🏠终于讲楼市啦🥳 🈶️整理笔记、思维导图和逐字稿 需要可保存学习（复制到手机浏览器打开保存即可） 💖麻烦帮忙顶上去让更多有需要的人看到🥰 🔗：https://pan.quark.cn/s/68c7a5f7f2d8 笔记（部分）📒： ✨M1和M2之间的关系以及它们与股市或房市表现的关系是怎样的？ M1增速高的年份往往预示着股市和房市有较好的表现，就像办公楼前停车场车辆增多预示着资金将从银行体系流入社会，进而影响资产价值一样。在中国，M1上升通常会带动整个中国风险资产价格上涨，而在美国则表现为美股表现不佳。同时，M1减M2指标与楼市环比关系密切，是更为灵敏的领先指标，进一步证实了楼市、股市和货币现象之间的紧密联系。 ✨最近楼市的动态如何，是否会有第五次下跌？ 最近的楼市呈现了跌速放缓但仍未止跌的情况。预测还会有第五次下跌，这主要是基于当前的利率环境和货币流动性还有很大的空间，并且从货币周期上看还未启动新的上升周期。 ✨目前市场对于负债和加杠杆的态度如何？ 虽然政府鼓励负债和加杠杆，但大多数人出于对风险的谨慎，开始追求债务最小化，热议提前还贷。利率下降并未带来购房潮，反而引发了购房者对低风险资产的过度追求，而非高成长资产。 ✨当前楼市是否存在一种新的叙事逻辑？ 确实存在一种新的叙事逻辑，即高成长不再是主流购房偏好，市场正逐渐接受并偏好低风险、高租息的投资标的。这打破了过去以高成长为核心的旧世界叙事，市场正在走向一个新世界，表现为对低风险资产的偏好增强，同时许多历史经验在当前环境下不再适用。 ✨如何看待当前楼市中的右侧交易现象？ 当前楼市确实越来越多地出现了右侧交易的现象，即在趋势确认反转后才进行投资操作。例如，在2023年8月份后，许多投资决策开始转向与市场趋势一致，即使在左侧逆势投资也可能面临损失，因此谨慎对待并做好风险控制至关重要。 ✨对于未来房地产市场发展趋势的看法是什么？ 未来政府可能会重新定义一种新的资产类型，即“天资产”，区别于传统住宅，并可能发展成为一种新业态。政府会通过包装新赛道来吸引购买力，控制供需关系和价格走势，维持这种新型资产类型的稳定发展。同时，新产品形态迭代迅速，购房者需要及时更新资产，选择有成长性和更好居住体验的新产品，以适应未来的货币周期和市场趋势。 ✨学区房的价格表现如何？ 部分城市的学区房价格表现坚挺，如北京西城的部分学区房最近又有上涨趋势，尽管人口出生率下降，但学区房仍有量价齐升的现象，具体原因尚不明确。 ✨对于2025年楼市展望，有哪些抽象且迷人的资产类别值得关注？ 抽象迷人主要形容低资产类别，比如成都的老破小，因其低共识性和强趋势性而引人关注。此外，写字楼这类资产也展现出独特价值，尽管趋势不强，但其租金收益高，居住体验好于传统住宅，且物业费虽高，但依然具备较高的性价比。 ✨高租息这一资产类别是否值得关注，以及其内部有哪些分类？ 谨慎看好高租息类资产在未来可能走出趋势，但目前还未形成明显趋势。从高租息逻辑推导，会发现一个与传统审美偏好不同的新世界，这个新世界是非常关注的投资赛道。具体到高租息内部的分类，可以从最低到最高的城市来分析租金水平，例如厦门作为最低的城市，其租金利率超过银行基准存款利率（1.1%），且厦门过去领涨但现在下跌后仍有1.3%的租金水平。 ✨如何利用城市更新维度分析房地产市场趋势？ 在城市更新维度上，可以分析老城区、老城更新区、一代新区、二代新区等不同城市更新阶段对房地产市场的影响，通过观察城市更新进程中的业态偏好、拆迁建设进度、政策导向等因素，从而判断不同资产类型的趋势强度。此外，还关注了县城板块的发展潜力，以及农民自建房流动性增强带来的新型资产类型。 ✨对于普通投资者来说，在股市和房市中，什么时期是较好的参与阶段？ 对于股市红利赛道，可能当前正处于中期阶段；而在楼市高租息赛道上，相较于股市，滞后一些，但仍能提供较大且未被充分交易的机会。 ✨如何判断一个资产类别的赔率是否足够高以进行趋势交易？在A股环境中，为何赔率可以足够高，即使胜率较低？ 通过历史回测和实证分析，计算不同品种的胜率和盈亏比，找到能实现正期望收益的模型。同时，主线行情的发生频率和持续时间也很重要，以及回撤周期要短，以确保整体交易策略的有效性。A股市场风格轮动快速，每两三个月会出现一波主线行情，这些行情的爆发性和持续性提供了较高的赔率。不过，这并不代表所有主线都能走出类似费的行情，而是需要捕捉到主线的发生与切换。

