关税战背景下，房地产如何发展？ 既要发挥房地产的消费平台作用，又要避免房地产的挤出效应？
心态这个东西确实太容易被调动了，一会儿这样，一会儿那样。 就像慧能大师说的，不是风动，也不是幡动，是你们的心在动。 说下最近一个粉丝咨询的案例，达菲觉得比较典型。 这位粉丝在去年买入了成都一个品质还不错的新盘，位置在武侯区一个重点新板块，具体信息我就不说了。 但最近很后悔，为什么后悔？ 因为他觉得自己当初选择错误了，应该选择当时纠结的另外一个项目。 其实也在两个项目之间犹豫徘徊了很久，最后选择了这个位置和品质更适宜自住的，那为什么现在反而后悔了呢？ 因为另外一个项目是在锦江区，锦江区最近发生了什么，大家应该也知道吧？ 不断新高的地价，新高的地王，让南三环外的锦江区地块都直起了腰杆。 所以这位粉丝觉得自己当初选择错误了，才买的楼盘估计要站岗了。 问我要不要交房后马上割肉逃掉，避免更大的亏损。 怎么说呢？我觉得只能评价为散户心态。
大家好，这里是达菲。 2025年第一篇文章，我准备做一个预判。 预判什么? 当然是预判大家最感兴趣的房价走势了， 先说结论:达菲认为今年房价基本可以止跌回稳。 为什么这么说? 主要是因为几个确定性的事件。
12月24日至25日，住房城乡建设部召开全国住房城乡建设工作会议，系统总结2024年工作，明确2025年重点任务。 会议指出，2025年，要重点抓好五方面工作： 一是持续用力推动房地产市场止跌回稳； 二是推动构建房地产发展新模式； 三是大力实施城市更新； 四是打造“中国建造”升级版； 五是建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。 毫无疑问，明年房地产市场跟消费市场一样。 进一步宽松、刺激，板上钉钉了。 所以你们可以看到，对于屁股坐在不同位置的人来说，他们的反应是不同的。 中介：当下不买房，十年又白忙。 房地产开发商：真的能让我回口血？ 购房者：现在买了会不会站岗啊？ 达菲只有一个建议：多看，少动。 原因只有一个：目前的经济基本面并没有发生实质性变化。 当然，这里我们不展开说这块了，一个是说太多不利于团结，另一个是这个话题已经老生常谈，说多了就显得达菲也老了。 今天我们说一个2024收官的话题，或者说展望2025的话题： 一切都是为了去库存。 全文三千字，分三件法宝讲解，文中不时插入链接，做文中文导读，如果没耐心看的，直接拉到末尾结论。
最近几天关于取消公摊的话题又冲上了热搜，我一开始还以为是什么媒体吹风。后面看了一下并非如此，这次主要是湖南衡阳和河北张家口发文，说取消公摊这件事情。 说起公摊，一直是购房者觉得比较吃亏的一个地方，特别是一二线城市的房子。 几百万的合同价，里面可能有几十万都交给了公摊。 如果没有这些公摊的话，我国新能源消费估计还能再上一层楼。 那么这个从香港学回来但别人已经停用十几年的东西，为什么现在突然开始提要取消了呢？ 很简单，房子不好卖了。 我认为取消公摊本质上可以说是一种降房价的行为。 这个应该很好理解，比如以前单价每平米1万的房子，但公摊可能就有20%，所以实际上你这1万里面有2000块钱都是在付给公摊。 虽然大部分房子都会有一些赠送什么，常见的就是飘窗和阳台，但总的来说，得房率肯定是不到100%的。 为什么现在提出来要取消公摊？ 很简单，因为房地产市场不行了。
现在更新频率是越来越低了，主要因为两点。 第一个现在楼市行情确实乏善可陈，没啥好说的。 第二个现在楼市同样感觉很魔幻。 一方面几个头部城市，包括北上深这三个一线以及杭州成都这两个二线行情十分火热。比如成都这边上个月二手房交易量创了年内新高，然后新房的交易量也在持续走高。如果这个行情能够持续到明年1月乃至2月的话，我们可以大概率判断有一个小阳春会到来。 再加上现在头部城市开始频繁的出现地王，包括杭州5万块钱每平米的地王；成都这边高新区也刷新了记录，溢价率高达46%；上海浦东板块溢价率40%，楼面价高达74000每平米；北京则是产生了一个总价地王，由中海地产花了153亿；深圳是后海的一个总部地块，刷新了深圳的住宅地块成交记录，总金额是185亿，溢价率46.3%，楼面价也是超过了7万每平米。 这里面的数据都是真实可查的，但是大家可以看一下，拿下这些地块的都是些什么样的企业，这个就挺耐人寻味的。 另一方面，在这些头部城市的火热市场之下，三四线及以下的城市，土地大面积流拍，所以说现在的楼市魔幻。
