59:43 嘉宾应该没在北京租过房，不然不会说出不买刚需来租房。租房市场乱成那样，有条件的没人会愿意租房。

聊中国房地产的节目永远只把焦点放在北上广深，人民讨论买房，房价贵也是在讨论北上广深，全中国14亿人都想往超一线买房，然后抱怨买不起，感觉也挺搞笑的。一线买不起就去二三线，回老家啊。

27:34 老钱还是比较经验主义，刻舟求剑了

46:55 所以我一个深圳人，发现悉尼市中心的公寓只要400万我是震惊的，400万在深圳买一套同等的估计得到机场去

起小酒馆面基

1:16:17 日本泡沫破灭时共识是东京不会跌，so…

三档节目都很喜欢 今天太晚了 明天来大卫翁老师这里贡献一个完播～

感觉大卫翁老师是更理性人角度，老钱的思考角度是更偏行为金融。但最后还是有一种君子和而不同的默契

1:23:51 疫情三年带给大家的教训就是，有个好的物业的重要性。

你用“自上而下”四个字直接排除了房价会下跌的所有可能性，这让我觉得整篇文章的框架建立在一个完全一厢情愿的基础之上。

时间太晚了，明天继续听～作为一个98年在一线城市工作三年的人，对于买房没有什么执念。最重要的理由是买不起，不想用房子的所有权换生活质量的下降，觉得晚几年真的有钱且有需求了再买也没问题。所以这一波应该只针对已经有购买能力且有需求的人，我个人觉得，这个人群可能并不显著。

这期节目什么时候录的呢？广州作为一线城市已经逐渐放开限购了，比如像番禺区已经不限购了，中心城区的条件也放松了，5年社保降为2年社保了，以后还会更放松的吧。

那倒不如说，房地产这个提法本身就已经不合时宜了。行业应当从地产房产产权为重的投资品金融业，走向提供居住、商业、办公、工业、教育等室内空间使用体验的服务业。 也就是说，房地产开发商应该改称为楼宇供应商，房地产行业称为楼宇供应链。

完全不认同老💰的看法，因为深圳颁布认房不认贷政策后我关注的几套房子均没有涨价，而且也没卖出去，虽然带看变多了，但说实话作为想改善的群体，必须要有年轻人接盘才能改善啊，现在的问题就是年轻人不再愿意接盘或者没有能力接盘，因为经济前景不如疫情前大部分人都不敢上杠杆了，所谓刚需不过是炒作出来的需求…这期节目还是缺乏年轻人视角，因为主播们都是房地产红利的得利群体…像我这样的高位接盘现在因为房价下跌损失不少想置换又发现手里的房子几乎失去了流动性的90初人，对中国房地产的未来持续悲观…

