起朱楼宴宾客 - 131.我在日本买了一套自住房 - EarsOnMe

起朱楼宴宾客
131.我在日本买了一套自住房

时长：

98分钟

播放：

7.12万

发布：

2个月前

主播...

大卫翁

简介...

日本杂谈的最新一期，来聊聊日本的住宅房地产市场。
大家好，我是大卫翁，“起朱楼宴宾客”是我用来记录这个大时代的播客节目。
这个系列的第一期聊租房，中间聊了团地，这次来聊聊买房。
当然，我买的是一套新筑公寓，自身对日本的住宅房地产接触也没有那么多，所以这期节目里其实不会给来日本买房这件事情本身提供任何的意见建议。和这个系列主旨相同，这期节目主要是对比了一下日本和中国在买房过程中的诸多不同，以及和大家一起来看看当今日本住宅房地产市场的一些生态和趋势。
以下是广告时间：
财新X起朱楼宴宾客2025年中优惠订阅活动来了！
关于为什么要读财新，可以参考这期节目：《vol.42. 你需要的是能真正“打破信息差”的财经信息源》
本期活动时间为5.19-6.19，最大的特点是比过往都要低的数据通年卡价格，以及很多朋友许愿的纸质版《财新周刊》订阅！
具体信息请参见：《财新 X 起朱楼宴宾客2025年中优惠订阅活动》
或者直接点击以下链接获取优惠券：
《财新周刊》一年期纸质刊物订阅300元优惠券：原价1498元，限时优惠价1198元，平均每期25元。
财新通年卡150元优惠券：原价648元的财新通年卡（连续包年版），限时优惠价为468元，平均每个月39元。
金融我闻升级版年卡（含数据通Pro包年权益）原价1998元的金融我闻升级版年卡（连续包年版），限时优惠价为1298元，平均每个月108元。这个价格在过去几次合作中是最低的一次，但这个产品更适合金融行业内希望看金融我闻内参文章的朋友订阅，如果你不是这个行业的从业人员，可能意义不大。另外，本轮活动结束后，我还会抽出五名订阅金融我闻升级版年卡的朋友送出一瓶价值199元的起朱楼宴宾客周边金酒。
此外，购买任意一项产品的朋友，都可以获得我知识星球的50元加入或续期优惠券，同时可以加入财新专属听友群。如有需要的朋友，请加微信号qizhulou220112（注明财新订阅），并发送使用优惠券成功订阅的截图进行领取。
此轮活动期限截止6月19日，限时限量，欲购从速。
简明时间轴：
01:27 日本几种住宅的区别：一户建、マンション（Mansion）、アパート（Apartment）、塔楼
第一步：（没）挑选房子
10:29 为什么我买房一般都只看一两套？因为功课做在了前头，知道自己想要什么
14:09 简单介绍一下日本五种类型的房地产企业
延伸阅读：《日本房地产系列》FT中文网李海燕
21:19 日本订房过程中和中国的几点不同：预售制的区别、面积计算的区别、管理费和房屋修缮基金的区别
37:57 订房后对于房屋本身有很多的修改和增加选项
第二步：从订房到交房的一年间
40:48 日本买房过程中可以获得的信息量惊人：重要事项报告书、长期修缮计划书、土地利用履历书
45:46 每三个月受到一次的工期报告
47:51 交房前又收到的一沓厚厚的资料
51:36 申请日本住房贷款的全过程
56:29 日本住房贷款和中国的几个区别：自住房和投资房严格区分、团信保险制度
60:27 日本租房和买房必须购买的火灾和地震保险
第三步：交房啦！
64:34 内览会时的一些感慨：好多人啊、分工细致、装修品质比较高
69:35 专门介绍一个应该引入国内的设备：浴室换气暖房干燥机
72:03 在日本，千篇一律是好的，但个性是最贵的
延伸阅读：知乎博主“丘主”以及他们的播客《日本浮游》
公众号“隐于市者”
公众号“45岁开始的第二人生”
最后一部分：日本住宅房地产的几个趋势观察
75:20 观察一：日本的房地产是如何从不动产变成负动产的
83:30 观察二：房子是消费品，不是投资品。但核心区域的土地是投资品。
90:44 观察三：日本住宅的固定资产税其实不高，但因为它、管理费以及长期修缮基金等持有费用，让“房住不炒”走进现实
欢迎大家关注我的生活方式播客节目《犬生活》，《都在酒里了！酒里到底有什么呀 | 狂喜播客节·feat.大雄/馋虫/小跑》新鲜出炉~
欢迎加入我的知识星球，我正在好好运营那一片后花园。
欢迎在评论区和我互动，或者给我写邮件，邮箱地址[email protected]。
节目BGM：
The Long Way Round - Jodymoon
たのしいひとり - 0.5の男
节目后期：大卫翁

评价...