在录播客马拉松，有点累，先不回复评论了

每次听完关于房产的节目，都会去搜索研究一遍北京的房子。然后被北京新房的垃圾位置打击到。感觉第四代住房就算产品力提升，在北京也能难取代上一代产品啊，没一个真正意义上的好位置

「✅M1与楼市、股市的相关性」
1）M1
MI新增存款、非银，个人活期账户、非银支付机构付给商家的钱 - 商家活期。
新旧口径波动差不多，波动率更低。货币和楼市的相关性没有被破坏。
每年1月份都是异常值。
2）M1减M2指标
M2（办公楼）、M1（办公楼前的停车场），只要从办公楼进出，都要到停车场。
在中国，银行占主导。一旦钱从银行出来，到停车场进入社会，接收方是股市或房市。M1上涨，股市上涨。银行是因，资产是果。
再美国，美股占主导，M1高增速，美股反而表现不好。美股是因，货币是果。
3）货币现象
楼市、股市是货币现象。
M1跟楼市同比高度相关，股市滞后6~8个月。
M1减M2指标，跟楼市环比高度相关。
4）跟踪刺激政策之后三个月的房价指数变化
924后新的楼市刺激政策：二套房首付比例降到15%，同时降低存量房贷利率。
过往三轮（2024年5月、2023年8月、2022年9月）刺激都没能让房价止跌。这一轮只是降低了下跌幅度，但没有让趋势发生扭转。
2023年8月“认房不认贷”之后，真正的斜率加速。

「✅新旧转变」
旧叙事被打破。利率一降再降，政府鼓励负债、鼓励加杠杆。但大部分人都在追求债务最小化。
现在新的叙事“只要能打败利率就好了”。逐渐确认，高成长不是新主线。新势力离谱但真实。
去年极端波动，太多闻所未闻的经济学指标完全超出预期。大量经济学指标是处于历史极值区间。现在游走在过去20年最大标准差的历史区间。
左侧交易最大的保护是不要把筹码all in，可以做试探、试仓，但是千万不能在左侧把自己的筹码全推出去。

「✅高租息」
2024年的楼市负贝塔，内部演绎的是对过去高成长低租息资产的杀估值。
2024年，沪深300涨16%，楼市全国大盘跌10%、高租息如乌鲁木齐跌了3%。
高租息普遍有超额，印象中落后的、边疆的、边缘的、低共识的城市租息很高。
高租息资产，大部分来自于分母端的足够便宜，局部有一些外来人口的流入。增值来自于真实的需求。

「✅当前房地产市场趋势」
土拍热（天使轮）→新房温（一级）→二手凉（二级）→法拍寒（三级）→不良资产冻（四级）
1）溢价率
取决于起拍价、最高的现价。
原来限价、起拍价高、市场热度大，溢价率锁定在10%左右。
现在解除限价，政府降低了起拍价，溢价率人为做高。
土拍：全国所有土地的平均溢价率指数超过了21年。
2）好产品
政府考虑卖最好的地块，叠加住建部提出“好房子”，一系列新产品规范开始松动，现在第一批新规产品已经面世，产品力提升，新房市场“温”。
“天资产”可能是未来一段时间政府和开放商的主流叙事，包装一个新赛道，再稀释所有过去的资产。

