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简介...
大家好，我是大卫翁，“起朱楼宴宾客”是我用来记录这个大时代的播客节目。
这一期终于填了这个我至少已经挖了一个月以上的坑——做REITS的科普！其实大纲早就写好，甚至节目也录好有一段时间了，但自从我开始介入这个市场后，C-REITS们就开始一波又一波的下跌，让我十分怀疑市场之神在和我对着干。
其实和我对着干还算事儿小，如果这期播出后真的有一些朋友也对这类资产感兴趣然后开始买入，那再这么哐哐大跌我可就无颜面对江东父老了。
所以我纠结了很久，终于在最近市场开始有所企稳后，才下决心把这期发出来。
不过这两个月的市场也充分证明了，中国的REITS真的才刚刚起步，完全不能把它当做海外市场那种拿来稳稳收租子的权益类资产——可能你一年收的租子还没有一天跌的多……所以这里还是得做一个风险提示：投资有风险，入市需谨慎，这期节目不提供任何投资建议哦。
此外，节目中提到的中金的那篇介绍性研报，链接我放在这里。虽然是一份两年前的研报，但依然是我目前见过最全面的REITS科普文，我这期节目里的很多数据也采自这篇研报，特此表示感谢！
也欢迎感兴趣的朋友加入我的知识星球，关于REITS的一些想法我会随时分享在那里~
本节目的文字版随后会更新在我的公众号上（随后大概是指两三天后），敬请关注。
01:40 我和REITS的缘起竟然是因为一家日本的温泉旅馆
04:50 究竟什么是REITS？
07:02 全球最大的REITS市场是美国，它给美国经济带来了什么？
08:26 聊聊REITS不同维度的分类
13:38 我认为REITS是一种非常有意思的投资品种的四个理由
21:23 为什么站在这个时间点，我认为中国的REITS值得关注？
23:55 REITS给现在的国内个人投资者提供了一个什么样的选择？
26:33 为啥这几个月中国的公募REITS表现如此糟糕？
31:45 再次重申长期看好中国REITS资产的核心逻辑
节目后期制作：Immersion
节目单集封面：Bing AI
主播...
大卫翁
评价...
空空如也
小宇宙热门评论...
时光小_偷
11个月前
北京
1
听完小买了一个盘中的reit试水，成交价1.159然后查看持仓，成本价直接变成1.259…上手先亏8%是怎么回事，有大神可以帮忙解释一下吗
Troyso
1年前
中国香港
1
好奇目前有没有以国内REITS作为主要标的公募基金
热心听众邓叮叮
1年前
广东
1
在股票账户里搜reits咋没看到有能买的😅
Carhuang
1年前
广东
1
大卫翁老师好！因为机缘巧合的关系，我在21年有了解过REIT，也认购了一些C-REIT，当然因为配售比极低的关系，至今为止累计的投入成本也才几千块😂
最近在梳理投资的时候，认真地小复盘了一下REIT的投资。其实我自己是把它对标国债的。可能不太恰当，但是我觉得整个现金流模式很像：每年分红（虽然金额不固定，甚至可能没有），到期还本（自己还能在二级市场转让）。
因为个人喜好的原因，我只投产权类的，不投特许权类。我盘了一下，按照23年截止目前的分红水平/我的初始投资成本，有个别REIT的分红率能达到4.4%左右，说实话，这是基本符合我对REIT收益率的要求的，我还比较满意。
基于投资组合的考虑，我也在考虑追加REIT的投资。追加投资一定会让分红率下降的，因为大多数REIT价格都比首发上涨了。于是我基于心目中的收益率预期，比如4.2%，倒算了一下我要追加投资所能接受的最高买入价。
陈子霆
1年前
中国香港
1
大卫有没有看过港股除了领展的 REITs？比如顺丰房托和招商局商业房托，PB大约0.5，股息率8%-10%，前者物流仓储出租率非常高，但在美元加息环境下借了港币债导致利息支出增加，后者背靠国企借债成本低，但是近两年商业和写字楼出租率不断下降
辛钦
1年前
美国
1
hello 大卫老师，听完这一期对REIT很感兴趣也自己在做研究。不知道你有没有看过《亚洲教父》这本书，里面讲到李嘉诚的泓富产业信托的例子。作者说这是一个被大亨操纵价格的经典案例，而且当时李嘉诚的两家集团分别仅持有这个信托10%左右的股份。作者也建议说投资者在港股应该买一些“大亨拥有大部分股份的公司”。不知道大卫对这种现象，以及港股的被操纵怎么看呢？
汪汪大队
1年前
上海
2
不懂就问：reits的资产会是银行挑剩下来的资产吗？不然这些公司每年有稳定的资金流为什么不向银行借款呢？
小白确实白
1年前
天津
2
一个关于国内REITs基金的感觉，很多底层资产的持有者大部分是各地的城投企业，而城投企业面临着从平台公司到市场化企业的转型压力，前期的各种负债和很低的经营收入，导致融资压力巨大，这时候把持有的优质资产通过REITs上市进行融资缓解压力。虽然监管方面有分红的各种要求，但是还是会对两方面问题有所担心，一是作为城投企业，经营是否能够做到稳定的现金收入进而分红，是否可以通过经营达到保值增值，二是作为政府的融资平台，是否存在地方政策干预，导致资产的不良或者通过各种手段将本该属于投资者的超额利润或者分红用于救助城投公司不暴雷。
