达菲的世界 - 节目列表

你敢相信吗？ 2026 年前五个月，全国卖地收入，已经跌回到了 2009 年的水平。 财政部数据显示，今年前五个月，全国国有土地使用权出让收入只有 8048 亿元，同比下滑 28.7%。 如果再拿它和 2021 年同期那个高点比，降幅差不多接近七成。 这组数据一出来，很多人第一反应都很直接： 楼市是不是彻底不行了？ 房价是不是要一路跌回去？ 我们是不是正在见证房地产时代的终结？ 但我想先把最重要的一句话说在前面： 卖地收入跌回 2009 年，不等于房价跌回 2009 年。 它真正说明的，是房地产过去那套旧模式，真的在快速退场。 如果你只是把这件事理解成“最近市场有点冷”，那其实你还是在用老经验看新阶段。 而今天楼市最怕的，不是悲观，而是判断还停留在旧时代。 所以这条内容，我想把这件事彻底讲透。

这一期，我们聊一个最近特别容易让人误判的话题： 房产税成了地方第一大税，这件事到底意味着什么？ 很多人一看到这个标题，第一反应就是紧张。 是不是普通住宅房产税马上要全面来了？ 是不是以后持有房子都要被大规模征税了？ 但我觉得，这件事真正值得普通人看清的，不是情绪上的脑补，而是它背后更深的一层逻辑： 地方财政和楼市运行的底层逻辑，真的在变。 先说最容易被混淆的一点。 很多人一看到“房产税”三个字，就自动把它理解成我们平时讨论的那种“以后普通住宅都要普遍交税”。 但如果你稍微拆开看一下就会发现，房地产相关税费其实不是一个东西。 过去大家最熟悉的，是交易环节税。

这一期，我们聊一个很多人一看到数据就会紧张的问题： 坏消息，大涨价真的来了？ 因为最近物价数据一出来，很多人第一反应都是： CPI在涨，PPI也在涨，是不是通胀真的来了，是不是经济开始全面热起来了。 但如果把这组数据拆开看，我觉得更值得普通人看清的一点是： 这轮涨价，并不是大家收入明显改善、消费明显变旺之后带来的良性通胀。 它更像是一种输入性、结构性涨价。 什么意思？ 就是说，上游在涨，外部成本在涨，但居民消费和内需其实还没有真正恢复。 所以表面看数据回暖了，真实体感却未必会同步变好。 这才是今天更麻烦的地方。

这一期，我们聊一个很多家长、很多普通家庭都绕不开的话题： 高考过后，学区房到底还值不值得看？ 这两天不少人在说，学区房跌了，高考也没以前那么值钱了。 但我觉得，这件事真正值得普通家庭看清的，不是学区房有没有价值，而是它和高考的回报率，都已经和过去不是一个时代了。 过去大家买学区房，其实买的是两层预期。 一层，是教育回报。 一层，是资产回报。 而今天，真正变化的，就是这两层回报都在下降。

这一期，我们聊一个我觉得普通人这两年必须接受的现实： 房子的旧逻辑，真的结束了。 这两天很多人在看深圳地王。 表面上看，大家讨论的是这块地贵不贵，是不是夸张，是不是意味着市场又回来了。 但我觉得，真正值得看清的一件事，不是它拍出了多高的价格，而是它再次提醒我们，现在的楼市已经不是过去那个楼市了。 过去大家最容易相信的一件事是什么？ 只要买房，只要不买得太差，只要时间足够长，迟早大概率都能跟着市场一起涨。 可今天，这套逻辑已经越来越行不通了。 因为现在楼市最明显的变化，不是单纯涨跌，而是分化。

最近楼市有一个变化，我觉得比很多热闹标题都更值得认真看。 不是哪个城市房价突然涨了，也不是哪条政策又上了热搜，而是库存终于开始往下走了。 这件事为什么重要？ 因为过去几年，楼市最难受的地方，从来不只是成交弱，而是库存一直在积累。 库存越高，卖房的人越着急。 卖房的人越着急，挂牌越多。 挂牌越多，买房的人越愿意等。 买房的人越等，成交越难起来。 成交越难起来，库存又会继续堆。 你会发现，过去几年最难的，其实就是这样一个循环。 所以现在库存开始往下走，这个意义不是小变化，而是： 那个最糟糕的循环，终于有了一点松动。

这两天楼市里有一个特别典型的画面，我觉得非常值得聊。 一边是有机构说，一线城市拐点到了，核心城市房价会慢慢修复。 另一边又有机构说，这一轮只是短期反弹，全国大盘还没见底，多数城市后面还要继续调整。 很多人一看到这种情况，第一反应都是，到底谁在说真话？

这两天广州“砸2亿收旧房”的消息出来以后，很多人的第一反应都是：这是不是楼市又要热起来了？ 我先说我的判断。 这当然是利好，但它利好的不是所有人，也不是所有房子。 这轮政策真正重要的地方，不是简单刺激买房，而是在修一条过去几年越来越堵的链条：卖旧买新。

当富人都开始觉得以前这些最抗跌的东西，也就是房子不太抗跌的时候，你觉得对于普通人来说，你们还能扛住吗？

今天我们来说一下近期的楼市数据。 在9月15号那天，统计局发布了70城的房价数据，到底怎么样？ 结论很简单，新房还能扛住，但二手房有点扛不住了。

关税战背景下，房地产如何发展？ 既要发挥房地产的消费平台作用，又要避免房地产的挤出效应？

心态这个东西确实太容易被调动了，一会儿这样，一会儿那样。 就像慧能大师说的，不是风动，也不是幡动，是你们的心在动。 说下最近一个粉丝咨询的案例，达菲觉得比较典型。 这位粉丝在去年买入了成都一个品质还不错的新盘，位置在武侯区一个重点新板块，具体信息我就不说了。 但最近很后悔，为什么后悔？ 因为他觉得自己当初选择错误了，应该选择当时纠结的另外一个项目。 其实也在两个项目之间犹豫徘徊了很久，最后选择了这个位置和品质更适宜自住的，那为什么现在反而后悔了呢？ 因为另外一个项目是在锦江区，锦江区最近发生了什么，大家应该也知道吧？ 不断新高的地价，新高的地王，让南三环外的锦江区地块都直起了腰杆。 所以这位粉丝觉得自己当初选择错误了，才买的楼盘估计要站岗了。 问我要不要交房后马上割肉逃掉，避免更大的亏损。 怎么说呢？我觉得只能评价为散户心态。