空空如也

小宇宙热门评论...

Ass嘟嘟

2个月前河北

恭喜恭喜🎉 涨见识，他们真的太细节了「✅日本住宅」一户建、マンション（Mansion）、アパート（Apartment）、塔楼。「1️⃣挑选房子」 1）户型周边小区的所有户型，确定自己想要的，等房源。横滨，最想居住的城市之一。 2）房地产企业财阀系、（民营）铁路公司、开发一户建的房地产开发商、独立型的房地产开发商、国有的住宅开发机构（日本住宅工团 → 都市再生机构）。（民营）铁路公司：占据了房地产开发商的主要位置。最早是从大城市出发，连接周边小城市或观光地。同时在铁路沿线大规模开发，维护郊外的风景名胜地等。 3）订房 🆚 国内 ① 预售制与开发商签订商品房预售交易合同后，即可向银行申请贷款，余款等商品房竣工交付时支付。只需支付10%~20%定金，而且开发商要向金融机构申请购房定金的担保。 ② 房屋销售面积日本：壁芯面积。不存在公摊，走廊、电梯等作为物业用房。阳台有逃生通道，属于公共区域，不能堵住。相当于中国的建筑面积 × 80%，比如中国70m² ≈ 日本55m²。中国：建筑面积、使用面积。阳台50%算登记面积，50%算赠送。 ③ 管理费和房屋修缮基金日本的房子，最贵的不是买价，而是维护费用。新房管理费：1600元/月（60m²公寓）。如果公寓内户数较多，分摊下来，管理费较少。好处：清晰明了。比如日勤、常驻、巡回。房屋修缮基金：每月支付，房子越老需要的修缮资金越多。或者临时修缮基金。 4）订房后在房子盖好之前，房地产商可以给很多房型的选择以及改变。「2️⃣订房 → 交房」 1）信息重要事项报告书、长期修缮计划书、土地利用履历书。都市计划。每三个月邮寄一份工期报告。交房前，内览会（看自己的房屋、检查施工质量、量尺寸等）、钥匙的引渡会、填表等等。日本的免责文化，信息前置。 2）日本住房贷款利率很低，1%以下。现在变动金率0.66%。要交2%（贷款金额）手续费。减税日本住房贷款是一种信用建立的过程，后续再办信用卡或小额贷款，更方便。分为住宅贷款、二套房贷款、投资贷款、民宿贷款。利率不同，审查标准不同。永住、高度人才签证，或者买房的各种条件，决定你是否有权申请住房贷款。办理过程，非常漫长，且需要提交很多资料。可同时申请多家。 3）与中国的区别如果从自住属性 → 投资属性（出租），需要告知银行，转换贷款利率。如果隐瞒被银行发现，要求立刻把所有贷款还上，且在这个国家的信用会受到很大影响。在日本，事前告知，且随着告知事项的不同，提供不同服务的情况非常多。日本的住房贷款，自带团信保险（团体信用生命保险），如果贷款人在还款期间，因意外情况生病或事故去世，房贷债务由保险公司偿还。不需要额外收费。 4）保险日本租房和买房必须购买火灾和地震保险。「✅内览会」工作人员越多，意味着对你的重视程度、服务的高级感和提供的情绪价值更高。层高较矮，两重地板、两重天花板。分工明确，具体且细致。新房的装修质量很高、（内）收纳空间很足。浴室换气暖房干燥机，只在日本本国出售。缺乏个性，所有格局很类似。「✅观察」 1）负动产从90年代至今，日本的房地产从不动产 → 负动产，尤其是偏远地区。过去30年，日本房地产行业重要趋势，向城市中心回流，因为日本女性越来越多的走向职场，日本城市中心发生了大规模的再开发，背景是工业用地的释放。城市运营商。 2）地位房子是消费品，不是投资品。但核心区域的土地是投资品。因为永久产权，房龄越长价格越低。在前十年快速下降，之后进入平台期。对于公寓，房子的管理状态会极大的影响房子的老化程度和价值。对于一户建，随着房龄变老，房子价值占整套房屋的价值比例越来越低，土地价值占比越来越高。土地的经济寿命，并不是一定会永久值钱。房子在你拥有它的某个属性的永久产权时，作为投资品。 3）房产税固定资产税、都市计划税，分别占房产评估价值的1.4%、0.3%。随着房产价值下降，税率逐年递减；房产税有很多优惠政策。相对于长期修缮基金，房产税对房屋价值影响并不大。

