【播客字幕】

女生: 哈喽大家好欢迎收听，我们的播客。啊今天我们来聊一聊，广州最近啊准备对楼市进行的一系列的政策调整。啊包括取消限购，取消限售，取消限价。然后包括降低，贷款的首付比例和利率，等等这样的一些政策。啊到底会对我们的房地产市场，带来什么样的影响？

男生: 嗯，这个话题真的是最近非常的火热啊，那我们就直接来看看这些政策会对。不同的人群，带来什么样的机会和挑战吧。

女生: 啊咱们先来聊一聊啊这个广州的这个楼市政策到底都调整了哪些内容？

男生: 就是最近广州他其实，进行了一次比较彻底的。政策的优化，就是，限购和限售全面取消，然后限价也全面放开。那相当于说，不管你是本地人还是外地人，你想买房都没有什么套数的限制了。你买了房子之后也可以马上就卖，包括开发商也可以自己去定价，嗯哼，就完全交给市场。

女生: 听起来确实很有突破性啊！那信贷方面呢有什么变化吗？

男生: 有啊就是，现在广州的这个商业贷款，他已经不区分你是首套房还是二套房了，嗯哼最低首付比例统一都是百分之十五。然后首套房的这个商贷利率大概是在百分之三左右，公积金贷款利率是百分之二点六。对，这个都是已经是在一线城市里面算是非常非常低的一个水平了，对降低了很多购房的门槛。

女生: 哎那广州为什么会在这个时间点，做出这么大的楼市政策的调整呢？

男生: 就是市场的压力比较大，因为，二零二三年的时候广州的新房价格已经环比连跌了七个月。然后二手房的跌幅也是在全国，排名非常靠前的。库存的去化周期也非常的长，到二零二五年的五月份的时候。新房的去化周期已经达到了二十四个点八个月，嗯哼远远超过了国际警戒线的十八个月。二手房的挂牌量也突破了二十万套。就是市场的这种库存的压力，让政策调整成为了一个比较迫切的需求。

女生: 哦那看来确实市场的这种低迷是一个，很重要的一个背景。

男生: 对而且更复杂的是广州的市场它是一个分化非常严重的市场。就是它的核心区比如说天河比如说越秀。它的二手房的带看量还是不错的嗯哼但是它的外围区域比如说增城比如说从化。它的库存去化周期还是非常的长。所以这种分化也是让市场的这种流动性变得更差，所以需要有一些更有力的政策来进行调整。

女生: 你觉得广州的这个楼市新政，会对市场带来哪些短期的影响呢？

男生: 短期来看的话就是市场的热度会有一个非常明显的提升，因为。贝壳研究院他们有预计就是未来三个月。新房和二手房的成交量可能会环比激增百分之三十到五十。然后我也有一些做中介的朋友他们就是说这几天咨询量特别大，电话都被打爆了。还有很多外地的客户就是连夜。定周末的机票飞过来要买房。

女生: 哇那看来这个政策确实点燃了很多人的购房热情啊！

男生: 对尤其是刚需和改善型的买家，他们会觉得。首付降低了，利率也降低了，然后可选择的房子也多了。所以他们会觉得现在是一个比较好的时机。但是也有专家提醒就是说，虽然成交量上去了但是房价会不会上涨这个还是不一定的。因为现在市场上的库存还是比较高的，所以有一些开发商可能还是会选择。以价换量，就是尽快的把房子卖出去。

女生: 广州的这个楼市新政，从中期来看会对市场带来哪些影响呢？

男生: 中期来看的话就是，取消限价其实是让开发商有了更多的定价权。那有一些比较优质的项目可能会尝试着涨价。但是整体市场的价格我觉得还是会在一个比较稳定的范围内波动，很难出现那种大幅上涨的情况。对然后市场的供需关系也会慢慢的。随着回暖而达到一个平衡。

女生: 听起来市场会进入一个相对稳定的调整期？

男生: 对没错但是也有一些潜在的风险比如说。首付比例降到百分之十五之后。有一些购房者他的贷款成数就非常的高，那如果说房价一旦继续往下走的话。这些高杠杆的购房者就会面临一种。资不抵债的情况，就是他的房子的价值已经低于他的贷款的金额了。这个可能也是会带来一些新的问题。

女生: 广州的这个楼市新政，从长期来看会对市场带来哪些影响呢？

男生: 从长期来看的话就是这些政策肯定是有助于稳定房地产投资。然后带动上下游的一些产业比如说建筑啊建材啊家电啊。等等的一些发展，对整个经济也会有一个拉动的作用。包括广州他也有一些。城中村的改造和老旧小区的改造，那这些一千个亿的城中村改造的投资和一百五十个老旧小区的改造。也会从供给和需求两方面来优化市场的结构。提升城市的吸引力。

女生: 听起来像是一个，不仅仅是救市啊像是一个对整个市场的一个重塑。

男生: 对没错，老旧小区改造其实是盘活了存量的市场然后也激发了一些改善型的需求。城中村改造的话有一部分是货币化安置那也会释放出一些购房的需求。也可以帮助去化库存。再加上公积金政策的一些优化。所以整体来看的话是一个比较全面的一个调整。对长远的市场发展是有好处的。

女生: 那广州的这个楼市新政会对，购房者，开发商，和整个房地产市场分别带来哪些影响呢？

男生: 对于购房者来讲就是选择会更多了，然后一些之前没有资格买房或者说没有能力买房的人。也可以抓住这个机会。但是我觉得还是要，根据自己的实际情况来不要盲目的去跟从市场。

女生: 听起来就是购房者更需要理性了？

男生: 对没错。然后对于开发商来讲就是取消限价其实是给了他们更大的定价的自由。但是也让竞争更加激烈了。所以他们必须要在产品质量和服务上面下功夫才能够吸引到购房者。同时他们也要去面对库存的压力和资金回笼的问题。对对于整个市场来讲的话就是。这些政策的调整会让市场变得更加活跃。供需关系也会慢慢的平衡。但是政府也要加强监管，防止出现一些投机炒作的行为，导致房价又快速的上涨。

女生: 那你觉得广州的这个房地产市场接下来会往一个什么样的方向发展呢？

男生: 如果说接下来经济能够回暖然后就业也比较稳定的话那楼市应该是可以逐渐的企稳。但如果说整体的经济形势不好的话那可能这些政策的刺激效果也会逐渐的减弱。

女生: 也就是说广州的这个市场未来还是有很大的不确定性？

男生: 对没错而且广州作为一线城市第一个吃螃蟹的人。他的这个政策调整如果说能够成功的激活市场。那可能其他城市也会有一些跟进，那这个就会对整个全国的房地产市场的格局产生影响。

女生: 行吧今天咱们聊了这么多关于广州的这个楼市新政啊从政策的内容到。它的背景到它可能会带来的一些短期的中期的长期的影响，都给大家做了一个比较全面的剖析。希望能够帮助大家更好的去理解这些政策变化背后的逻辑。

男生: OK 了以上就是这期播客的全部内容啦，然后咱们下期再见吧，拜拜拜拜。

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