评论区，炒房怎么不道德了。每一次交易我都在给国家贡献税收。每一次贷款，我都在给银行贡献利润。你炒股就高级到哪里去了

00:10 最近到处都是泰诺的广告诶

太扯淡了，买西部买老破小就像在股市里买st，被套就只能割肉

有个问题，嘉宾所说的周期都是从06年的数据来看的，时间维度上来说会不会短了一些

有道理，但需要注意这个思路方法适合机构投资和有大量余钱、需要全国甚至全球布局的企业。事实有很多种解读，地产是重资产、长周期，交易成本高，小资本和个人很难从中渔利。同时，一个国家地区能承载的超大城市有上限，不能预期所有地方都从A发展到C，对普通家庭，一线核心和学区是唯一能保值的，有兴趣可用美国前30年的市场参考未来中国20年城市居民需求。

还在吹老破小….

问就是无脑投北上广深核心区域，其他都是浮云（笑）

手动赞，恭喜恰饭

梦幻联动！

仅代表个人观点，二位更偏向于输出自己的观点，在互动和碰撞方面的化学反应可能还需要磨合，对nick的专业能力和独到见解没话讲，“数据说话”、耳目一新

nick的节目，都值得反复听，信息量大干货多！

从nick公主号来的，梦幻联动实属楠得

天楠老师，一个小小小小的意见，能不能换一个主题音乐？这个音乐一起，感觉心情特别沉重，难过，压抑，焦虑，不自觉给这个话题定了性一样，其实咱们聊的话题是客观真实的，中性的。您作为参考😊🌹

笑死 天楠老师怎么声音和老钱那么像，我听完再看标题前以为我听了一起面基。

07:00 啊家乡突然被que，确实鄂尔多斯房价不跌反涨，新城区房子和学区房都涨

嗯？居然没人，我先来下，双厨狂喜！顺祝杨老师喜获金主

我要不是有陵水房子在卖就相信你说的陵水房子好卖了，根本不好脱手好吧，价格也上不去，我2017年买的，这些年的本加息都回不来

感谢金主爸爸泰诺！

“带院子的资产是这一轮的主线。” 顺便继续安利90年代宫部美雪的小说《理由》，把东京地产周期下普通人难熬的心态写出来了，至少能让大家对未来焦虑有一个方向感。

「✅价值 & 趋势」 价值像潜水，趋势像冲浪。 第一，要知道玩的是什么游戏。第二，在玩的过程中，不要换游戏。 价值和趋势可能都成立，要学就学全套，别在低点做价值，高点又做趋势。 市场情绪是验证趋势的重要抓手。真实的趋势远远领先于市场共识。 洞察用户行为：产品的超额收益、大盘涨跌、投资者行为的个人损益。其中行为的个人损益带来的负面比例最大。但这些个人行为的损益是由谁创造的？ 「✅周期」 货币有明显的周期性，房地产周期、股市周期都是货币周期。 回测06年至今，货币周期、房价周期、销量周期、库存周期都非常明显。 现在共同经历的是一个鬼故事声量最大的、至少是七年一遇，甚至可能是10到20年一遇的底部。这种底部情绪必然冰冻、恐惧。 如果在周期上踏错时机，后面很难反转，因为要纠正2次。 踏错周期的人最好的方式：忘掉自己的恐惧，让时间解决。在周期里，时间是能给你最大空间的变量。 「✅周期底部」 周期底部由左侧和右侧组成。 左侧：极端行情，每个月1个价格、折扣率超跌。 右侧：当流动性恢复或者政策宽松，或者预期反转的时候。 左侧交易机会：不知道什么时候是底，但是一个相对安全、不太容易犯错的周期性底部。 右侧交易机会：可能会错过最低点，但确定性较强。 「✅本轮房地产」 2020年开始，深圳出现领跌，东莞和惠州开始跟跌。 2022年华东，有一些热点板块开始跑出加速跌幅。 2023年小阳春过后，华东开始无抵抗的加速下跌，而且从最早的打新投资客集中的片区开始蔓延到全城。 2024年开始，前三个月基本上是华东领跌。 最近楼市表现最好的是西部，围绕着鄂尔多斯、榆林、太原、大同，都是以资源型的产业为主的。对标A股的煤炭标的，A股也是从2020或2021开始表现出跑赢市场的特性，最近再发散。 华北至少落后华东1~1.5轮周期。华北还在左侧，市场已经进入下降螺旋，但底部换手的时间和换手量都需要较长的时间消化才能走到右侧。 真实的成交量可能40%~50%由职业的交易者贡献，虽然人少，但贡献的交易额非常大。 普通人建议多关注K线/事实/行情，反而要选择性或谨慎的看一些消息。①多观察趋势，②多问、多看、多比较。 「✅趋势 or 共识」 乡村人口继续向城市集聚，城市继续向大城市集聚，大城市继续向市中心集聚。 1）不是新共识 2）目前趋势和共识恰恰相反 3）与对新品类的向往并不矛盾 未来无人知晓，一旦关注到新的东西走出新的信号，必须放下成见，不得不去做。 人只有生病才会看医生。那为什么不提前预防呢？ 「✅楼市特点」 右侧：爬坡期，每月都比上月贵一点点。 左侧：下跌期，从高点见顶回落开始，一直到周期底部。 如果以城市品质看曲线的话，一旦开始涨，通常可以持续很久。 同比、环比：现在处于历史回撤的周期底部过程中，随时可能变盘。 楼市：连续4周上涨，基本可以认为走出底部了。 股市：右侧必须创一年新高。 「✅了解城市」 1）看卫星图、各区的价格梯度，找到城市的价值共识。 2）政府报告，每年3月左右，看今年空间规划重点。 3）和本地人聊，比如出租车司机、市场上真实的交易者/从业者、群友、自媒体博主。 「✅新概念」 无论是股市和楼市，都是新概念对老概念的不断价值稀释的过程。 下一轮的新故事来自于业态的转移，别墅、核心区域老破小。 如果只了解一座城市，就相当于什么城市都不了解。 「✅建议」 如果一个事情变成大家都在担心的事情，反而没那么大风险了。因为已经被显学化了，已经在市场有效性上被释放到价格里了。 纯卖的人：等，等到周期复苏，时间是你的朋友。 入场者/置换：积极关注新的趋势和叙事的变化。 「✅选择产品」 1）站在拥挤的反面 2）战在供求关系过剩的反面。 供需不能只看存量，还要结合边际特征。 上海4类在涨标的：核心老破小、近郊别墅、非打新区域、五大新城老城区。 倒挂是诅咒，意味着该片区的人拥挤，这块区域可能会被做交易。 带院子资产是这一轮的主线，符合退休老人或二胎家庭对居住形态的向往。 「✅老城、文旅逻辑」 老城文旅逻辑：回归烟火气、回归自然、回归低价、回归高租售比。 1）低波资产，涨得少跌的也少。 2）没被炒过，筹码非常健康，挂牌量少、折扣率小。新的买方“政府”。 3）意识形态上，年轻人越来越回归烟火气 边际买家往往会决定市场风格。 最近现象：西部跑赢东部、小城市跑赢大城市、文旅跑赢核心区、好产品跑赢好地段 「✅文旅 - 超额因子」 1）城市因子：城市的不可稀缺性和标志性 2）运营因子：社区必须有强运营 3）纯粹性：社区不能有太多投资客 4）产品业态：要与时俱进。 租售比，只是一个因子，可以被关注。但并不是看中高租息买的，而是看中了租息背后的增长。