LLNoWhere

2个月前上海

恭喜恭喜。台湾朋友说在台北买新房也很多可选项。在没盖到你那一层之前，你可以选择哪些非承重墙要不要建，一些装修比如门，柜子什么的要不要或者要什么样的，反正就是明码标价。真是羡慕…

sherylsun

2个月前江苏

从租房听到买房原来大老师是养成系（逃

微言嵩听

2个月前广东

想听移民日本的心路历程

彭韧

2个月前北京

恭喜恭喜，原来是在横滨，横滨感觉确实很适合居住，既有都市感又不像东京那么拥挤，逛起来很放松，红砖仓库那片感觉特别好

nimo_不emo

2个月前宁夏

哇，恭喜🎉

半岁二十五斤

2个月前上海

11:45 好喜欢横滨，方便干净人少现代

没有耳洞的PP

2个月前浙江

1:09:28 昨晚看格外的活法，书里的一名建筑师还在讲日本的混凝土掺水率过高，导致建筑质量差😂听大老师讲，感觉国内的楼房真是没救了……坐标杭州，目前没遇到过听不到楼上拖鞋走路的房子

爱吃牛油果的花栗鼠

2个月前上海

1:25:26 中国物业管理搞不好的原因太多了，当中业主素质和立法也很重要，就拿楼道摆鞋柜这种小事，顶豪房产门口堆满臭鞋也是常见的。日本那么干净的阳台，就靠法律强制和高效的执法手段，搁我们这儿没有给你封上已经算人品好的了。

sue_sue

2个月前美国

恭喜！大老师三年速通了我的人生理想

secretguardian

2个月前北京

16:11 所以当时日本大手私铁好像也没太意识到自己搞搞的这套模式原来就是后面欧美学术界大书特书的tod模式_( :⁍ 」 )_

爱吃牛油果的花栗鼠

2个月前上海

1:25:57 没错，房子和设备也都要定期维修保养来延长生命周期。国内的维修基金的动用现在不是物业说了算的，要业委会发起动议并且超过一定数额的业主同意，所以房价要保值，3-5年以后考验的是业主素质，现在算是明白为啥纽约的很多高级公寓要业主推荐、要业委员审核通过新买家才能购买的原因了。

桑姆丸

2个月前上海

恭喜大老师，日本房地产这方面的制度好全面，希望国内未来有可能借鉴下，体验和保障都需要提升。

神经蛙_xy5k

2个月前上海

能不能讲讲买房条件和移民经历？

HD823032r

1个月前北京

44:45 这太把人当人了😭

幸运大橘子

2个月前日本

听起来好像gracia横滨啊！

森木空

2个月前广西

1:06:16 日本人的传统，席地而坐，睡榻榻米等，整个生活场景都比中国要矮，所以层高也矮吧

宇宙爆米花

2个月前上海

一下就猜到了横滨！

wewe

2个月前广东

中国也有预先定制的趋势了，比如坐标广州的某楼盘，签合同的时候可以选择精装还是毛胚，卧室和客厅中间的那堵墙要不要建。当然，跟日本比还不是一个量级，相信未来也会这样走。

杏儿奴

2个月前北京

12:41 小红书看到了很多町会故事真的需要和日本人很多深度交流😇

一点点_1GUB

2个月前印度

43:34 这里也和德国一毛一样，买房时候会拿到小区周边的规划，哪些是已经规划好的，有些还在讨论，每一项可以链接到市政府公告。只是能不能按时间按计划进行开发，他们是没办法保证的。

柚子能不放糖么Alex

1个月前上海

二重床（双层楼板）值得推广，国内的屋子总能听见楼上走路的声音

人生不要白干加白干

2个月前广东

(目前对我)没用的知识又增加了😂 但一个多小时听得还是很开心，又了解了一个不一样的房地产市场

一只快活的小福蝶

2个月前山东

哇🎊恭喜，和大老师有共同点了，同为房奴( ̀⌄ ́)哈哈

许愿不再熬夜

2个月前湖南

哇

AA想念圣岛的日落

2个月前澳大利亚

1:10:13 狠狠种草了浴室换气暖房干燥机！搜了下某宝有除湿烘干一体机，大老师看看是同样的东西吗？

MichaelLai

2个月前广东

详实有趣，谢过了。两米六的层高真是比较矮，是否有日本用层高来区分房屋档次的做法？以前在新加坡时住的是私宅，层高三米，我们自己不觉得有什么特别，直到新加坡当地朋友过来做客对此羡慕不已才知道他们公屋层高二米八，于是二十厘米的层高差成了许多新加坡人努力奋斗的目标之一。人很多毛病是惯出来的，当年住着三米层高没啥感觉，后来发现一旦住惯了层高大的房子再住矮的房子，总有种不舒服的压迫感。估计大卫也是如此了，所以会敏感。卫浴系统可以抽湿的设计很好，值得引入。自家房子紧挨着山墙，有两个卫生间特别潮湿，洗澡要同时开着抽湿机，不然卫生间连着的衣帽间一股潮味，很麻烦。日本很多产品的设计相当精巧，值得借鉴。