32:52 哈哈哈 在深圳和东莞的交界真的有这样的小区。一栋楼跨了两个城市，房价都不同

我先听了这期节目，在评论区被安利到了《团地的二人》，最近正在慢慢地追。边看边觉得还需要再来重温几次大卫翁老师的这期节目！值得多刷几次！

我超爱这部剧，最爱的小林聪美女士！在我上班非常累的时候，下了班在家看她的电视剧我就觉得生活非常值得呜呜呜

45:13 现在是 深圳赚钱深圳花，一分别想带回家

刚好《团地的俩人》有这个情节 这期配合小林聪美的新剧真是ピッタリ❣️

法律先行这个点，emmm，解释了很多差异性。还有就是出于什么作出决策也很重要

来啦 翁桑 祝翁桑和小伙伴们 中秋快乐 佳节安康(๑ᴖ◡ᴖ๑)🌕🌕🌕

21:50 前几天也在B站还刷到了《团地的两人》，就是那种老龄化严重的老小区的典型故事，可以看看，有点直观感受。

在日本期间搬过好几次家，就研究过团地，毕竟又大又便宜和国内老住宅也挺像。最后还是因为通勤交通不便放弃了。BTW，开头说到sharehouse，既住过后来还去了sharehouse管理公司上班。

对我国有很大参考意义！随着房屋的老化，即便保障房也不应该再新建那些低质量的住宅，可以收购一些老房子。

大卫老师中秋还在更新，我们也要持续学习呀，大卫老师中秋快乐

02:44 其实可以租 weekly mansion，如果不长租，比团地好的地方是带一些家具。UR 没有灶台，空调，电灯的挺多的。 UR 押金卡的不是太狠，俩月押金如果自己收拾得比较好能全退，而且不怎么卡外国人。有的团队几乎都是外国人。

干货满满的一期❗️ 打开来新的视角✨ 🏠有整理逐字稿、笔记和思维导图 需要的朋友可自取 🔗：https://pan.quark.cn/s/9f79d956ae8c 笔记（部分）： ✨日本公共住宅政策体系的法律支撑特点是什么？ 日本公共住宅政策体系的特点在于“法律先行”。自战后住房体系构建以来，便确立了三大支柱法律，并持续进行修订和完善。例如，公营住宅法虽历经数次修改仍在运行，而伴随相关机构消亡的部分法律规定则由新出台的法律法规取代，如UR都市机构所依据的独立行政法人《都市再生机构法》等。这一法律体系确保了日本住宅政策各个环节得到有效保障。 ✨日本如何通过立法维护各个领域的社会稳定？与日本相比，中国在住宅法律制度方面存在哪些差异？ 日本具有完备且紧密结合的社会法规体系，包括宪法、法律、命令及告示等多层次架构。尤其在住宅建筑领域，至今已有46部相关法律，覆盖土地、劳动、城市规划、消防、自来水、废物处理、道路、停车场等多个方面，确保社会生活的有序运行。 例如，《建筑物区分所有法》对集合住宅进行了有效管理和保障，而《集合住宅管理合理化推进法》以及《便捷实现集合住宅重建法》则不断完善集合住宅的相关规定。 相较于日本，中国的法律数量较多，涉及城市房地产管理法、物权法等相关条例和管理办法，但在形成有机整体体系方面较为欠缺。特别是针对房屋养老金这一关键问题，尽管在中国也有类似的规定，但由于缺乏长远规划和相应法律支持，导致公众对此类政策的接受度不高。相比之下，日本通过早在几十年前就制定并逐步完善的法律框架，使得房屋养老等相关事宜得以顺利实施，为防止未来可能出现的房屋老化问题提供了坚实的法律基础。 ✨日本住宅工团和宅地开发工团在合并后如何转变运营方式，以适应新时代的需求？ 在合并并成为独立行政法人都市再生机构后，这些团体主要致力于盘活原有设施，使其获得新生。他们采取的方式包括将部分团体改造为更适合老年人居住的场所，并与知名品牌如无印良品、宜家合作进行内装改造，引入DIY装修理念，提升住户居住环境。这些举措旨在让团队住宅能够吸引更多优质居住者，同时改善整体居住条件。 ✨为什么日本人很少选择住在团队（团队住宅）中，即使团队居住条件变得宽松？ 在日本人心目中，团队住宅仍保留着某种特定形象，导致即使面对宽松的租赁条件，除了外国游客和部分了解历史文化的人外，很少有日本人愿意长期居住在团队住宅内。这种观念使得团队住宅在吸引真正意义上的居民方面面临挑战，进而促使政府采取灵活多样的政策来吸引优质居住者。 ✨日本住宅政策在上世纪90年代是如何转变并试图通过拉动房地产来刺激经济的？日本团队住宅在90年代后的发展困境是什么，以及这种困境对经济政策有何启示？ 在上世纪90年代经济泡沫破裂后，日本政府一度将住宅政策作为刺激经济的重要手段。 在80年代，政府认为住宅不足问题已基本解决，应该让民间企业主导这一领域，公共机构逐渐退出。 然而，在泡沫破裂、地价下跌的情况下，政府采取紧急对策事业，通过工团收购土地、住宅金融公库发放贷款等方式支持房地产市场，但结果却导致大量公共机构负债累累而破产，反映出住宅政策在特定历史时期的成功尝试与后续失败之间的复杂关系。 日本团队住宅在经济泡沫破裂后发展过程中遭遇了困境，政府将其作为托底经济政策的尝试并未达到预期效果。 日本在上世纪90年代曾试图通过拉动房地产来刺激经济增长，却最终将住宅政策带入死胡同。 这一案例揭示了一个重要的教训，即公共住宅政策若要作为托底经济政策，可能需要更为灵活和适时地调整策略，以适应时代需求的变化，避免因路径依赖而引发经济进一步低潮。