配图笑死了😂

三位主播都关注了，特意来大卫翁老师这里贡献一个完播！

身边好像蛮多00后是真的不太在乎是租房还是买房，反倒是他们的长辈对房子保持一定的执着，但前提背景也得是在经济比较好的时候才有这想法

哈哈哈 嘉宾们对房地产太乐观啦 这个讨论里面缺少一个年轻人的视角

38:24 老💰还是太年轻了，15-16 一年翻倍不是正常状态，是不健康也是有极大危害的，是对国家的未来极度透支的

国家这波救的是房地产，不是房价。在此背景下可能出现的场景： 1）乐观，房地产软着陆、房价保持平稳，20%概率； 2）悲观，房价出现大幅上涨，问题后移，20%概率； 3）基准，房地产行业出现一定程度的风险，对中国经济造成压力，个人把握好未来上杠杆的幅度。房价不会大幅上涨。 “硬着陆”：机构直接破产、经济出现GDP衰退； “软着陆”：相对平稳，付出一些局部代价。 「买房」 悲观场景下，快速上车；其他场景下，慢慢挑选，不要急于上车。 建议：月还款额不超过税前工资的 30%，再考虑上车；算清自己的现金流能否扛过 5～8 年的周期，给自己留余量。 三线及以下：① 买房取决于是否有使用需求；② 尽量一步到位；③ 挑选有稀缺性有亮点的房子。使用价值拉满，金融价值放低预期。 「卖房」 悲观预期下，hold住等这轮涨完再卖；其他场景下，快速下车。 「要知道结论从哪里得出」 从宏观角度，自上而下看，房地产本身是中国的一个经济命脉，关心出台的政策是为什么？对个人有什么影响？最后得出结论是什么？ 「救房地产」 房地产行业占GDP比重17%，加上上下游产业链占GDP超25%。本轮政策是全国范围内的自上而下，而不是局部地区。为了救房地产，避免出现涨价去库存的情况。 「银行」 （1）中国金融资产结构中，房地产有大量的中长期贷款。2017年中国有40%社融投向房地产，且现在还未到期； （2）大量房产作为抵押物，换取新的贷款。以间接融资为核心金融命脉，一旦房地产贷款受损，影响其他方面贷款/风险事件的发生，勾连了全国经济运营。 「居民部分宏观杠杆率」 房子是吉芬商品，上一轮涨价去库存。 从2018年开始稳杠杆/去杠杆；2020年卓有成效，小涨一波；2020年Q3居民部门杠杆率一直稳到2023年Q2。 在居民部门宏观杠杆率达到超62%、城市化率超60%的背景下，还会涨吗？ 「劳动力成本」 中国劳动力成本上升接近国际水平，背后是住房成本、日常开销成本上涨。 中国要做产业转型升级，摆脱劳动力红利；但直到今天，成本优势依然很重要，而房价很大程度上威胁了我国经济竞争力的红线。 「宽松周期」 「上轮2015年」 背景：1）政策刺激（认贷不认房、还清贷款算首套）；2）16~17年调控后，涨价开始向二三线城市扩散，二三线政策“棚改货币化”；3）叠加15年股票牛市&双创浪潮。 「本轮2017年至今」 背景：从17年“房住不炒”→现在“认房不认贷”，鼓励置换。 购房动力不足：本轮购房主力85后~90后（够上政策意义上的上车资格）、逐批退休的60后（支援孩子）。刚需的人，对未来收入预期降低，资金不足、不愿贷太多资金。 已出台政策：1）在启动二手房交易/活跃房市上相对克制；2）在救房地产企业上动作非常多。 后续采取：保交楼、大量启动保障房、房地产企业相对国有化。 保交楼：一二线城市：国企接盘；三四线城市：凭主观意愿去接，除非变成任务。存在的问题：欠债、账务不清、房屋质量等。 「投资理财收益下降」 现金流量表受损 → 精神缩表 → 提前还贷减少负债端 「支撑上涨」 07年股市牛市：微观上是资金不断流入→涨了→不断开户→推起热量牛市。宏观上是中国在1998~2005年积累了很多（居民/企业）财富，需要通过资本市场体现出来。 2016~2019房地产：在2016年之前居民财富快速积累上涨，到一个时间点体现在中国人最看重的资产上（房地产）。 2017~2022年房住不炒框架下，2019~2021年流行趋势“居民存款搬家”，居民存款借公募基金流入股市。不要相信A股，相信周期。 《估值原理》周路华：真正决定大家是玩篮球赛、棒球赛、足球赛的是社会环境，经济参与者的共识。资产估值只是人们共识的表现，社会环境决定了我们在玩哪个游戏。 「房地产市场」 中国特殊的土地所有制以及房子产生的方式。 越南：与中国土地所有制类似，城镇化率40%，GDP增速6%~7%，人均可支配收入每月2000，房贷利率10%存款利率6.5%。胡志明市房产均价6000~10000美元之间，购房意愿充足，杠杆率2成首付。——7、8年前的中国。 日本：日本的泡沫是商业地产泡沫，是由企业持有为主的泡沫，与中国不同。 「限购」 大卫翁：一线城市在某个时间点会放开，同时配套工程来平衡，如：房地产税、政策、保障房。一二线城市概念模糊化，近十年“一定要在一线城市生活”的共识被打破。 老钱：一线城市本身就是虹吸大量资源的，一旦放开会虹吸更多二三线城市的抛压，往一线城市挤。