达菲的世界 - 节目列表

最近有一个现象很值得看。 AI正在造富。 而这一轮新钱，正在流向房地产。 韩国半导体产业链赚到钱之后，首尔和半导体带的房价开始上涨。 美国OpenAI、Anthropic等公司员工套现之后，旧金山豪宅成交明显升温。 国内也一样。 深圳、杭州、上海、苏州这些和AI、半导体、算力、光模块、硬科技产业链高度相关的城市，豪宅和核心改善盘正在变得更热。 于是很多人开始问： AI造富的尽头，真的又是房地产吗？ 更直接一点： AI能不能救楼市？ 我觉得答案是： 能，但只能救一小部分。 它救不了所有城市。 也救不了所有板块。 更救不了普通人手里那些没有流动性、没有产业承接、没有接盘人的房子。 这轮AI财富效应，本质上不是楼市普涨信号。 它是核心资产分化加速器。

6 月房价数据出来了。 中指研究院数据显示，6 月百城二手住宅均价为 12639 元/平方米，环比下跌 0.42%。 跌幅比 5 月扩大了 0.10 个百分点。 也就是说，6 月二手房价格不只是还在跌，而且跌幅还扩大了。 从城市层级看，一二三四线城市全线下跌。 一线城市二手住宅均价环比下跌 0.16%。 二线城市环比下跌 0.46%。 三四线城市环比下跌 0.48%。 更重要的是，和 5 月相比，各线城市跌幅都在扩大。 这说明现在二手房市场的主线，仍然是以价换量。 成交有修复，但价格还没有真正稳住。

最近土地市场的数据，很值得看。 上半年，全国 300 城涉宅用地成交建面同比下跌 28.6%。 也就是说，成交面积少了接近三成。 更关键的是土地出让金。 上半年 300 城涉宅用地出让金合计 5205 亿元，同比下降 41.3%。 面积少了近三成，金额少了四成多。 这说明什么？ 不是简单的“卖地少了”。 而是房地产旧循环正在继续失速。

最近韩国楼市又火了。 首尔公寓价格已经连续上涨很长时间。 韩国半导体产业带附近，房价涨得更明显。 龙仁、平泽、华城、水原这些地方，因为聚集了三星、SK 海力士等半导体产业链，成为这一轮韩国楼市上涨里最受关注的区域。 有些区域短期挂牌价上涨很快。 还有不少买家直接用现金买房。 房价越涨，业主越不愿意卖。 挂牌量下降，惜售情绪变强，买家开始担心错过。 这是不是很熟悉？ 这几乎就是我们过去楼市上行期最典型的状态。 买家怕以后更贵。 业主觉得还会涨，所以不急着卖。 成交热度起来之后，周边资产也跟着被重新定价。 然后消费开始升温，奢侈品、豪车、高端服务也会跟着涨。 很多人看到韩国这个现象，第一反应可能是： 韩国楼市都涨成这样了，中国楼市是不是也快了？ 是不是只要救市政策足够多，房价就会重新起来？

最近有一份数据，看起来非常漂亮。 1—5 月，全国规模以上工业企业利润总额同比增长 18.8%。 增速比 1—4 月继续抬升。 如果只看标题，很容易得出一个结论： 经济是不是明显好起来了？ 企业是不是开始赚钱了？ 居民收入和楼市是不是也快跟着回暖了？ 但问题是，很多普通人看到这种数据，第一反应不是兴奋，而是疑惑。 数据都大涨了，为什么我反而觉得更穷？ 为什么消费更谨慎了？ 为什么身边做传统行业的人，压力还是很大？ 为什么楼市里只有少数项目卖得好，大多数房子还是很难动？ 这不是你的错觉。 因为现在的经济，不是全面复苏。

李蓓说，这轮调整之后，房地产将迎来 10 年上升期。 这句话最近又被很多人拿出来讨论。 为什么？ 因为她过去几年一直坚定看多地产，从 2023 年喊出地产是“十年一遇级别的机会”，到 2025 年继续重申看多判断，她的方向一直没有变。 但现实很尴尬。 截至今年 6 月中旬，她代表产品年内亏损已经超过 24%。 其中很重要的原因，就是她重仓了地产和建材板块。 所以很多人现在就开始问： 李蓓是不是看错了？ 房地产到底还有没有机会？ 普通人现在是不是应该跟着抄底？ 我觉得这件事一定要拆开看。 因为这里面最重要的问题，不是李蓓对不对。 而是普通家庭能不能把机构的投资逻辑，直接搬到自己买房上。 我的答案很明确： 不能。