17:27 团地最早都是相对有钱的人住的，1960-70 年代是属于大家梦想中的住宅。刚有 salaryman 金融（个人消费高利贷）的时候，就是面向住在团地的家庭主妇的，她们可以凭借住团地的身份贷这种消费贷。

大卫翁老师可以讲讲日本经济衰退这段历史嘛

各地十年前调研学习的全国示范公租房小区——重庆民心佳园（甚至重庆还专门命名了同名地铁站），也开始开放配售了，按照五千多一平方的价格卖。一个地产新时代开始了。

这期干货满满，需要重听一遍😄

太好了！中秋也有的听，大卫老师，中秋快乐呀！

「✅日本公共住宅体系」 年轻时低收入住团地/宿舍→随着工龄增长，35岁左右用积蓄或各种住宅金融政策，买住宅→退休后贷款还清，拥有永久产权，作为老后生活的保障资本。 1950年，设立住宅金融公库，为收入水平相对高的民众提供用于购买房屋的贷款。 1951年，颁布公营住宅法，面向低收入群体，类似国内的廉租房或公租房。 1955年，颁布日本住宅公团法，为中产提供服务。类似国内的住房分配制度。 「公营住宅」 要求相比团地更加苛刻。 为了公共资源的高效利用，供给对象原则上以家庭为单位。 长期处于供不应求的状态，因为它比团地还便宜。 限制：不能长期居住，当你住了3年且收入达到规定标准，必须搬出去。 建设资金：依赖国家的财政和补贴，很难非常大规模建设。 「✅团地住宅」 组建团地的目的是在住宅显著不足的地区，通过为住宅困难的劳动者大规模供应具有耐火功能结构的集团住宅及宅地。即面向的是中产和工薪族。 建设资金：3/4来自国家，除此之外来自都市、保险、银行借款以及担保的住宅债券等。 模式：租赁住宅、长期特别销售住宅、租赁用特定销售住宅。 建设速度：1955年颁布，1960年已修建257个团地社区、14万套住宅、可容纳50万人。1965年又翻倍增加到30万套。 「团地特征」 1）住宅形式以集合住宅为主，大多数是钢筋混凝土结构的五层楼房，具有耐火属性。 2）设计原则：寝食分离、代际分离。 3）外部环境：注重生活配套设施的同步的规划和设计。 「团地族」 团地族：在一流的大企业就职，年轻收入又比较高，生活在团地里的小家庭群体，更崇尚西式生活。 严苛的入住标准，逆向选择了具有高度同质化的群体。 团地居住者定期调查：1965年，团地家庭的平均月收入6.9W日元，一般城市里的家庭月收入5.7W日元。全家只有一人外出工作的比例80%。 直到上世纪80年代，团地族一直是日本都市中产、工薪族的代表。 「团地 -问题」 1）建设初期欠缺对于城市整体规划，包括未来的一些需求的考虑。 2）建筑非常像苏联住宅，苏联赫鲁晓夫楼式的设计。 3）性能比较差，冬冷夏热，缺乏电梯等基础设施，且极易老化 上世纪70年，正式宣布住房危机得到解决，团地热潮慢慢退却。 团地建设到2001年彻底终止，甚至入住率低的团地开始拆除。 「✅小结」 组织性市场经济的特征，国家对国民经济的计划性干预一直都是存在的，特别是在国民住宅问题上。 日本在经济发展特别快的时代，并没有出现非常大的贫富差距。跟大力进行基础设施，包括社会保障事业建设息息相关。解决了生产过程中最重要的要素“劳动力来源”问题。 国内完全依靠商品房体系的建设，让很多家庭拥有了第一笔财富，与此同时也让很多年轻人在如此高昂的房价面前，失去了在这个城市安居乐业的希望。 「✅日本的公共住房政策体系」 特色：法律先行。 整个法律体系非常丰满。由宪法→法律→命令→告示整体组成。对社会生活的各个方面都做了相关的规范。 1）住宅建筑 现在为止相关法律有46部，囊括了现代生活的方方面面。 2）集合住宅 1962年日本有建筑物区分所有法、2000年集合住宅管理合理化推进法、2002年便捷实现集合住宅重建法等等。 3）房屋养老金 中国买房的修缮基金是一次性支付的。 日本是随着你拥有这套房子的年限的延长，每月越来越高。为了几十年后房子出现问题，能有钱修缮它。 「✅教训」 初衷：团地是一种过渡性的住房安排。 长期：住房政策的核心目标是普及住房私有化。 随着经济增长放缓，90年代日本经济泡沫破裂，经济周期在中间发生了巨大变化，越来越多日本人被卡在了团地（暂时居住、条件相对马虎、没那么舒适的团地社区）里。 现在团地已经变成了供给极端弱势群体的旧的公寓住宅的印象。而这又会进一步让团地的居住人群更加老化，或边缘化。 现在日本的团地社区里，65岁以上住户的比例已达35%，有些地方达70%。 「✅启发」 如果要将公共住宅成为托底的经济政策，最终结果可能会不太好。 日本在上世纪90年代（经济泡沫破裂后），曾一度把住宅政策作为刺激政策很重要的一环推进，也试图通过拉动房地产来拉动经济增长，结果把住宅政策带入了一个死胡同。 日本在经济泡沫破裂后发生的诸多问题，不是单一的原因或几个原因可以解释的。 在劳动力大量聚集到城市时，短期建设大量住宅满足需求是管用的。但到90年代，大家的需求已经不是集合住宅或低质量住宅，再用同样的住房政策试图托底（路径依赖），一定会产生很多问题。

啊太好了！正在看小林聪美和小泉今日子的新剧《团地的二人》 正好来补下课！