Leichter
1年前
上海
2
在刚开始工作的时候在物流地产相关的事业部工作过一段时间，在投资建设的同时，整个事业部很多时间都放在研究reits。那时候其实有点看好物流地产作为底层资产，因为在政府逐渐收紧物流供地的情况下，好的区位和成熟的管理是租金稳步上涨的有力保证。而以普洛斯等一系列的成熟的物流地产投资运营商的案例，给一知半解的我塑造了我很大的幻想。正好借此节目，再沉下心研究一下。
亦存
1年前
浙江
2
怎么感觉大卫发了之后REITS这两天就涨了不少，不会是听众朋友们的力量吧哈哈哈哈😂
XLU_7kst
1年前
北京
2
好爱Reits！（主要是Swensen很爱，听他说的配置很有道理）；想问大卫翁老师日本的Reits是要美股账户才能买吗……也非常喜欢温泉酒店！
一只快活的小福蝶
1年前
山东
3
早上好！虽然听不懂，但绝不错过！嘿嘿嘿
史蒂夫要思考不撕葱
1年前
上海
4
05:46 这个比较冷门的品种，能讲清已经不易。更不用说激起投资者兴趣。支持一下
二冋君
1年前
安徽
5
03:39 想起来月曜桐谷桑就靠上市公司优惠券生活
Faruzan
1年前
广东
6
整片听下来感觉像推销…投资者还是多关注关注缺点和自己的机会成本比较好，投资本质上都是投未来现金流的折现，历史永远只是历史，没有什么资产是一定要配置一定要买的。
森么哇
1年前
上海
6
终于讲Reits了，我14年在美国上班，公司是商业地产公司，有发Reits，那时候完全不懂，老板还给了我一本书学习。回国发现国内没有，后来一直在观望。
芮煊
1年前
上海
10
国内 reits 是高速公路，公租房，产业园区，这个能赚钱非常存疑了
Ass嘟嘟
1年前
河北
19
REITS：不动产投资信托基金，不动产投资信托基金，即real estate investment trust。
通过发行收益凭证收集投资者的钱，由专业的投资机构进行房地产投资经营管理，再将投资收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。
REITS实际上是一个将大家变成包租婆的公司。底层资产能否产生利息、租金和收入非常关键。
「REITS不同维度的分类」
根据性质分为公司型（独立法人，投资者是股东）和契约型（公募基金，投资者持有份额）。
根据底层资产分为基础设施类、零售类、住宅类、工业类等不同类别。
中国拥有全世界最大的存量资产，发起REITS目的是为了盘活庞大的固定资产。因此，基础设施类的公募REITS实际上是目前市场上唯一的品种。
中国的基础设施类产品可以分为两类：产权类（有所有权：产业园、物流仓储仓库、保障房。）和特许经营权类（只有收租权：高速公路）。特许经营权类的资产，它的分红率会远高于产权类资产的REITS。
「投资REITS的四个理由」
1.享受租金收益，抵御通货膨胀。
2.是一类很特殊的大类资产，跟股债都有相关性且不高。
3.从全球范围来看，REITS的年化回报率不错。
比如说从2001年以来的这20年来，美国REITS的年化回报率实际上有10.6%。
4.政策支持
距离第一只上市2周年，解决了税收的问题。在中国有非常多政策支持，需要REITS盘活固定资产。
「中国REITS市场」
投资买房不靠谱，买房后较大增值可能性低，出租困难，REITS可以作为一个实物资产的配置路径（房地产投资选项）。且公募REITS明确规定分红收益不收税。
「最近表现」
1.由于前面透支了价值，最后一定会出现价值回归。
2.对于任何一类二级市场交易的投资品来说，价格由边际交易的投资者决定。当投机型投资者出逃、长期持有的人又不会动弹的情况下，短期价格很容易出现过度下跌。
「长期看好中国REITS资产的核心逻辑」
利率环境：美国高息环境对reits 是不利的，而中国正好相反，低利率。
王天逸
1年前
北京
21
国内Reits底层资产是基础设施和保障性住房的话，直觉上收益率会比较迷吧，给人一种不良资产打包出售的感觉。。anyway，有空去研究下。。
指聿
1年前
浙江
36
1与reits的渊源(星野集团0股息率3个点+酒店券) 2 reits科普（中金公司报告 见show notes）2.2万亿（1/60股票市场）美国1.2万亿 日本7% 3 分类 公司型/契约型 底层资产区别：基础设施（国内）/零售类/地产类等 4 国内：高速公路，光伏新能源/产业园，物流仓储，保障房 5政策 6理由：1租金收益，抵御通胀（正相关）2特殊大类 分红+增值收益 强制分红比例90% 对比格力 3年华回报率 长期高 短期低（疫情影响 国内影响较小 4 2周年 政策相关（税收 ）