最近有组数据挺能说明问题： 今年前 5 个月，居民消费类贷款余额合计减少超过 1.12 万亿元。 这不是简单的“少消费”。 而是大家正在主动降杠杆。 短期消费贷减少，说明大家不太愿意提前消费了。 中长期消费贷减少，就和房贷直接相关。 但这里有个很容易被忽略的点： 今年有些城市二手房成交明明还不错，为什么房贷还在缩水？

你敢相信吗？ 2026 年前五个月，全国卖地收入，已经跌回到了 2009 年的水平。 财政部数据显示，今年前五个月，全国国有土地使用权出让收入只有 8048 亿元，同比下滑 28.7%。 如果再拿它和 2021 年同期那个高点比，降幅差不多接近七成。 这组数据一出来，很多人第一反应都很直接： 楼市是不是彻底不行了？ 房价是不是要一路跌回去？ 我们是不是正在见证房地产时代的终结？ 但我想先把最重要的一句话说在前面： 卖地收入跌回 2009 年，不等于房价跌回 2009 年。 它真正说明的，是房地产过去那套旧模式，真的在快速退场。 如果你只是把这件事理解成“最近市场有点冷”，那其实你还是在用老经验看新阶段。 而今天楼市最怕的，不是悲观，而是判断还停留在旧时代。 所以这条内容，我想把这件事彻底讲透。

这一期，我们聊一个最近特别容易让人误判的话题： 房产税成了地方第一大税，这件事到底意味着什么？ 很多人一看到这个标题，第一反应就是紧张。 是不是普通住宅房产税马上要全面来了？ 是不是以后持有房子都要被大规模征税了？ 但我觉得，这件事真正值得普通人看清的，不是情绪上的脑补，而是它背后更深的一层逻辑： 地方财政和楼市运行的底层逻辑，真的在变。 先说最容易被混淆的一点。 很多人一看到“房产税”三个字，就自动把它理解成我们平时讨论的那种“以后普通住宅都要普遍交税”。 但如果你稍微拆开看一下就会发现，房地产相关税费其实不是一个东西。 过去大家最熟悉的，是交易环节税。

这一期，我们聊一个很多人一看到数据就会紧张的问题： 坏消息，大涨价真的来了？ 因为最近物价数据一出来，很多人第一反应都是： CPI在涨，PPI也在涨，是不是通胀真的来了，是不是经济开始全面热起来了。 但如果把这组数据拆开看，我觉得更值得普通人看清的一点是： 这轮涨价，并不是大家收入明显改善、消费明显变旺之后带来的良性通胀。 它更像是一种输入性、结构性涨价。 什么意思？ 就是说，上游在涨，外部成本在涨，但居民消费和内需其实还没有真正恢复。 所以表面看数据回暖了，真实体感却未必会同步变好。 这才是今天更麻烦的地方。

这一期，我们聊一个很多家长、很多普通家庭都绕不开的话题： 高考过后，学区房到底还值不值得看？ 这两天不少人在说，学区房跌了，高考也没以前那么值钱了。 但我觉得，这件事真正值得普通家庭看清的，不是学区房有没有价值，而是它和高考的回报率，都已经和过去不是一个时代了。 过去大家买学区房，其实买的是两层预期。 一层，是教育回报。 一层，是资产回报。 而今天，真正变化的，就是这两层回报都在下降。

这一期，我们聊一个我觉得普通人这两年必须接受的现实： 房子的旧逻辑，真的结束了。 这两天很多人在看深圳地王。 表面上看，大家讨论的是这块地贵不贵，是不是夸张，是不是意味着市场又回来了。 但我觉得，真正值得看清的一件事，不是它拍出了多高的价格，而是它再次提醒我们，现在的楼市已经不是过去那个楼市了。 过去大家最容易相信的一件事是什么？ 只要买房，只要不买得太差，只要时间足够长，迟早大概率都能跟着市场一起涨。 可今天，这套逻辑已经越来越行不通了。 因为现在楼市最明显的变化，不是单纯涨跌，而是分化。