪共存的情况，这可能是左侧的第一个买点，即折扣最深且确定性较高的购房时机，可能出现在六月份左右。
✨如何评估自己持有的房产是否具备较好的投资价值？
评估房产投资价值时
1️⃣首先需要查看自身房产的产品力，对比所在城市最新一代住宅的距离以及所在板块的新旧程度。
2️⃣其次，关注房产的租息水平，因为降息过程中高租息资产将受到更多青睐。
3️⃣同时，房产所在板块的位置及其产业发展趋势也至关重要，板块内房屋的新旧程度、产业状况以及就业人口引入情况都会影响房价走势。
4️⃣最后，拥有相对较好产品力和位置的房产，在大的市场波动中通常具有较好的抗跌性和升值潜力。