昨天下午政治局会议的内容出来后，我相信大家已经被铺天盖地的解读淹没了，特别是其中有一句话叫做“稳住楼市股市”，我相信各位的朋友圈已经被中介用这句话轰炸完了。 包括说时隔14年再提“适度宽松”这句话，确实是真的。而且这也是历史上首次将货币政策的“适度宽松”与财政政策的“更加积极”结合一起提。 所以可以预见，明年不管是在货币政策还是财政政策上，国家必然有相当大的支持力度，让更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策扑向经济基本面，大力发展实体经济、新质生产力、新能源之类的，以此来改善经济的基本面。 这基本上算一张明牌了。 但在这个会议内容发布一天后，达菲想来讲一些不同的东西。。 首先，会议内容里有句话我估计没有多少人留意到，就是开头的“全面贯彻落实党的二十大和二十届二中三中全会精神”。 那这提到的三个精神分别是什么呢？ 全文比较多，我们就看看其中的房地产相关内容吧。
大家都知道，10月17号在国务院新闻办举行的新闻发布会上，住建部部长倪虹提出了新增实施100万套城中村的改造计划。 当时改造计划里面提到的主要是在全国35个大城市进行改造，需要改造的城中村有170万套。 但在上个月住建部和财政部联合印发的通知中，提到扩大城中村改造的政策支持范围，从最初的35个城市扩大到300个地级及以上城市，同时推进城中村改造货币化安置。 这个就比较有意思了，因为原来一二线城市才能享受的政策，现在连全国最落后的地级市也包括在内了。 很难不让人联想到16年的大水漫灌。 但这里面有两个问题。 第一个，城市的数量是增加了，但是城中村改造的资金和套数并没有明确提到。 如果只是城市数量增加，而资金体量及改造的套数并不增加，那么效果无疑会比之前35个城市更差。 因为将近10倍的城市数量来分相同的蛋糕，改造的效果自然不好。 这里肯定会有粉丝会说了，难道就不能是都增加吗？ 这就来到了第二个问题，钱从哪来呢？ 不能继续指着中央举债吧？如果是靠印钱的话，那地方债汇率以及国民经济又怎么办呢？ 况且当初倪虹部长在提出100万套规模的时候，并没有明确指出到底准备花多长时间来实现改造计划。 假设用通常说的一年时间，那这100万套对比过去10年的平均数量也是远远不足的。 而巨量拆迁的资金到底需要多少钱，从哪里来都是问题。
这两天有个热搜，不知道大家有没有看见，叫做“提前还房贷的人后悔了吗？”网上讨论还挺多的。 上海一位姓吴的女士表示：房贷利率原本是4.2%，然后下调到3.3%的，所以后悔之前提前还房贷了。 然后还采访了上海易居房地产研究院的一个副院长，他表示目前的环境下提前还房贷不是一件划算的事情。 一直有句经典名言：对于很多人来说，房贷可能是你这辈子能够借到金额最大，而且利率最低的长期贷款。 那么提前还房贷真的是一件需要后悔的事情吗？ 在回答这个问题前，我想先问大家一个问题，就是目前最近申请提前还房贷，到底是否还需要排队等待。 因为大家都知道在之前有一段时间提前还房贷，很多银行是没有在APP上给你打开这个功能的，然后就算你去银行网点申请，往往也是需要等待好几个月甚至一年。 我想问一下如果提前还房贷对于贷款人来说是一件值得后悔的事情，那银行为什么不让大家去做呢？ 难道真是银行系统处理不过来那么点数据吗？
现在该买房吗？
最近行情确实挺不错的，不管是新房还是二手房，交易量都实打实的走上来了。 拿成都这边来说，二手房11月单月成交量已经2万套了，毫无疑问这个月会创下今年二手房成交量的新高。 所以有很多房东的心态都开始变化了，开始惜售甚至坐地起价了。 后台也有很多粉丝在问，怎么看目前的楼市？房价是要上涨了吗？ 有很多房地产的销售朋友，都在围绕一个核心观点给客户展开讨论，就是成交量的上涨必然会导致价格的上涨。 因为过去的经验就是如此，可事实真如此吗？ 我相信但凡炒过股的朋友都不会这么说。 因为在股市，成交量放大的时候确实会价格上涨，但也可能加速下跌。 今天达菲再次科普一下，哪些才是影响房价的关键因素。
中国房地产报发了一篇文章，标题叫做《重新认识和肯定房地产业的支柱地位》。 我看完后觉得挺有意思的，但因为这篇文章是周末发的，估计看到的朋友比较少，所以今天来给大家分享一下。 文章结构比较清晰，想阐述的理论也很直接，它主要分为了三个部分。
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