「✅置换」
不争的事实：如果每一轮不折腾自己资产，就会被新的主线甩掉。
房子要每隔几年置换到新产品形态上，每次选择（时机）非常重要。
以现在的周期和趋势，如果接下来价格指数启动、趋势走到右侧，购买者既享受了低利率，又享受了好产品，又享受了货币的宽松周期，顺势而上。
对比老产品的天花板和新产品的价格，获得相同的套内面积，总价几乎不变。
新的货币周期启动需要新的主线引领，新的好房子赛道作为天资产引领下一轮的主线，是高度关注的叙事。
真正的货币周期启动不存在局部行情。
当下这个时机不适合纯卖，很适合置换。如果不置换，也能吃到涨幅，只是说没有参与到新的主线而已。
天资产：主流赛道，做成长。
地资产：现金流赛道，有深度价值。年租息大概率在股市里跑赢企业平均贷款利率、在房市里跑赢房贷利率。

「✅退市」
类比股市，每个房源都是一只股票，每个房东都是大股东，你可以支配它的自由现金流。但最大的特点是没有退市制度，会以失去流动性的形式完成退市。
只截取每一个城市的所有楼盘的平均价格，过去这三年熊市几乎没跌。新的好房子不断进来，单价不断提升，同时贡献成交量。成交中枢不断抬高。
如果没有跟上新的主线，在价格上越来越弱势（成交周期变长、折旧率变大、溢价空间急剧增加）。
折扣率：去年9~10月是最大的，上海13%。现在是9%。今年以来流动性大幅增加。
从指标上观察，学区标签的房子最近量价齐放，尤其是华北和西部。

「✅2025年楼市展望」
天资产：共识，很迷人但不抽象。
地资产：抽象且迷人。不常见、低共识。
抽象就是低共识，迷人就是强趋势。
抽象跟迷人同样重要，低共识肯定是抽象的，但是迷人东西是少数的。
高共识是今天能大卖，明天就死。
所有微小的前沿的强势都会引发成一个巨大的主线，如果不参与这个主线，损失很大。
（上海）现在写字楼跌到旁边住宅的3~5折，物业费贵。深度价值的低资产。

1:14:19 这可有爱了吧！😍😍😍😍就算每期都是nick，那又怎样呢！欢迎nick来宜宾踩盘，宜宾人欢迎您!听完你们之前有一期聊房地产，当时提到了宜宾，受启发，三个月之后买了一个房，当时参考了当时你在节目中的小建议。后面小小赚了一点点。😀😀宜宾虽小，但生活起来超级安逸！

哇喔，nick来了呀！开心开心😁

我去年6月低点卖掉西城月坛的老破小学区房，然后卖亏了，后面我的同户型又涨了70-80万，只能说自己没那个命呀，也坦然接受了。 另外，作为一个把孩子生在高峰期的妈妈，我已经做好了未来孩子上不了好高中，以及考不上985/211的心理准备，只要孩子身心健康就好。 作为家长，做到自己能力范围内能做的，其他的就顺其自然吧。

“人是越救越麻的。”同意！

29:07 18年卖掉了一套快20年的老房子200万，打新买了一套，22年初卖掉了打新那套300万（换区生活确实住不到了），又打新了一套340万，刚交付。新的这套反正倒挂已经没有了，320大概能出。但回过头看看，要是没折腾这两次，最初那套房现在只能卖120。😂

15:58 哪有什么新世界旧世界，一直就是同一个世界，无非是金融史读少了、读窄了、读得不够久远或者不相信历史的地心引力，另外就是犯了强相关即因果的错误

小程序改了很多，细分超级多，大力👍

来啦来啦🛋🛋🛋✧٩(ˊωˋ*)و✧

杭州跑了两周盘，发现 1000 个做接盘侠都不配，太魔幻！

39:22 不同学区的基本面也不同的，不能一概而论，要看这学校是不是很牛的。

我去好巧 我昨天在其他平台偶然知道有趋势动物这个小程序 还看了半天 现在在挑选播客看到楼市不以为意结果点进详情发现嘉宾就是主理人

救市四次的背景还是货币未真正大放水，通胀未起。

我咋没想到锁定一年这骚操作啊😂，嘉宾也算是知行合一了，也是记得一年多前的节目他也是觉得楼市可以来一下了。我也一样，买了两套，赔的不多，5%吧，但已经把我的房地产信仰给打没了。

32:00 个人建议南昌房产千万不要碰，我深爱南昌。但南昌房产2o年内绝对没希望（笑）

对楼市感兴趣的朋友，欢迎大家搜索体验小程序：趋势动物pro

为啥咱们就没有能跟踪房价的产品呢。有一笔买房钱，现在买呢没有合适的房源，不买呢又怕有什么波动😂