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租赁经营模式和追求“坪效”都是一把双刃剑

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最近几年新建或改建的酒店，已经从多年前的面子工程中觉醒过来，投资人会考虑“坪效”这两个字，要求设计团队必须体现空间优化，就是通过合理布局，提高客房、餐饮、会议等空间的利用率，采用多功能设计，为未来运营能在同一个空间下，可以用于不同的场景而产生复合创收。例如：客房的智能化应用和家具设计的优化改进，去除了占用空间的电视机柜和不必要的其他橱柜，家具边角采用圆型设计等等，相对简约但不失现代感，让顾客的使用面积扩大并且使用更加方便。除了特色餐厅，多功能的24小时的咖啡厅、休闲酒吧为运营提供了创新空间。在互联技术的加持下，通过消费和数据分析，酒店能够在可利用的空间为顾客提供更有效的服务。这是行业进步的一种可视可体验的结果。

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坪效，就是每平方的效益，原本是衡量商场或商铺经营效益的一个重要指标，它指的是每平方米营业面积所产生的销售额。计算公式为：坪效 = 营业额 / 面积。现在也成为了衡量酒店经营效率的一项重要指标，尤其是城市酒店，由于地价昂贵，空间利用率成为影响盈利的关键因素之一，高坪效还能帮助酒店优化运营流程，提高人力资源的利用率。所以在竞争激烈的当下，“坪效”这一指标，受到了酒店行业的重视，更已经被租赁物业性质的酒店用到了极致。

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所谓租赁物业酒店，就是投资方通过租赁别人的物业，阶段性地拥有物业的经营权，相比不动产酒店投资，这种模式前期的筹建周期比较短，省略了土建和基建的环节，在特定阶段，短期快速获得投资回报是这个模式的优势。因此，在我国得到快速复制和普及，以至地段优越的物业租金不断上涨。而租金的压力就像是悬在投资人上方的一块大石头，被挤压的利润空间极大的影响了短期投资回报的速度，这也是行业中经济型酒店略加投入升级，然后提高房价的原因所在。这类租赁物业酒店，对于“坪效”的概念是用到了极致。通常做法有：和物业方谈一个总包价（相当于二房东的概念）。举例：底层大堂留部分面积作为前台接待，其他的分别出租给不同的第三方经营者，第三方的业态可以有咖啡馆、花店、手工艺品、特产商店等等，这样的做法起到了摊薄租金的作用，但对于加盟品牌的酒店来说，是有损害的。因为酒店作为二房东，租赁部分面积给其他业态方，也需要在有限的面积追求坪效，导致了没有足够的仓储空间而暴露式堆放物品，而且为了追求收益最大化，经营对象往往是社会大众而不局限于酒店消费者。举例：为了减少人力资源，将原设计中唯一配套的餐饮也采用外包方式，给第三方经营，其结果就是第三方经营者为了自身的盈利，还会在酒店划拨的早餐标准费用中克扣成本，多赚利润。这对于入住酒店的消费者来说，体验可能大打折扣。

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说到这，就要提出一个值得品牌方和投资人，谁该对这些现象负责的话题。一般来说，有价值的品牌，是不会收到加盟费后放弃品牌标准管理，而让加盟商随意经营的。但部分追求快速扩张的品牌方却会为了速度而采取默认妥协的方法。这种现象在行业中是普遍存在的，其结果就是影响品牌的价值和发展，也影响投资人的创收，因为消费者是最好的裁判，消费者的口碑将决定品牌的价值。

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租赁经营模式和追求“坪效”都是一把双刃剑，在阶段性拥有的物业资产上，争取最短的时间赢得最大的利润，这往往是受到机会成本和经济大环境的影响。以外包的形式得到坪效的成败，将取决于对第三方的选择和品牌标准的匹配度。无论是国际还是国内的酒店，在这个赛道上的竞争是需要尊重品牌和消费者的。