70 房子被查封了，还能要回来吗｜执行异议、复议与执行异议之诉全解析

胜诉判决攥在手里，欠款却还在别人账上；房子查封了，半路却杀出个"案外人"；官司好不容易打赢，执行阶段竟又冒出一场新官司——执行异议，到底是个啥？本期节目主播对话刘伟琦律师，结合最高法院最新关于执行异议之诉的司法解释，聊聊强制执行程序里的执行异议。聊聊：小业主房子被封，怎么靠执行异议保住房子？假租赁、假离婚这些逃废债套路，债权人怎么拆穿？商品房消费者的房款返还优先权，到底怎么用？
嘉宾：刘伟琦律师 北京浩天（济南）律师事务所律师
关键词：#执行异议 #执行异议之诉 #强制执行 #商品房消费者 #逃废债 #拒执罪
嘉宾文章：执行异议：提起、应对、审查与救济规则｜欠款清收 刘伟琦 浩天研究院2025年10月24日
时间轴：
04:08 执行异议审查流程
05:56 生存权优先于金钱债权，关键看是否用于居住
07:16 什么是商品房消费者？
10:07 优先权排序
12:11 烂尾楼"钱房两空"困境
15:37 网签与预告登记的区别
18:55 案例：朋友20年前买物业没过户，如今被查封拍卖
21:36 租客权益：买卖不破租赁，拍卖由买受人承接
23:55 假租赁花招，债权人如何识破
29:03 追加被执行人程序
29:45 认缴制下追加未实缴出资的股东
38:16 执行异议审查后两种救济：复议 vs 执行异议之诉
39:26 执行和解
41:51 拒执罪
相关往期：
67 法院执行异议程序"攻+防"指南
38 王健林被"限高"？律师解析执行难、拒不执行判决罪与执行困境破解
法律法规：
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）
《最高人民法院、最高人民检察院关于办理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2024〕13号）
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